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Più generose le tolleranze edilizie per interventi anteriori al 24 maggio 2024, restano invece rigide per futuro

Il D.L. 69/2024 ha innegabilmente modificato il regime di Stato Legittimo e contestualmente allargato il perimetro delle tolleranze costruttive e tolleranze esecutive ex articolo 34-bis DPR 380/01, differenziandone l’applicazione del regime in due epoche temporali, per interventi effettuati in discordanza a misure progettuali previste dal titolo abilitativo, e riferite alla singola unità immobiliare compiute:

  • entro il 24 maggio 2024
  • post 24 maggio 2024

Significa che non conterà l’entrata in vigore del decreto legge, ma l’anzidetta data. Per le future discordanze, cioè compiute posteriormente al 24/05/2024, si dovrà semplicemente continuare ad applicare il previgente regime di tolleranze, assai noto per la sua rigidezza e per le lacune interpretative, in grado di contaminare anche la paventata semplificazione delle neonate tolleranze “generose” applicate al pregresso costruito.

Discordanze compiute durante interventi con titolo abilitativo ante 24 maggio 2024

Per prima cosa occorrerà dimostrare con meticolosa dimostrazione e onere della prova che la discordanza tollerabile sia stata effettuata prima o dopo il 24 maggio 2024, e pertanto sarà necessario riferirsi agli stessi elementi e documenti menzionati nel nuovo Stato Legittimo dell’immobile (articolo 9-bis c.1-bis TUE), anch’esso aggiornato col DL 69/2024.

Sarà prioritario dimostrare per tabulas documentale tale circostanza, onde evitare l’asserita esecuzione illecita di certe opere in tempo diverso da quello dichiarato: la disposizione richiama espressamente gli interventi già realizzati, cioè ultimati e relativi a quelli titolati.

Peraltro tutte queste dichiarazioni e accertamenti sono poste a carico del Tecnico abilitato, al quale hanno elevato le responsabilità in tal senso anche in ambito di attestazione Stato Legittimo e di datazione abusi minori nella nuova procedura di Sanatoria edilizia “semplificata” articolo 36-bis D.P.R. 380/01.

Escluse opere compiute in assenza di titolo abilitativo

Sul fatto che le tolleranze edilizie costruttive debbano essere valutate in maniera comparativa alle misure progettuali contenute nei titoli abilitativi, soltanto per opere compiute in difformità e durante l’esecuzione ai titoli stessi, è ormai principio consolidato.

In altre parole il concetto di tolleranza costruttiva non va considerato equivalente al regime di edilizia libera, bensì un regime localmente comparativo allo Stato Legittimato: immaginiamolo come una sorta di “vibrazione” attorno agli elementi e parametri contenuti in ciascun titolo abilitativo susseguitosi nel tempo.

La tolleranze edilizia presuppone contestualità o sincronizzazione esecutiva al periodo di efficacia del titolo abilitativo, non potendo ammettere l’assorbimento di opere effettuati autonomamente e in assenza di titoli, ancorché sostanzialmente inquadrabili in tolleranza.

Ecco perché la nozione di tolleranza edilizia va concepita congiunta, anche se sussiste un orientamento minoritario che ammette assimilabile in tolleranza anche l’esecuzione disgiunta.

Tolleranze costruttive ancora circoscritte a singola unità immobiliare

Nulla di invariato col DL 69/2024: le tolleranze costruttive menzionate al comma 1 art. 34-bis DPR 380/01 restano circoscritte ai parametri urbanistici e quantitativi, da verificare alla singola unità immobiliare, restando invece esclusa la verifica verso l’intero fabbricato. Per mio conto, negli emendamenti si rende necessario correggere questo problema e di allinearsi alla medesima dualità immobile-unità immobiliare contenuta nella definizione di Stato Legittimo.

Tolleranze costruttive “generose” fino al 5%

La revisione delle tolleranze costruttive, cioè quelle primarie/urbanistiche, resta riferita alla verifica di rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro nei confronti della singola unità immobiliare; ogni altro parametro è un rinvio senza riserve, e pone molte difficoltà di verifica comparativa verso definizioni e modalità esecutive avvenute anche in tempi passati, e per le quali si sono perse le prassi applicative o memoria.

Intanto riguardano ovviamente interventi realizzati entro 24/05/2024, quindi per opere già compiute entro tale data, quindi non troverà applicazione per quelle discordanze che emergeranno dagli interventi tuttora in corso o perfino da avviare. Ecco perchè sarà rilevante dimostrare l’epoca di ultimazione lavori, relativa allo specifico titolo abilitativo.

