Ante ’67 – Stato legittimo e conformità urbanistica negli atti notarili

Obbligo di licenza edilizia in funzione dell’epoca di esecuzione interventi nelle passate norme

Permane ancora l’equivoco sull’errata interpretazione di alcune norme e articolo di legge in materia di commerciabilità e compravendite immobiliari, che si sovrappongono anche alla più recente disciplina di Stato Legittimo. (Seguimi dal canale Whatsapp).

Il regime di commerciabilità è nato con la Legge n. 47/1985 (e successive modifiche con altre norme), stabilendo precisi obblighi di citare negli atti di trasferimento immobiliare come le compravendite gli estremi dei titoli abilitativi primari:

  • per gli edifici iniziati dopo l’entrata in vigore di questa legge (02/03/1985), le concessioni edilizie, permessi di costruire, DIA alternativa al P.d.C. e SCIA alternativa al p.d.c., nonché le rispettive versioni in sanatoria (articolo 17 L. 47/85, trasferito con modifiche nell’articolo 46 DPR 380/01);
  • per edifici iniziati prima dell’entrata in vigore della L. 47/85, licenze edilizie, concessioni edilizie, le rispettive versioni rilasciate in sanatoria, le eventuali sanzioni versate per “fiscalizzazioni” (articoli 40 e 41 L. 47/85);
  • Per entrambe le ipotesi temporali, citare anche gli estremi delle domande di condono o dei relativi rilasci, sottolineando che la L. 662/96 impone un maggior livello avanzamento della pratica di condono;
  • Per edifici e opere iniziate prima del 1° settembre 1967, la possibilità di produrre una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà attestante tale circostanza;

Il rispetto di questi adempimenti e rilascio di dichiarazione deve sussistere, deve essere veritiero e rispondere all’immobile oggetto di trasferimento immobiliare, pena nullità dell’atto stesso.

La sentenza di Cassazione Civile a Sezioni Unite n. 8230/2019 ha confermato che si tratta di nullità formale, e non sostanziale; ciò significa che per questo particolare ambito di commerciabilità non rilevano l’effettive discordanze e violazioni edilizie. La possibilità di effettuare la celebre attestazione “Ante ’67” nei rogiti notarili di compravendita rappresenta una semplificazione offerta dal legislatore ai venditori, ma non va intesa per sostituire la legittimità a costruire del fabbricato. Tale dichiarazione non ha minimamente il valore di azzerare qualunque problematica di irregolarità, discordanze e abusi edilizi effettivamente preesistenti al 1° settembre 1967.

Il fondamento di questa dichiarazione semplificata è di omettere la menzione di vecchie licenze edilizie antecedenti al 1967, per le quali il legislatore intende fare affidamento e presunzione della loro esistenza, tenuto conto che:

  • sia difficile trovare licenze edilizie passate a causa di archiviazione non ottimale;
  • le licenze edilizie presentano disegni tecnici molto approssimativi o incompleti;
  • la costruzione di edifici in aree non urbanizzate in comuni allora sprovvisti di piano regolatore generale (P.R.G.) o Piani di fabbricazione (P.d.F.).

Resta il fatto che tale autodichiarazione non esenta il venditore dalle responsabilità e oneri relativi al profilo di Stato Legittimo e conformità dell’immobile compravenduto. Se da una parte si capisce l’intento semplificatorio adottato dal Legislatore, di converso tale norma potrebbe giustificare un approccio riduttivo nell’ambito della legittimazione e conformità urbanistica degli immobili ante ’67, che per cultura e prassi del settore si è radicata anche pratiche edilizie.

Con l’entrata in vigore del D.L. 76/2020, lo Stato Legittimo degli immobili e le correlate tolleranze edilizie sono entrate a far parte del D.P.R. 380/01, e divenute adempimento obbligatorio e presupposto alla presentazione di istanze, segnalazioni e comunicazione edilizie. Non per nulla, vanno asseverate all’interno di esse e la loro non veridicità potrebbe compromettere l’efficacia stessa della pratica per falsa attestazione.

Volendo proporre un quadro sintetico sullo Stato Legittimo “commerciale”, cioè da dichiarare negli atti di compravendita assieme e disgiuntamente dal regime di commerciabilità, la legittimazione immobiliare per edifici ante ’67 e il relativo obbligo di licenza edilizia dovrà tenere conto di:

  • PRG, PdF e/o Regolamenti edilizi vigenti all’epoca;
  • Successivo rilascio di Condoni e sanatorie edilizie;
  • Successivo rilascio o deposito titoli abilitativi edilizi comunque denominati;
  • previgente vincolistica sovraordinata e norme di settore;

In estrema sintesi, sulla base dell’epoca e localizzazione della costruzione, e salvo diverse previsioni più restrittive imposte con Regolamenti Edilizi, gli interventi eseguiti:

  • ANTE  31/10/1942 (L.1150/42) – sia all’interno che all’esterno dei centri abitati, in assenza di titoli edilizi o difformità da essi sono legittimi, fatto salvo verificare eventuali previgenti obblighi di licenza edilizia o nulla osta eventualmente prescritti da regolamenti locali o edilizi, anche se precedenti alla L. 1150/42 e alla Costituzione (Cons. di Stato n. 1996/2017);
  • DAL 31/10/1942 AL 30 AGOSTO 1967:
    all’interno dei centri abitati e zone di espansione PRG, in assenza di licenza o difformità da essa: non sono legittimi;
  • DAL 1942 AL 30 AGOSTO 1967:
    all’esterno dei centri abitati e zone di espansione PRG, in assenza di licenza o difformità da essa: sono legittimi, salvo obbligo di licenza imposto da Regolamento edilizio;
  • DAL 1° SETTEMBRE 1967 AD OGGI (L. 765/67) – in tutto il territorio comunale in assenza di titolo o difformità dal esso: non sono legittimi;

Diciamo che la verifica di Stato Legittimo da effettuare anche alla luce di queste considerazioni, non è affatto semplice, richiede elevata preparazione e capacità di ricerca negli archivi pubblici.

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carlo pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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