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Nel Decreto la doppia conformità resta invariata per abusi gravi e alleggerita per illeciti minori

Pubblicato in Gazzetta Ufficiale il testo del Decreto legge n. 69/2024 “Salva Casa“, continuiamo a commentare le novità apportate al Testo Unico Edilizia e al regime repressivo e sanzionatorio (approfondimento integrale DL SALVA CASA).

Tra i tanti punti apparentemente sbandierati c’è l’eliminazione della cosiddetta “doppia conformità“, cioè quel complesso requisito imposto dal DPR 380/01 per regolarizzare abusi e illeciti edilizi mediante rispettivamente con Accertamento di conformità (Art. 36) e la SCIA in sanatoria (art. 37 c.4). In verità non è avvenuta alcuna eliminazione di doppia conformità, perchè il DL Salva Casa ha effettuato modifiche a tale regime riassumibili così:

  1. nuova distinzione tra abusi primari (art. 36) e illeciti minori (art. 36-bis), spostando in quest’ultimi gli interventi compiuti in parziali difformità
  2. istituire una procedura di sanatoria edilizia più attenuata (Art. 36-bis), con l’apparente singola conformità, quando invece la norma riporta testualmente una doppia verifica ad epoche disgiunte.

Andiamo a dettagliare il nuovo regime repressivo e sanatorio riorganizzato.

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Abusi edilizi gravi con Permesso in sanatoria e doppia conformità invariata

Il regime repressivo e sanzionatorio del Testo Unico Edilizia è assai complesso, lo trovi commentato nel mio libro “Stato Legittimo immobiliare“. L’articolo 36 c.1 del DPR 380/01 contempla i cosiddetti abusi primari, cioè gli abusi edilizi “veri” in quanto penalmente rilevanti, cioè quando “l’hai combinata grossa” ovvero le opere compiute:

Per questo tipo di abusi edilizi “primari” l’articol0 36, anche dopo il DL Salva Casa, consente l’ottenimento del permesso di costruire in sanatoria soltanto se l’intervento risulti congiuntamente conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente (DOPPIA CONFORMITA’):

  • sia al momento della realizzazione dello stesso
  • sia al momento della presentazione della domanda.

Notare bene che in questa disposizione la verifica di doppia conformità tratta la disciplina urbanistica e disciplina edilizia assieme, cosa che invece non avviene per il neo arrivato articolo 36-bis, cioè la sanatoria edilizia per illeciti minori.

L’arrivo della Sanatoria edilizia per opere minori

L’inserimento dell’articolo 36-bis nel D.P.R. 380/01 prevede una specifica sanatoria edilizia per illeciti edilizi compiuti distintamente:

Il Decreto Legge Salva Casa ha introdotto una nuova speciale tipologia di sanatoria edilizia con la quale sono regolarizzabili, rispettivamente con permesso di costruire in sanatoria e Scia in sanatoria, a condizione che l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda, nonché ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione.

Ciò significa che per la sanatoria edilizia “minore” dovranno risultare verificate congiuntamente le due distinte conformità alla:

  1. disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda di Permesso in sanatoria o deposito SCIA in sanatoria;
  2. ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione dell’abuso.

Si tratta quindi di una doppia conformità (o doppia conforme, come ha osato definirla qualcuno), in salsa più addolcita e ragionevole.

Pertanto è molto sbagliato affermare che sia stata abolita la doppia conformità in generale, che addirittura resta immutata per gli abusi edilizi primari analizzati nel paragrafo precedente.

E le Variazioni essenziali dal permesso in zona vincolata?

Sugli immobili sottoposti a vincoli imposta norme nazionali il quadro si potrebbe complicare, perchè l’ultimo comma dell’articolo 32 DPR 380/01 dispone una clausola residuale che classifica come variazioni essenziali gli illeciti edilizi compiuti su tali immobili diversi da quelli di totale difformità.

In particolar modo parliamo di quelli effettuati su immobili sottoposti a vincolo storico, artistico, architettonico, archeologico, paesistico, ambientale e idrogeologico, nonché su immobili ricadenti sui parchi o in aree protette nazionali e regionali.

In prima battuta verrebbe da pensare ad una possibile forma di contrasto tra la classificazione di parziale difformità al permesso, relativa ai predetti immobili vincolati/tutelati, e l’elevazione a variazione essenziale.

Diciamo però che l’intero articolo 36-bis inserito nel DPR 380/01 non ha ignorato del tutto questo spartiacque con le variazioni essenziali, ed è rilevabile leggendo i commi 4-5-6, in cui è affrontata la casistica degli immobili sottoposti al vincolo paesaggistico e l’Accertamento di compatibilità.

Per immobili sottoposti a vincolo paesaggistico (e solo loro) sembrerebbe essere riservata una speciale previsione derogatoria alla disciplina di:

Se da una parte la novella porterebbe ad una riduzione implicita del perimetro di variazioni essenziali per immobili sottoposti a vincolo paesaggistico, purtroppo non verrebbero “salvate” dalle variazioni essenziali tutte le casistiche diverse, cioè immobili sottoposti ai restanti vincoli diversi da quello paesaggistico. E qui salterebbero di nuovo i benefici apportati dalla novella del Decreto Salva Casa, anche per parziali difformità dal permesso.

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carlo pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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