Ristrutturazione edilizia sotto mentite spoglie di Restauro e risanamento conservativo

Il confine tra queste due categorie passa dalla differenza rinnovatrice e conservativa tra essi

Vipiteno – Ph. Credits Serena di Paola


Carlo Pagliai  Ingegnere e urbanista
Urban Planning, building and real estate consultant
Blogger, YouTuber and digital communicator

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In passato la principale differenza tra restauro e ristrutturazione era l’onerosità concessoria.

Ancora oggi è possibile incontrare difficoltà nella qualificazione dell’intervento edilizio sul patrimonio esistente, sopratutto quando la scelta comporta ulteriori adempimenti e aggravi in termini di #Burokrazia.

Con la riforma del Decreto ‘Scia 2’ le cose si sono complicate ulteriormente, in quanto è aumentata la differenziazione delle categorie di intervento.

Anzi, permettetemi di correggere: si è decisamente “raffinato” il grado di selezione e scelta di esse, per il quale il Legislatore ha decisamente svolto un ruolo di scrematura tale da ridurre al minimo i margini di incertezza nel qualificare l’intervento progettuale edilizio.

Ad esempio se prima del D.Lgs. 222/2016 (video bonus omaggio) avevamo solo una categoria di Restauro e risanamento conservativo, dopo tale riforma abbiamo il “Restauro pesante” e “Restauro leggero”, intendendo per pesante quello compiuto anche con opere strutturali e viceversa.

Per la Ristrutturazione edilizia invece è rimasto pressoché invariato il regime, restando ferme le due distinte ipotesi di ristrutturazione “pesante” ex art. 10 DPR 380/01 soggetta a Permesso di Costruire e, in via residuale, quella soggetta a SCIA (propongo un approfondimento nel video bonus).

Oggi come ieri, la differenza tra Ristrutturazione e restauro dove sta?

Al netto degli aspetti procedurali e regimi amministrativi connessi, cioè quelli di natura formale o burokratica, la differenza passa dalla sostanza.

Le definizioni delle categorie di intervento di restauro e risanamento conservativo, e di ristrutturazione edilizia, sono rispettivamente individuate dalle lettere C e D del comma 1 art. 3 del Testo Unico per l’edilizia DPR 380/01, a cui si rinvia per specifica lettura. Certamente entrambe fanno riferimento all’organismo edilizio

In termini da bar, il restauro e risanamento conservativo è finalizzato a non snaturare/innovare le caratteristiche fisiche complessive dell’organismo edilizio.

La ristrutturazione edilizia, invece è propriamente volta a trasformare in tutto o in parte l’organismo edilizio.

In entrambe le definizioni, l’entità del cambiamento è incentrato non sulle singole opere, ma sull’organismo edilizio nel suo insieme.

Tuttavia, una valutazione complessiva deve comunque fare riferimento alla somma e sovrapposizione di singole opere.

Esiste il concreto rischio che la definizione di restauro e risanamento conservativo sia erroneamente stiracchiata come un elastico per potervi includere impropriamente opere e trasformazioni più attinenti alla ristrutturazione edilizia.

La qualificazione di restauro e risanamento conservativo è fondato sul rispetto e mantenimento degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’edificio senza modifiche dell’identità, della struttura e della fisionomia dell’organismo edilizio, né ampliamento dei volumi e delle superfici, essendo esso diretto alla mera conservazione, mediante consolidamento , ripristino o rinnovo degli elementi costitutivi, dell’organismo edilizio esistente, ed alla restituzione della sua funzionalità. L’aumento di superficie o di volumetria comporta, al contrario, una trasformazione dell’edificio che necessita di permesso di costruire (Cons. Stato V n. 4851/2013, Cons. Stato V n. 431/2010, Cons. di Stato IV n. 3295/2004).

Prima di proseguire, video bonus gratuito

L’aumento di superficie e di volume è escluso dal restauro, e rientra nella ristrutturazione edilizia.

Questo concetto, confermato dal Consiglio di Stato, evidenzia a chiare lettere il confine passante tra restauro e ristrutturazione.

Da una parte è prefissato il mantenimento e conservazione dell’organismo, dall’altro il suo cambiamento verso una configurazione diversa.

Le dimensioni o i parametri basilari a cui riferirsi per individuare la configurazione edilizia di riferimento sono quelli di natura:

  • urbanistica (sagoma, volume, superfici);
  • strutturale e antisismica;
  • edilizia (caratteristiche tipologiche, formali, architettoniche e materiche);
  • funzionali (destinazione d’uso);

Sull’aspetto funzionale, proprio nella trascorsa estate 2017 il legislatore nazionale ha deciso, dopo i “rumors di Firenze“, di estendere la possibilità del mutamento di destinazione d’uso anche alla categoria del restauro e risanamento conservativo, con alcune condizioni.

Alla luce di quanto sopra. se mi è concesso usare un termine improprio, potremmo dire che il restauro e risanamento conservativo sono una sorta di ristrutturazione edilizia “ultraleggera”, ultima in classifica rispetto a quella cosiddetta “pesante” e “leggera”.

Il consiglio che si intende diffondere oggi è di fare attenzione a non far passare una ristrutturazione edilizia sotto le mentite spoglie di un restauro e risanamento conservativo.

 

This Post Has 4 Comments
  1. Mooolto labile mi viene da dire, specialmente in alcuni casi. Nel caso di specie non mi sarei fatto molti problemi se l’edificio fosse unifamiliare, ma essendo bifamiliare se l’intervento venisse qualificato come ristrutturazione dovrebbe essere oneroso.

    La ringrazio per la cortesia e ancora complimenti per il lavoro.

    Enrico

  2. Diciamo che (purtroppo) il confine tra ristrutturazione e restauro è sempre stato labile. Così su due piedi mi viene da pensare che possa rientrarvici, chiaramente va valutato caso per caso.

  3. Salve, complimenti per il sito.
    Io ho qualificato un intervento che comprende modifiche di aperture esterne per adeguarle e uniformarle alle altre esistenti in facciata ed alcune lievi modifiche interne che non alterano in maniera consistente l’assetto distributivo, come intervento di risanamento conservativo in quanto è presente sia il rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali sia l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio? Le attuali finestre sono di quelle a “P” con finestra affiancata a portafinestra e le si vorrebbero adeguare alle altre, ed alla tradizione locale, trasformandale esclusivamente in portefinestre. Ne conviene?
    O deve essere qualificato come ristrutturazione?
    Grazie per l’attenzione
    Enrico

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