Permesso in sanatoria condizionato a opere è illegittimo, Consiglio di Stato conferma

Esclusa l’efficacia dell’Accertamento di conformità subordinata a opere per rendere conforme alle norme vigenti

Attualmente il regime di regolarizzazione degli illeciti edilizi del DPR 380/01 prevede tre livelli procedurali in base alla categoria di intervento compiuta in maniera irregolare:

D’ora in avanti si prende in considerazione soltanto il primo titolo abilitativo, cioè il Permesso di Costruire in sanatoria ottenibile previa procedura di Accertamento di conformità.
Il criterio fondamentale su cui si basa è la verifica di doppia conformità, riferita contemporaneamente alla disciplina urbanistico edilizia vigente alla presentazione dell’istanza e all’epoca dell’abuso.

Ci tengo a sottolineare che il ragionamento che seguirà vale anche per l’altra procedura soggetta a doppia conformità, cioè la SCIA in sanatoria.

Rapida guida sulle possibili procedure per sanarle:

Sanatoria edilizia, e le opere di adeguamento alla disciplina urbanistica vigente

Ipotizziamo un illecito edilizio compiuto in una certa epoca, e che la sua attuale configurazione risulti non pienamente conforme alla sola disciplina urbanistico edilizia vigente, risultando conforme a quella vigente all’epoca dell’ultimazione dell’opera irregolare.

Magari dalle verifiche emergerà che alcune opere abusive oggetto di sanatoria potrebbero diventare conformi alla disciplina vigente, svolgendo ulteriori interventi di adeguamento e conformazione, magari di modesta entità.

Facendo un esempio pratico:

Intervento di aumento di superficie utile lorda entro sagoma edilizia del 25%, per esempio con realizzazione di soppalco abitabile entro volume esistente.

Poniamo che tale violazione edilizia risulti:

  • conforme alla disciplina urbanistica vigente all’epoca dell’abuso (anno 2005), perchè ammissibile (incremento 25% < 30%);
  • non conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della richiesta (anno 2021), perchè ammissibile soltanto l’incremento fino al 20%.

Tuttavia smontando una piccola parte del soppalco, fino a ridurla in misura pari o inferiore al 20%, si potrebbe arrivare a soddisfare la seconda condizione di conformità.

Vediamo se il Comune, una volta ricevuta l’istanza di Accertamento di conformità per rilasciare il Permesso di Costruire, possa condizionare il suo rilascio all’avvenuta esecuzione di opere postume a quelle oggetto di regolarizzazione.

Consiglio di Stato non ammette la sanatoria edilizia condizionata ad opere postume

Premetto e segnalo una isolata sentenza del TAR Brescia n. 208/2021, che ammette l’ipotesi di sanatoria condizionata a interventi postumi.
Essa afferma che <<non costituisce valido motivo di diniego della sanatoria la violazione della disciplina riguardante i singoli dettagli costruttivi. Per il principio di proporzionalità, è sufficiente subordinare la sanatoria all’introduzione di modifiche idonee a rendere le costruzioni conformi o assimilabili alle tipologie ammesse. Allo stesso modo, l’incompletezza della documentazione tecnica o amministrativa può giustificare soltanto un invito alla regolarizzazione entro un termine tassativo.>>

Tuttavia devo segnalare che questo ragionamento condivisibile e fondato sul buon senso, non è ammesso nell’attuale ordinamento normativo e tanto meno nelle sentenze del Consiglio di Stato.

Non è possibile condizionare l’efficacia dell’accertamento alla realizzazione di lavori che consentano di adeguare la configurazione del manufatto per rendersi conforme alle norme, regolamenti o strumenti urbanistici comunali. Come dire, diventa impossibile compiere ulteriori opere di “aggiustamento” degli illeciti, neppure riducendone la loro gravità ed entità.

La sanatoria di cui all’art. 36 d.P.R. n. 380/2001 si fonda sul rilascio di un provvedimento abilitativo sanante da parte del Comune, sempre previo accertamento di conformità o di non contrasto delle opere abusive agli strumenti urbanistici vigenti nel momento della realizzazione e in quello della richiesta.

La stessa qualificazione di sanatoria edilizia prevista dall’art. 36 DPR 380/01 esclude dal suo ambito quelle opere progettate per ricondurre l’intervento illegittimo nel perimento di conformità alla disciplina urbanistica, e quindi assentibile con “sanatoria postuma” o “sanatoria condizionata”.

Sempre secondo la giurisprudenza amministrativa <<non è ammissibile il rilascio di un permesso in sanatoria con prescrizioni, tese a subordinare l’efficacia dell’accertamento alla realizzazione di lavori che consentano di rendere il manufatto conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della domanda o al momento della decisione: un tale titolo condizionato contraddirebbe, innanzitutto sul piano logico, la rigida statuizione normativa, poiché si farebbe a meno della doppia conformità dell’opera richiesta dalla norma se si ammettesse l’esecuzione di modifiche postume rispetto alla presentazione della domanda di sanatoria>>.

Questi principi si sono consolidati da anni nelle sentenze del Consiglio di Stato, di cui segnalo i numeri 515/2021, n. 423/2021, n. 1874/2019, n. 3410/2014).

Cassazione Penale, esclude la sanatoria di opere future o futuribili

La possibilità di svolgere ulteriori interventi edilizi rispetto a quelli oggetto di istanza di sanatoria edilizia non è riconosciuta neppure in ambito penale.

La rigidezza dell’impostazione normativa non consente infatti di valutare un Permesso in sanatoria con prescrizioni, in quanto non avrebbe per oggetto l’opera edilizia come effettivamente realizzata, bensì una futura e diversa opera edilizia.

Anche in ambito penale trova applicazione il principio costante che ritiene illegittimo il rilascio di un permesso di costruire in sanatoria condizionato all’esecuzione di specifici interventi finalizzati
a ricondurre il manufatto abusivo nell’alveo di conformità agli strumenti urbanistici, in quanto detta subordinazione contrasta ontologicamente con la ratio della sanatoria, collegabile alla già avvenuta esecuzione delle opere e alla loro integrale rispondenza alla disciplina urbanistica (Cass. Pen. n. n. 16498/2021, n. 28666/2020, n. 51013/2015).

Peraltro, ai fini penali il rilascio di un permesso di costruire condizionato a prescrizioni non determina l’estinzione del reato edilizio di cui all’art. 44, comma 1, lettera b), del d.P.R. 6 giugno n. 380/2001. Infatti l’estinzione del reato di abuso edilizio è subordinato soltanto all’ottenimento del permesso di costruire in sanatoria rispettando rigidamente la doppia conformità (vigente sia all’epoca dell’abuso che alla presentazione dell’istanza).

Conclusioni

Anche in questo caso ritengo che l’attuale ordinamento normativo, congiuntamente alla giurisprudenza di merito, abbiano assunto una posizione troppo rigida rispetto ad una possibile applicazione di buon senso per modeste fattispecie. Infatti sarebbe necessario valutare maggiormente i possibili vantaggi derivanti da una possibile apertura in questa direzione, rispetto ai costi e tempi messi in campo dalla macchina amministrativa e giudiziaria.

Chiaramente la vera difficoltà nascerà nel delimitare i confini entro quali applicare questa possibile apertura: ogni volta che il legislatore pone un nuovo confine normativo, si apre una notevole zona grigia, che produrrà contenziosi.

Ritengo che i tempi siano maturi per migliorare le procedure di regolarizzazione presenti ad oggi nel D.P.R. 380/01.

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carlo pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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