La definizione di “unità immobiliare” non è contenuta nel Regolamento Edilizio Tipo nazionale, e va intesa come “l’elemento minimo inventariabile che ha autonomia reddituale e funzionale, esistente su una particella nell’ambito del Catasto dei Fabbricati, ferma restando l’ipotesi di fabbricati costituiti da un’unica unità immobiliare”, cosi come riportato nella relazione illustrativa del DL 69/2024.

Il D.L. 69/2024 ha introdotto un regime allargato ante 24/05/2024 concedendo col nuovo comma 1-bis articolo 34-bis DPR 380/01 generose percentuali comparate alle misure progettuali previste dal titolo abilitativo, della singola unità immobiliare:

  • 5% con UI superficie utile fino a 100 mq
  • 4% con UI superficie utile tra 100 e 300 mq
  • 3% con UI superficie utile tra 300 e 500 mq
  • 2% con UI superficie utile maggiore a 500 mq

Ergo, prima occorrerà capire la corretta percentuale in base alla superficie utile dell’immobile, cioè esclusa la superficie accessoria come meglio comprensibile dal R.E.T. nazionale, e infine applicare la percentuale ai vari parametri di tolleranze costruttive. L’oggetto di tolleranza percentuale non sarà la superficie utile dell’unità immobiliare, bensì gli altri parametri urbanistici citati in premessa, dovendo essa servire soltanto alla scelta della percentuale.

Queste discordanze primarie “future” restano escluse quelle effettuate su immobili sottoposti ai vincoli del Codice dei beni culturali e paesaggio D.Lgs. 42/2004, quelli effettuati entro 24 maggio 2024 hanno il beneficio di equivalenza alle opere inserita in regime di “paesaggistica libera” ex articolo 2 c.1 DPR 31/2017.
Tale rinvio è stato espressamente disposto con l’articolo 3 c.1 e 2 D.L. 69/2024 Salva Casa.

Tolleranze esecutive semplificate ante 24 maggio 2024

Le previgenti tolleranze propriamente edilizie ed esecutive, citate al comma 2 articolo 34-bis DPR 380/01, restano valide per verificare le discordanze relative ad interventi già compiuti e titolati.

Queste discordanze secondarie “future” restano escluse qualora effettuate su immobili sottoposti ai vincoli del Codice dei beni culturali e paesaggio D.Lgs. 42/2004; restano escluse anche quelle effettuate entro 24 maggio 2024 in quanto l’articolo 3 c.1 D.L. 69/2024 circoscrive l’equipollenza automatica alla “paesaggistica libera” ex articolo 2 c.1 DPR 31/2017, soltanto per le tolleranze costruttive ante 24/05/2024. Ci sono motivi per sostenere che potranno essere interessate da emendamenti in fase di conversione in legge.

In generale costituiscono tolleranze esecutive, qualora:

  1. eseguite (e ultimate) durante i lavori di esecuzione di titoli abilitativi edilizi
  2. non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia
  3. non pregiudichino l’agibilità dell’immobile

le seguenti discordanze:

  • le irregolarità geometriche
  • modifiche alle finiture degli edifici di minima entità
  • la diversa collocazione di impianti e opere interne

Le tolleranze esecutive sono state integrate dal D.L. 69/2024 con l’aggiunta del comma 2-bis nell’articolo 34-bis DPR 380/01, disponendo ulteriori possibilità per tollerare discordanze esecutive compiute entro il 24 maggio 2024 rispetto ai progetti assentiti, sempre rispettando le condizioni contenute al comma 2 articolo 34-bis (vedi sopra):

  • il minore dimensionamento dell’edificio
  • la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali
  • le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni
  • la difforme ubicazione delle aperture interne
  • la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinari
  • gli errori progettuali corretti in cantiere
  • gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.

L’intero ambito delle tolleranze esecutive “minori” descritte ai commi 2 e 2-bis prevede valutazioni di natura prettamente qualitativa, lasciando margini a valutazioni discrezionali tecniche da parte degli operatori e della Pubblica Amministrazione. Sarà opportuno trovare un buon senso logico e comune per non tirare troppo certe nozioni e far ricomprendere irregolarità edilizie vere e proprie.

Tolleranze da dichiarare in compravendite e pratiche edilizie

Il comma 3 dell’articolo 34-bis D.P.R. 380/01 prevede l’obbligo di far attestare le tolleranze costruttive ed esecutive ad un Tecnico abilitato, sotto sua diretta responsabilità, nel caso in cui si debbano presentare comunicazioni, segnalazione e istanze edilizie, ovvero CILA, SCIA e Permesso di Costruire.

Per quanto riguarda invece le verifiche di tolleranza “strutturale” e di Stato Legittimo “civilistico” introdotte dal D.L. 69/2024 nell’articolo 34-bis D.P.R. 380/01 nei commi 3-bis e 3-ter rinvio a prossimo aggiornamento.

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carlo pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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