Misure in scala nei progetti attestano Stato Legittimo dell'immobile • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
04/08/2023
Tolleranze edilizie

Dalle rappresentazioni grafiche progettuali dei titoli edilizi si ricavano dimensioni e misure del fabbricato

Si torna sulla problematica delle verifiche immobiliari in presenza di elaborati grafici e tavole di rappresentazione carenti di quotature. Le modalità di disegno degli edifici molti decenni fa era assai semplificata, a volte persino con piante e sezioni tipo dove le poche quotature inserite riguardavano soltanto il calcolo della cubatura (volumetria), altezza massima e superficie coperta.

La questione stavolta riguarda i casi di ricostruzione dello Stato Legittimo degli immobili e delle unità immobiliari, quando risultano assenti del tutto le quotature relative all’immobile o sue parti. Sul tema ho già parlato di casi simili:

Premessa importante: d’ora in avanti si parla solo dei casi in cui siano mancanti le misure e quotature nei progetti.

Verificare lo Stato Legittimo comparando lo stato attuale dei luoghi con i vari elaborati grafici di pratiche edilizie passate può diventare arduo.

Pensiamo ad esempio la posizione e dimensioni di una finestra in facciata, che rispetto ai disegni progettuali autorizzati molti anni fa potrebbe presentarsi in difformità.

Lo scostamento rispetto alle tolleranze edilizie come si calcola rispetto ad elaborati grafici quanto la quotatura di interesse risulta assente?

La risposta proviene dalla sentenza TAR Piemonte n. 509/2023, con la quale è confermato un principio chiarissimo: le rappresentazioni in scala contenute nelle tavole attestano lo “stato legittimo” dell’immobile ai sensi dell’art. 9 bis, co. 1 bis, d.p.r. 380/2001.

Il criterio da utilizzare trova applicazione sia sulle misure “primarie”, cioè quelle riferite a parametri urbanistici come superficie coperta, volume lordo, altezza massima, eccetera, ma anche sui singoli elementi e porzioni.

Nella predetta sentenza il criterio riguarda appunto il confronto tra altezza effettiva e altezza progettuale del fabbricato, per quantificare la sopraelevazione avvenuta senza titolo abilitativo.

Lo stesso viene esteso anche alla posizione e dimensioni di una finestra, sprovvista di quotature nelle tavole progettuali; difficile pure appoggiarsi pure alle tolleranze edilizie previste dall’articolo 34-bis DPR 380/01.

Resta il fatto che molti elaborati grafici prodotti in passato nelle vecchie licenze edilizie e concessioni sono stati effettuati con disegni manuali, basati su rilievi architettonici e rappresentazione grafica approssimativa.

Per cui oggi diviene difficile trovare la quadra tra due “unità” di precisione assai diverse: dall’occhiometro al laser scanner è un bel salto.