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Modificato regime di Stato Legittimo e tolleranze, aggiunta una sanatoria edilizia abusi minori

Il DL Salva Casa è stato approvato in Consiglio dei Ministri (24 maggio), e ha in estrema sintesi ha modificato alcuni articoli del Testo Unico Edilizia DPR 380/01, di cui riporto già il testo coordinato con le modifiche.

Possiamo definirlo Condono o Sanatoria? Essendo un ibrido, potremmo scherzosamente definirlo un “Sandono” (cit. Arch. A. Rocca), perchè non consente di regolarizzare abusi gravi e rilevanti urbanisticamente, e consente in vari casi di superare quel rigido setaccio della “doppia conformità” istituito fin dalla L. 47/85. Questa condizione di conformità all’intera disciplina urbanistico edilizia vigente ad oggi e all’epoca dell’abuso rendeva arduo regolarizzare gli illeciti edilizi, lasciando in alternativa l’eventuale fiscalizzazione o la sicura ordinanza di demolizione.

Non possiamo chiamarlo Condono edilizio perchè non consente di regolarizzare illeciti primari che risultano non rispondenti all’intero apparato di regole del vigente quadro normativo.

Il Decreto Salva Casa (testo integrale) invece ha rivisto alcuni istituti fondamentali del DPR 380/01, coi quali sono state allargate le maglie di sanabilità (e non condonabilità) di abusi edilizi minori. Un primo lungo commento a caldo l’ho effettuato ieri in questo video assieme all’ospite Avv. Fabio Squassoni.

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Volendo rimanere sintetici e in vista dei miei approfondimenti sul Dossier Salva Casa, riassumo le novità apportate:

Edilizia libera, allargato anche a VEPA sui porticati e opere di protezione solare

Modificando l’articolo 6 c.1 DPR 380/01, verranno inseriti in edilizia libera, rispettando sempre tutte le restanti normative edilizie e urbanistiche (vincoli, piani regolatori, regolamenti edilizi, ecc.) l’installazione di:

Vetrate amovibili panoramiche (VEPA)

Le VEPA saranno liberamente installabili anche sui porticati rientranti nella sagoma dell’edificio. Ciò significa che esse sono installabili anche in quei particolari spazi aperti anche al piano terra (che avevo detto qualche giorno fa sulle VEPA escluse al piano terra?).

Opere di protezione solari e agenti atmosferici

In edilizia libera anche l’installazione di sistemi di pergotenda, tende a pergola anche impermeabili con sistemi retrattili, oppure i sistemi di protezione solari mobili o regolabili (alette o lamelle anche ruotanti, allora) anche con strutture fisse, addossati o annessi (vicino) a immobili. In nessuna ipotesi potranno essere usati con scopi diversi per farci uno spazio stabilmente chiusi creando nuova volumetria e superficie utile (in sostanza non fate verande e non inserite alcun impianto).

Per entrambe le due tipologie di opere inserite in edilizia libera, si avrà l’effetto “condonatorio” anche a favore di quelle già realizzate prima dell’entrata in vigore, come già successo con l’introduzione per le VEPA.

Stato Legittimo dell’immobile

Entrano a far parte della dimostrazione dello Stato Legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare tutti i titoli edilizi che hanno legittimato l’immobile, compreso quelli rilasciato in sanatoria e ogni forma di fiscalizzazione edilizia; quest’ultima ipotesi apre alla possibilità di considerare “regolarizzazione” quelle particolari forme di sanzione pecuniaria sostitutiva alla demolizione.

Ma più interessante è la possibilità di poter considerare legittimato l’immobile o unità immobiliare mediante un titolo abilitativo rilasciato dal Comune idoneo a verificare l’esistenza del titolo abilitativo (precedente) che ne ha abilitato la costruzione o legittimato la stessa.

Tradotto: potrebbe configurarsi la possibilità di considerare automaticamente sanato l’immobile con l’ultimo permesso, concessione o licenza edilizia rilasciata per tutte le irregolarità preesistenti ad esso. C’è da rifletterci bene su come applicarlo e quali limiti incontra, è da ritenere in prima battuta che sia da considerare un riferimento di natura sostanziale. Una modifica epocale che potrebbe configurarsi come un “condono edilizio dinamico” casa per casa, direi.

Tolleranze edilizie differenziate per epoca di realizzazione ed entità

E’ stato differenziato in due parti il regime delle tolleranze costruttive ed esecutive, creando cioè un regime “generoso” per interventi effettuati prima dell’entrata in vigore del Decreto Salva Casa, e lasciando invariato quello che conosciamo già per interventi posteriori al decreto. Vuol dire che per il passato sono tollerate maggiormente le irregolarità, per il futuro vuol dire realizzare costruzioni e opere con alta precisioni. E mi sembra cosa buona e giusta, direi.

Tolleranze per opere preesistenti al DL Salva Casa

Per quanto riguarda le tolleranze costruttive (urbanistiche), sempre riferite alla singola unità (e non all’intero edificio) e comparate ai parametri di altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta e di ogni altro parametro sono state maggiorate e disposte in termini decrescenti con l’aumentare delle superfici utili. Tali irregolarità non costituiscono violazione edilizia se contenute entro i limiti:

a) del 2 per cento delle misure previste dal titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 metri quadrati;
b) del 3 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 300 e i 500 metri quadrati;
c) del 4 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 100 e i 300 metri quadrati;
d) del 5 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 metri quadrati.

La verifica va riferita peraltro a quanto autorizzato originariamente, dovendo escludere i successivi frazionamenti.

