Indice generale di tutti gli articoli
(ordine cronologico)
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Stato Legittimo immobili deriva da norme e titoli edilizi già prima del D.L. 76/2020
Verifica obbligatoria della conformità immobiliare introdotta nel 2020 era comunque vigente alla sua introduzione nella normativa
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Fiscalizzazione ristrutturazione “pesante”, rimessa in Adunanza Plenaria conteggio sanzione
Per quantificare la sanzione pecuniaria riferita alla data di abuso e indici ISTAT si dovrà esprimere il Consiglio di Stato Ad. Plenaria.
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Distanze tra costruzioni, misura lineare (e non radiale)
Distanze minime tra edifici previste dall’art. 873 C.C. e D.M. 1444/68 vanno misurate in maniera lineare da pareti finestrate e non in radiale come per le vedute
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Rilascio Abitabilità non sanante abusi e irregolarità edilizie, Cassazione conferma
Non è attribuito alcun effetto di sanatoria automatica gli illeciti già presenti, il Comune conserva i poteri repressivi e sanzionatori.
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Rogito senza conformità urbanistica, notaio escluso da obblighi verifica
Il rogante ha dovere di consiglio ma sono escluse dalle sue competenze le indagini di natura tecnica
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Demolizione e ricostruzione in lotto diversa configura nuova costruzione
Esclusa dalla ristrutturazione edilizia il trasferimento volumetrico di un edificio in luogo diverso
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Condono edilizio, notevole ritardo non costituisce legittimo affidamento al privato
Il tempo intercorso tra la domanda di condono e il comportamento inerte del Comune non legittima l’abuso edilizio
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Illeciti edilizi distanziati nel tempo e sanatoria unica
Difficile effettuare una lettura frazionata su più fasi e porzioni nell’immobile, soprattutto per regolarizzarlo
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Nullità compravendita immobile totalmente difforme dal permesso?
L’atto di trasferimento è valido a prescindere dal profilo della conformità o difformità della costruzione rispetto al titolo abilitativo menzionato
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SCIA in sanatoria e silenzio del Comune: le soluzioni
L’inerzia della P.A. nel quantificare la sanzione pecuniaria equivale silenzio inadempimento da contestare al TAR
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Opere illecite con vincolo paesaggistico escluse da parziali difformità o fiscalizzazione
La sanzione pecuniaria sostitutiva non è applicabile su immobili vincolati perchè tutti gli interventi si qualificano variazioni essenziali
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Variazione essenziale al Permesso di costruire, la sanzione penale
Costituisce difformità al Permesso di Costruire e pertanto punito dall’articolo 44 T.U.E. per mancata osservanza di norme e titolo abilitativo
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Condono edilizio parziale ammissibile sull’edificio?
Esclusa la possibilità di sanatoria parziale perchè la costruzione deve essere valutata in senso complessivo e non per single parti considerate autonomamente.
