Lo Stato Legittimo immobiliare presuppone titoli edilizi parimenti legittimi • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Non è regolare l’immobile ancorché conforme a permesso o titolo abilitativo rilasciato in contrasto dalla disciplina urbanistico edilizia

Si riparte da un presupposto fondamentale previsto dalla normativa e confermato dalla giurisprudenza, ovvero che il permesso di costruire deve essere rilasciato «in conformità alle previsioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia vigente» (art. 12, comma 1, d.P.R. 380/2001, ribadito dal successivo art. 13, comma 1, d.P.R. 380/2001).

Di conseguenza il provvedimento del permesso di costruire, pur formalmente rilasciato dal Comune, risulta irrimediabilmente viziato per contrasto con il modello legale, tale da risolversi in una mera apparenza, ai fini dell’applicazione della disposizione penale lo stesso dev’essere considerato mancante e questa valutazione non viola il principio di legalità vigente in materia penale, né, fatta salva la necessità di accertare l’elemento soggettivo di colpevolezza (Cass. Pen. 02324/2023, n. 37475/2019, n. 12389/2017).

Anche per questo motivo, l‘ulteriore esecuzione di interventi su un immobile che presenta condizioni di illegittimità, costituisce ripresa dell’attività illegittima originaria, e il concetto si è consolidato sui versanti:

penale: In tema di reati edilizi, qualsiasi intervento effettuato su una costruzione realizzata abusivamente, ancorché l’abuso non sia stato represso, costituisce una ripresa dell’attività criminosa originaria, che integra un nuovo reato, anche se consista in un intervento di manutenzione ordinaria, perché anche tale categoria di interventi edilizi presuppone che l’edificio sul quale si interviene sia stato costruito legittimamente”
amministrativo: Affinché gli interventi edilizi declinati dall’art. 3 DPR n. 380/01 possano essere lecitamente realizzati, occorre, infatti, non soltanto il possesso del relativo titolo edilizio (ove prescritto), ma anche la loro afferenza ad immobili non abusivi, tenuto conto che altrimenti, come rilevato, le opere aggiuntive parteciperebbero comunque delle stesse caratteristiche di abusività dell’opera principale. Tale ultima condizione (liceità dell’immobile o della porzione immobiliare oggetto del successivo intervento edilizio) nella specie non ricorreva, con conseguente abusività degli ulteriori interventi edilizi all’uopo eseguiti, a prescindere dalla loro qualificazione.

Questi principi producono anche un altro effetto sulla responsabilità dei dipendenti pubblici: laddove trattisi di intervento assoggettato a permesso di costruire, il titolo abilitativo non può essere rilasciato, pena l’illegittimità dello stesso.

Praticamente il rilascio di un Permesso di Costruire può comportare una corresponsabilità della P.A. solidale nei confronti del soggetto titolare del titolo abilitativo, praticamente un concorso di colpa.

C’è il serio rischio che un dipendente pubblico venga imputato di colpevolezza per non essersi avveduto dell’illegittimità del permesso e di aver conseguentemente violato il principio più sopra richiamato nell’autorizzare ulteriori interventi su un manufatto da ritenersi abusivamente realizzato, anche in forza della particolare competenza / dovere di attenzione conseguenti alle funzioni amministrative svolte. Una connessione di corresponsabilità salda e pericolosa si può dire, perchè inietterà ancora più timori nelle vene dei dipendenti pubblici di fronte alle istanze di permesso.

Vediamo allora le ulteriori conseguenze ai fini dello Stato Legittimo.

Stato legittimo dell’immobile insussistente col permesso rilasciato in contrasto a disciplina urbanistica

Si è già detto in precedenza sul blog che le verifiche di Stato legittimo dell’immobile o sull’unità immobiliare sono state formalmente imposte per ogni pratica edilizia e compravendita a partire dall’entrata in vigore del D.L. 76/2020: esso ha introdotto obblighi e definizioni di Stato Legittimo/tolleranze edilizie rispettivamente negli articoli 9-bis e 34-bis del D.P.R. 380/01. Tuttavia si rammenta che gli obblighi di verifica sostanziale della conformità e legittimità urbanistico edilizia dell’immobile sussistevano anche prima della loro formalizzazione nel T.U.E.

Come considerare allora un titolo abilitativo (permesso di costruire) formalmente rilasciato dalla P.A., ma in contrasto alla disciplina urbanistico edilizia vigente al momento di rilascio: è equiparabile all’assenza di permesso la costruzione avvenuta in forza di permesso illegittimo? E ancora, è da considerare mancante dall’origine o soltanto dall’accertamento a posteriori?

Una risposta si ricava dai principi espressi dalla sentenza di Cassazione Penale n. 37475/2019 a pagina 8, di cui ne riporto due:

c) il provvedimento va ritenuto mancante (e cioè nullo o inesistente e non solo illegittimo) quando provenga da soggetto in assoluto non titolare del potere di emetterlo, ovvero sia privo dei requisiti essenziali di forma e contenuto;

d) il provvedimento illecito, perché frutto di attività criminosa del soggetto pubblico che lo rilascia o del privato che lo ottiene, è sempre tamquam non esset (come se non esistesse) e va parificato al provvedimento mancante;

Ciò significa che nelle verifiche di Stato Legittimo di ogni immobile si renderà necessario riscontrare la regolarità di qualsiasi titolo abilitativo rilasciato in passato, nonchè sulle pratiche edilizie presentate in forma asseverata quali Segnalazione Certificata Inizio Attività (SCIA), Comunicazione Inizio Lavori Asseverata (CILA), Denuncia Inizio Attività (DIA), e cosi via.

In altre parole, si renderà necessario rifare completamente le istruttorie di qualsiasi pratica in ingresso avente incidenza urbanistico edilizia, per non vedersi contestare una qualsiasi corresponsabilità.

Praticamente ogni volta che si farà una pratica, anche per l’intervento più blando, si dovrà effettuare una “radiografica totale” sull’immobile e sull’intera costruzione, andando perfino a sindacare ed esprimere valutazioni sull’operato dei precedenti Tecnici professionisti.