Invece le tolleranze esecutive (edilizie) comprendono discordanze previste a livello qualitativo, senza prevedere parametri o metodi misurabili, pertanto prevedo possibili contenziosi a causa di valutazioni discrezionali della P.A. e Tecnici abilitati. Intanto non si tratta di un giubileo totale perchè resta fatto salvo tutte le condizioni di cui al comma 2 art. 34-bis TUE (cioè esclusioni zone vincolo paesaggistico D.Lgs. 42/04, incidenza sulla disciplina urbanistica ed edilizia nonché pregiudizio sull’Agibilità).

Tra queste tolleranze esecutive o “minori” sono state inserite:

  • minore dimensionamento dell’edificio;
  • mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali
  • irregolarità esecutive di muri esterni ed interni e la difforme ubicazione delle aperture interne (quanto difformi e spostati?)
  • difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria
  • errori progettuali corretti in cantiere (concetto ampio)
  • errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere (errore comprovato dai progetti).

Motivo per cui, consiglio prudenza nel valutare e indicare come tolleranze queste irregolarità nelle successive pratiche edilizie e relazioni di Stato Legittimo per compravendite.

Sanatoria edilizia, aggiunta nuova procedura

Non c’è alcun condono edilizio, non essendo prevista la regolarizzazione di opere illecite effettuate in contrasto alla disciplina urbanistica vigente oggi, vedi la costruzione di una abitazione. E anche l’ampliamento di un edificio esistente o la cameretta in più non deve superare il limite delle variazioni essenziali (definite a livello regionali).

Viene effettuata una separazione tra abusi edilizi gravi e minori:

  • abusi edilizi gravi, effettuati assenza o totale difformità o variazioni essenziali dal Permesso di Costruire o SCIA alternativa al PdC): restano sanabili con l’Accertamento di conformità con doppia conformità all’epoca dell’abuso e al momento dell’istanza;
  • abusi minori, effettuati in parziale difformità dal permesso di costruire o SCIA alternativa, nonché in assenza o difformità dalla SCIA ordinaria: sono soggetti ad una nuova forma di sanatoria edilizia meno restrittiva (art. 36-bis).

Aggiunta una sanatoria semplificata

Resta la tipica procedura di Accertamento di conformità in sanatoria di cui all’articolo 36 DPR 380/01, ma viene affiancata da una nuova procedura di sanatoria edilizia per soli abusi minori, la quale non ha rimosso del tutto la doppia conformità.

Il nuovo articolo 36-bis disciplina la possibilità di ottenere Permesso in sanatoria (con silenzio assenso in 45 giorni) o presentare SCIA in sanatoria, e prevede infatti la verifica congiunta di:

  • conformità alla disciplina urbanistica vigente al momento di regolarizzazione (oggi)
  • conformità alla disciplina edilizia vigente al momento dell’abuso (riferendosi quindi anche alle norme strutturali, di settore, igienico sanitarie, risparmio energetico, acustica, impianti e cosi via).

Sempre nell’ambito della “sanatoria minore”, saranno consentite opere di adeguamento o modifiche per conformare la situazione degli illeciti ai predetti canoni, cosa finora attualmente vietata. Si apre quindi anche alla possibilità di effettuare le sanatoria strutturale e antisismica, che andrebbe disciplinata meglio.

Per questo ambito, lo stesso articolo 36-bis prevede la possibilità di regolarizzare anche dal punto di vista paesaggistico, ammettendo implicitamente di superare quel divieto tassativo di sanare abusi paesaggistici con aumento di volume o superficie (art. 167 c.4 D.Lgs. 42/2004). Magari sarebbe da precisare meglio con emendamento.

Per regolarizzare questi abusi edilizi “minori” con la nuova sanatoria edilizia si dovrà pagare una sanzione pecuniaria pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile conseguente alla realizzazione degli interventi, in misura compresa tra 1.032 euro e 30.984 euro. A quanto vedo, l’importo della sanzione è determinato con perizia di stima (sicuramente del professionista abilitato).

Resta tutto invariato invece per le opere rientranti in CILA e sanabili con CILA tardiva

Mutamento destinazione d’uso

In definitiva non c’è stato il via libera ai cambi di destinazione, pertanto sottotetti, cantine e garage trasformati in abitazioni ancora non sono “condonati” come sperava qualcuno. In linea generale hanno disciplinato i cambi di destinazione d’uso senza opere, ufficializzandoli come categoria di intervento autonoma e soggetti a SCIA (calmi: quelli in centro storico rimangono soggetti a permesso art. 10 c.1 TUE), mentre quando sono accompagnati da opere bisogna sommare la categoria di intervento, e valutare quale configura. Il gioco si è fatto più difficile.

In questo ambito hanno apparentemente semplificato alcune possibilità, che restano sempre condizionate al rispetto di diverse norme di settore (es. igieniche) e alle previsioni di strumenti urbanistici e regolamenti edilizi comunali, nonché alle norme regionali.

Nel rivedere le possibilità di cambio destinazione d’uso anche tra categorie funzionali, cioè urbanisticamente rilevanti, hanno inciso implicitamente sulla nozione di carico urbanistico: non è trascurabile, perchè queste trasformazioni funzionali producono effetti sulle dotazioni territoriali, standard urbanistici e urbanizzazioni varie.

Leggo, che in alcuni casi sono sempre ammessi i cambi d’uso senza opere anche tra categorie funzionali o rilevanti (sempre fatto salvo le disposizioni regionali e comunali) è sempre consentito per la singola unità immobiliare situata nei tessuti urbanizzati, restando escluse invece quelle rurali. Addirittura è facilitato ciò quando riguarda la singola unità immobiliare all’interno e voglia modificarsi verso la destinazione d’uso prevalente dell’edificio.

Ci sono altri dettagli ma richiedono approfondimenti lunghi, e un aggiornamento del mio libro su tale materia.

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CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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