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Fascicoli Pratiche Edilizie

Revisionata la nozione dei titoli abilitativi e procedure edilizie che compongono lo Stato Legittimo, e forse l’ultima pratica edilizia generale potrebbe “azzerare” gratis gli illeciti preesistenti.

Per certi aspetti la riformulazione della definizione di Stato Legittimo dell’immobile o unità immobiliare risulta essere un prevedibile chiarimento, ma su un punto ha sorpreso la scelta del possibile profilo di sanatoria automatica dei permessi edilizi rilasciati intermedi ad altri.

Partiamo dicendo che il Decreto Legge n. 69/2024 “Salva Casa”, pubblicato in G.U. n. 124/2024, ha modificato l’articolo 9-bis comma 1-bis del Testo Unico Edilizia D.P.R. 380/01, provvedendo ad allargare la definizione e i criteri che concorrono a dimostrare la legittimità dell’immobile, sintetizzabili come segue:

  1. Invariata la definizione generale di pratica edilizia autorizzativa riguardante la primissima costruzione generale o che abbia legittimato la costruzione stessa.
  2. Trasformazione della previgente compartecipazione di ulteriori e ultimi titoli abilitanti complessivi, ad alternativa condizionata, meglio espressa al prossimo punto;
  3. Inserimento nuova ipotesi di titolo abilitativo con effetti sananti automatici verso irregolarità del passato compiute anteriormente ad esso, nel rispetto di specifica condizione (vedi approfondimento di seguito), quale alternativa al titolo abilitante la costruzione o legittimante essa;
  4. Invariato il criterio di dimostrare lo Stato Legittimo anche con gli eventuali titoli successivi per interventi parziali.
  5. Inseriti tra i titoli legittimanti anche quelli rilasciati o formati con procedure di regolarizzazione quali permesso di costruire in sanatoria, SCIA in sanatoria e sanzione pecuniaria su permessi di costruire annullati, rispettivamente disciplinati agli articoli 36, 36-bis e 38 DPR 380/01 (articolo 38 per permessi di costruire annullati sarà un probabile refuso di ripetizione di cui al prossimo punto);
  6. Inserimento delle procedure di fiscalizzazioni concluse con pagamento sanzione pecuniaria nella ricostruzione dello Stato Legittimo, rispettivamente articoli 33, 34, 37, commi 1, 3, 4, 5 e 6, e 38 (i commi 4, 5, 6 dell’articolo 37 appaiono probabili refusi, perchè non sono fiscalizzazione, mentre l’articolo 38 è già inserito al punto precedente).
    A mio avviso significa che tali fiscalizzazioni non assumono valore sanante, bensì vanno evidenziate le parti fiscalizzate nella dimostrazione della regolarità dell’immobile. Ciò a conferma di quanto già avanzato nel mio ultimo libro sullo Stato Legittimo;
  7. Inserimento della dichiarazione di rispetto tolleranze costruttive ed esecutive ex articolo 34-bis (peraltro integrate anch’esse dal Decreto Salva Casa), chiudendo il cerchio dimostrativo di quanto risulti pienamente conforme rispetto a quanto legittimato, e di quanto discordante tra stato attuale dei luoghi e Stato Legittimo “amministrativo”.

Ma davvero l’ultima pratica edilizia rilasciata azzera tutti gli abusi preesistenti ad essa?

Riprendo però il terzo punto, il più controverso per certi aspetti, cioè dei possibili titoli abilitativi comportanti effetto di sanatoria automatica e con effetto caducante tutte le preesistenti irregolarità compiute, ovvero se l’ultima pratica edilizia generale possa diventare il punto di partenza “zero” dello Stato Legittimo dell’immobile. La disposizione inserita individua quegli interventi effettuati sull’intero immobile o intera unità immobiliare, con titolo abilitativo rilasciato all’esito di un procedimento idoneo a verificare l’esistenza del titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa.

Il classico esempio è la licenza edilizia rilasciata nel 1971 per costruire una palazzina residenziale alta dieci metri, mentre nella successiva concessione edilizia rilasciata nel 1987 risulta alta dodici: appare evidente come il legislatore intende riconoscere un legittimo affidamento al cittadino per pratiche edilizie rilasciate dalla P.A. con cui poteva, e doveva, verificare i profili di regolarità (divenuto Stato Legittimo col D.L. 76/2020).

