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Escluso “concentrare” variazioni parametriche e costruttive su alcune parti, perché vanno riferite alle misure progettuali del progetto autorizzato

Il Consiglio di Stato con sentenza n. 7504/2022 fornisce ulteriori indicazioni su come applicare (restrittivamente) le verifiche e superamento delle tolleranze edilizie: esse vanno verificate relativamente alle singole misure progettuali contenute nel titolo abilitativo, evitando di concentrare in una zona dell’unità immobiliare questo margine costruttivo. Rispettando questo margine, non si sono commessi violazioni, irregolarità o illeciti edilizi (soltanto nell’ambito puramente edilizio, rimanendo esclusi ad esempio i profili paesaggistici).

Ciò significa ridurre ulteriormente la portata delle tolleranze edilizie, perché si costruiscono case, e non orologi svizzeri.

Sappiamo bene che la definizione di tolleranza edilizia prima del D.L. 76/2020 era limitata alle parziali difformità dal Permesso di Costruire (art. 34 comma 2-ter DPR 380/01), per essere poi estesa a qualsiasi variazione oltre la quale si configura violazione edilizia (art. 34-bis DPR 380/01).

Però da questo passaggio normativo del 2020 sono rimasti invariati i riferimenti di verifica delle tolleranze, cioè limitata alle misure progettuali contenute nel titolo abilitativo della singola unità immobiliare (e non all’intero edificio); bisogna pure sottolineare che la nuova definizione di tolleranze edilizia in art. 34-bis T.U.E. contempla anche “ogni altro parametro” urbanistico edilizio.

Pertanto la verifica delle tolleranze edilizie si prospetta come un gran lavoraccio, basato sulla valutazione comparativa “ortodossa” tra stato di rilievo (laser scanner, a questo punto) e lo Stato Legittimo dell’immobile (art. 9-bis comma 1-bis DPR 380/01).

Nella stessa sentenza, il Consiglio di Stato ha ribadito il principio già espresso precedentemente: il margine di tolleranza «non contiene una definizione normativa della parziale difformità, ma prevede una franchigia», con la conseguenza che difformità contenute entro tale margine devono ritenersi giuridicamente irrilevanti, risultando inidonee a generare una difformità (dal titolo edilizio) apprezzabile sul piano delle conseguenze sanzionatorie. (sez. VI, 30 marzo 2017, n. 1481, in relazione alle tolleranze costruttive previste dall’art. 34, comma 2 ter, DPR n. 380/01, oggi disciplinate dall’art. 34-bis DPR n. 380/01).

Si è già detto in precedente post che l’ambito delle tolleranze è circoscritto alla singola unità immobiliare, e non all’intera costruzione.

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Tolleranze edilizie rapportate alle sole misure progettuali di ciascuna unità immobiliare

Lo scopo delle tolleranze edilizie è di escludere l’illiceità delle sole divergenze occorse in fase esecutiva per minime imperfezioni, di regola impercettibili, emergenti dalle lavorazioni di cantiere.

La misura del 2 per cento prevista dalle tolleranze costruttive non può essere rapportata all’intera unità immobiliare, dovendo essere accertata in relazione alle misure di progetto riguardanti le specifiche opere eseguite in difformità. Questo principio è stato confermato dalla sentenza del Consiglio di Stato n. 7504/2022, operando una interpretazione compatibile con il dato letterale e coerente con la ratio sottesa alla previsione normativa in analisi.

La base di calcolo del margine di tolleranza è espressamente riferita alle misure del progetto assentito, con la conseguente necessità di compararle alle misure riportate nel progetto assentito dal titolo abilitativo, in forza del quale sono state realizzate le specifiche opere edilizie rispetto alle quali è contestata una difformità in fase esecutiva.

Se si applicasse il margine di tolleranza facendo riferimento ai parametri dell’intera unità immobiliare, anziché alle misure progettuali dell’opera difforme, non soltanto si disattenderebbe il dato letterale, ma si giungerebbe a risultati irragionevoli, incoerenti con le finalità di tutela perseguite dal legislatore: infatti si giustificherebbero divergenze potenzialmente consistenti che, in quanto rapportate all’intera unità immobiliare, non avrebbero alcuna correlazione con le misure progettuali delle relative porzioni che avrebbero dovuto caratterizzare le opere assentite.

Conclusioni e consigli

Con questa visione interpretativa si giunge ad una conclusione: il margine applicativo delle tolleranze edilizie del 2% è talmente risicato in quanto devono svolgersi analisi comparative da riferire congiuntamente nei confronti di:

  • sole misure progettuali, quindi quotature o misure ricavabili in scala;
  • solo titolo abilitativo edilizio;
  • singola unità immobiliare, e non insieme di unità o intero edificio;

Si capisce che risulteranno verificati da chi ha fatto costruire l’edificio da un mastro orologiaio svizzero, figurarsi per quelle costruite in passato.

Credo che il legislatore debba aggiustare questa definizione, approfittando dell’avvio della riforma del Testo Unico Edilizia DPR 380/01.

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carlo pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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