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Cambio d’uso da garage ad abitazione, soggetta a permesso perché urbanisticamente rilevante
Il passaggio tra categorie funzionali da autorimessa ad abitazione comporta abuso edilizio sotto diversi profili
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Rischio percepito nella compravendita di immobili irregolari e abusivi
L’italiano medio è diffidente di natura sulle piccole cose, ma non capisco perchè ancora rimanga “leggero” nei rogiti immobiliari
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Diritto accesso agli atti del vicino confinante sulle pratiche edilizie
Per impugnare i titoli edilizi è necessario prima acquisirli a condizione di avere valido interesse
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Alle origini della Doppia conformità in sanatoria
Introdotta con Legge 47/85 per eliminare disparità tra reati edilizi simili compiuti nel previgente regime, scopriamo i dettagli
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Abusi edilizi condominio: vigilanza e responsabilità Amministratore
Ha dovere di denunciare gli illeciti edilizi compiuti su parti comuni e private, se inerte rischia per condotta omissiva
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DIA con falsa o errata rappresentazione annullabile a distanza di anni
Niente prescrizione amministrativa per illeciti edilizi datati e raffigurati in precedenti pratiche edilizie
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Ristrutturazioni, oneri urbanizzazione e aumento carico urbanistico
Interventi sul patrimonio esistente con incremento di carico urbanistico sono assoggettati a regime concessorio oneroso
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Annullamento compravendita di “aliud pro alio” per abusi edilizi
La risoluzione del trasferimento immobiliare per grave inadempimento richiede specifica valutazione giudiziaria anche per irregolarità e difformità
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Amovibilità, nozione e rapporto collegamento al suolo
E’ amovibile il manufatto precario e facilmente rimovibile periodicamente
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Il fallimento di SCIA e CILA
Tracciamo un bilancio sul regime edilizio di semplificato asseverato da Tecnici
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Stato Legittimo immobili, prova entro 1° settembre 1967
Gerarchia dei mezzi di prova per attestare esistenza e consistenza dell’immobile prima dell’obbligo di licenza edilizia
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Dichiarazione Fine lavori non prova la conformità al progetto edilizio autorizzato
L’ultimazione lavori non assume rilevanza probatoria in ordine all’asserita coincidenza del fabbricato realizzato in origine con quello rappresentato nel progetto approvato
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Compravendita, termine congruo al venditore per rimuovere difformità edilizie
Cassazione esclude buona fede se il promissario acquirente non concede tempo per ripristinare la conformità dell’immobile
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Non può essere tutto abusivo (urbanisticamente)
Un sistema eccessivamente rigido sulla carta è risultato inattuabile nella realtà delle irregolarità compiute su edifici risalenti
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Condono edilizio e Agibilità successiva
Quando le opere condonate hanno incidenza sui vari requisiti occorre nuovo titolo di Agibilità, con poche deroghe ammissibili.
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Entro quando impugnare i permessi di costruire ordinari e in sanatoria?
Esistono due distinti regimi di decorrenza per impugnazione del titolo edilizio
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Condono edilizio, data ultimazione opere va dimostrata senza dubbi
Servono prove inconfutabili per dimostrare l’epoca di abuso, le dichiarazioni non sono idonee
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Valenza risultanze catastali per Conformità urbanistica dell’immobile
Rafforzato il valore di dati e planimetria catastali per verifica Stato Legittimo immobile col D.L. 76/2020
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Possibile vendere immobili viziati, ma compratore deve provarne l’esistenza
Il venditore non è obbligato a consegnare l’immobile privo di vizi, ma a rispondere qualora si dimostri viziato
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Misure in scala nei progetti attestano Stato Legittimo dell’immobile
Dalle rappresentazioni grafiche progettuali dei titoli edilizi si ricavano dimensioni e misure del fabbricato
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Abusi paesaggistici, incrementi superficie e cubatura restano esclusi
La Compatibilità paesaggistica art. 167 impedisce la regolarizzazione con aumento volume o superficie utile
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CTU, abusi edilizi e verifiche obbligatorie nella perizia estimativa
Nel regime delle esecuzioni immobiliari il perito del tribunale ha precisi obblighi di verificare lo Stato Legittimo e i rimedi per irregolarità edilizie
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Gazebo merci e tensostrutture esposizione, niente edilizia libera
Caratteristiche di precarietà, temporaneità e destinazione servono per qualificare le tende a copertura di materiali esterni
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Concessioni edilizie rilasciate senza Paesaggistica ante D.Lgs. 42/2004
Per immobili sottoposti a vincolo paesaggistico si pone il problema del titolo abilitativo emesso senza il preventivo titolo autorizzativo paesaggistico
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Cordolo e cappotto sul tetto, deroghe a distanze e altezze
Rialzare la copertura con cordolo sommitale per manutenzione e consolidamento consente di derogare alle distanze minime e altezze massime degli edifici
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Veranda su balconi sono ristrutturazione edilizia pesante per modifiche volume
Occorre permesso di costruire per verande realizzate su balconata in quanto strutture stabili e ampliamento di spazi abitativi.