Volendo seguire una rigorosa interpretazione letterale, all’ultimo titolo edilizio “generale” (riferito all’interezza di immobile o unità) verrebbe attribuito un valore sanante come sopra, soltanto quando rilasciato (quindi si presuppone un titolo espressamente emesso dalla P.A.) a seguito di iter capace di verificare l’esistenza, ma non la conformità, dei precedenti titoli abilitanti/legittimanti la costruzione all’origine; secondo alcuni non bisogna escludere neppure le SCIA e DIA, per le quali si è consolidata la loro tacita validità. Escludo invece la CILA e CILAS da ogni possibilità, perché configuranti semplici comunicazioni.

Per il momento tutto ruota attorno alla verifica “regressiva” dell’esistenza dei precedenti titoli di costruzione o legittimazione, rispetto a quel titolo comunque rilasciato dalla P.A., a prescindere che essa abbia o meno riscontrato la conformità, discordanze o esistenza dei precedenti titoli.

Altri interpreti sostengono invece che il titolo abilitativo generale, rilasciato a posteriori, possa avere quell’effetto sanante complessivo soltanto quando risulti espressamente accertati gli illeciti e discordanze proprio durante l’iter di verificare esistenza dei titoli edificatori iniziali.

Questo impostazione renderebbe irrilevanti anche le ricerche di Stato Legittimo anche per gli immobili e interventi effettuati in epoca in cui non vi era obbligo di titolo abilitativo, ovvero gli arcinoti Ante ’67 e Ante 42.

Se avete fatto caso finora ho utilizzato spesso i verbi al condizionale per una ragione: questa definizione verrà probabilmente modificata o chiarita con emendamenti, perchè potrebbe avere notevole portata ma creare un gigantesco contenzioso. Questa manciata di parole potrebbe fare la differenza tra un condono automatico, gratuito e personalizzato, rispetto alla qualifica di illecito edilizio soggetto alle normali regole repressive e sanzionatorie.

Mi sembra di rivedere la stessa dinamica di quanto disposto nella versione iniziale del D.L. 76/2020, in cui lo Stato Legittimo contemplava solo due stadi di partenza alternativi tra loro, cioè il titolo abilitativo della costruzione o quello che ha disciplinato l’ultimo intervento generale. In fase di conversione in L. 120/2020 il legislatore rivide la scelta, in vista dei probabili effetti di “condono dinamico” a costo zero per il cittadino, che avrebbe instaurato tra edifici diversi, ciascuno con il proprio percorso storico di pratiche edilizie. E adesso si ripete la stessa decisione, con alcune condizioni aggiuntive, sulle quali qualcuno solleva obiezioni di possibili disparità di trattamento.

Si conclude affermando che il D.L. 69/2024 ha individuato tutte le coordinate ed elementi da riscontrare nelle verifiche degli immobili. Sono istruzioni che indicano come svolgere la corretta Due Diligence, ovvero dimostrare scientificamente epoca e provenienza urbanistica di ogni mattone fin da quando c’era un prato.

Di seguito il testo dell’articolo 9-bis TUE coordinato col DL 69/2024 (in grassetto le modifiche):

Art. 9-bis – Documentazione amministrativa e stato legittimo degli immobili

1. (omissis)
1-bis. Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e o da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare l’intero immobile o l’intera unità immobiliare, rilasciato all’esito di un procedimento idoneo a verificare l’esistenza del titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.
Sono ricompresi tra i titoli di cui al primo periodo i titoli rilasciati o formati in applicazione delle previsioni di cui agli articoli 36, 36-bis e 38, previo pagamento delle relative sanzioni o oblazioni. Alla determinazione dello stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare concorre altresì il pagamento delle sanzioni previste dagli articoli 33, 34, 37, commi 1, 3, 4, 5 e 6, e 38, e la dichiarazione di cui all’articolo 34-bis.
Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.
Le disposizioni di cui al secondo quarto periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia.

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carlo pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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