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Silenzio assenso con domanda non conforme alla norma
La formazione silenziosa dell’atto deve risultare aderente al modello normativo astratto, lasciando spiragli per istanze incomplete
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Abusi edilizi, fiscalizzazione non è sanatoria ed esclude completamento opere
Possibile mantenere in opera illeciti edilizi indemolibili, rispettando diverse condizioni e pagando sanzioni pecuniarie
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Sanatoria strutturale, essenziale per sanatoria edilizia e doppia conformità
La regolarizzazione immobiliare deve tenere separati il profilo urbanistico da quello antisismico
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DPR 380/01, venti anni compiuti e 61 modifiche
Il Testo Unico Edilizia è vigente dal 30 giugno 2003 e ha subito molti cambiamenti rispetto alla versione originaria
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Da vani accessori a vani abitabili, trasformazione urbanisticamente rilevante
Integra modificazione incidente sul carico urbanistico e soggetta a permesso di costruire il cambio d’uso dei locali accessori o pertinenze
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Superbonus, frazionamento “furbesco” per aumentare massimale e abuso del diritto
Nella Circolare AdE 23/E 2022 è commentato l’aumento di unità immobiliari preordinato a maggiori benefici
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Come accertare l’avvenuta formazione silenzio assenso, condizioni e procedura
E’ possibile chiedere alla P.A. di attestare la decorrenza dei termini e l’accoglimento della richiesta del cittadino (Legge n. 241/90)
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Commerciabilità immobili con licenza/concessione edilizia annullata e fiscalizzati ante L. 47/85
Negli atti notarili di compravendita sussiste obbligo di menzionare estremi pagamento sanzioni pecuniarie per abusi edilizi effettuati senza titolo
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Condono edilizio infedele o con errata rappresentazione
Occorre valutare la rilevanza di omissioni e inesattezze riscontrate nell’istanza di condono per ritenerla dolosamente infedele
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Lottizzazione edificatoria e scadenza convenzione per urbanizzare l’area
La scadenza del termine per ultimare opere di urbanizzazione non elimina tale obbligazione del soggetto
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Edificio Ante ’67, spetta al proprietario provare epoca e originaria consistenza
L’onere della prova grava anche per dimostrare la risalenza ad epoca anteriore all’obbligo di licenza edilizia
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Superbonus, nuovi interventi non previsti e varianti, quando rilevano fiscalmente
Inserire ulteriori lavori potrebbe superare la nozione di variante in corso d’opera e applicare regimi fiscali diversi
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Sanatoria edilizia, quando ripresentare domanda con nuovi elementi
Il proprietario dell’immobile abusivo può reiterare l’istanza purché ammissibile e non pretestuosa
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Differenza tra Ristrutturazione edilizia e Manutenzione straordinaria
Nel DPR 380/01 le categorie di intervento edilizie sono suddivise tra interventi conservativi e innovativi
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Pergotenda, condizioni per edilizia libera e completamente retrattile
Il Consiglio di Stato definisce la pergotenda affinché non configuri spazio chiuso e volumetria
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Bonus 75% barriere architettoniche, video analisi
La Circolare AdE 17/E 2023 ha chiarito le opere di abbattimento barriere architettoniche ammesse al beneficio fiscale, compreso gli interventi all’interno del singolo appartamento in condominio.
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Destinazione d’uso immobili, funzione e rapporto nel DPR 380/01
L’utilizzo dell’immobile ha duplice incidenza edilizia e urbanistica
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Piscina interrata, nuova costruzione soggetta a Permesso di costruire
Non costituisce pertinenza in senso urbanistico bensì trasformazione permanente del territorio e con funzione autonoma
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Tolleranze paesaggistiche 2%, regime autonomo rispetto a edilizia
La verifica di tolleranza su immobili vincolati è riferita all’autorizzazione paesaggistica col DPR 31/2017
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Alette frangisole rotanti su pergola, configurano tettoia
La giurisprudenza equipara le lamelle orientabili a copertura anche se apribile
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Cappotto termico su marciapiede pubblico e strade, sta sfuggendo di mano
La coibentazione degli edifici prospicenti su spazi pubblici non è stata regolamentata lasciando ai Comuni il problema