Fiscalizzazione abusi edilizi non configura Sanatoria col Salva Casa • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

02/06/2024
Fiscalizzazione
08/01/2026

prospettiva urbana facciata intonacata e balconi

Vanno inserite nello Stato Legittimo dell’immobile, ma non condona gli abusi indemolibili con sanzione pecuniaria

Il D.L. 69/2024 ha modificato la definizione di Stato Legittimo dell’immobile, integrandola con le ulteriori informazioni e verifiche da svolgere per ricostruire tutti i profili di legittimità e conformità urbanistico edilizia dell’immobile, stratificatisi nel corso del tempo. Oltre al dubbio applicativo se considerare l’ultima pratica edilizia generale davvero sanante per tutte le irregolarità pregresse ad essa, è necessario esaminare il nuovo ruolo delle cosiddette fiscalizzazioni edilizie. Parliamo invece degli effetti e ruoli riconosciuti a quelle sanzioni pecuniarie pagate per abusi non sanabili (senza doppia conformità) e neppure demolibili perchè pregiudizievoli della parte legittima del fabbricato, elencate in breve dal DPR 380/01 e soprannominate appunto “fiscalizzazione”:

L’articolo 1 c.1 lettera b) punto 2 del Decreto Legge n. 69/2024 “Salva Casa” ha provveduto a inserire nella definizione generale di Stato Legittimo il seguente periodo:

“Sono ricompresi tra i titoli di cui al primo periodo i titoli rilasciati o formati in applicazione delle previsioni di cui agli articoli 36, 36-bis e 38, previo pagamento delle relative sanzioni o oblazioni. Alla determinazione dello stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare concorre altresì il pagamento delle sanzioni previste dagli articoli 33, 34, 37, commi 1, 3, 4, 5 e 6, e 38, e la dichiarazione di cui all’articolo 34-bis.”;

Qualcuno vorrebbe attribuire alla fiscalizzazione un valore implicito di sanatoria edilizia, o perfino condono edilizio, ma forse è il caso di rimanere prudenti ed escludere invece valore sanante: a meno che il legislatore non intenda precisare la questione con emendamenti al D.L. 69/2024, forse è il caso di inquadrare meglio il ruolo della fiscalizzazione all’interno della rappresentazione dello Stato Legittimo di cui all’articolo 9-bis comma 1-bis D.P.R. 380/01.

Fiscalizzazione in Stato Legittimo a livello formale o sostanziale?

Il D.L. 69/2024 ha inserito le procedure di fiscalizzazioni concluse con pagamento sanzione pecuniaria nella ricostruzione dello Stato Legittimo, rispettivamente articoli 33, 34, 37, commi 1, 3, 4, 5 e 6, e 38 (i commi 4, 5, 6 dell’articolo 37 appaiono probabili refusi, perchè non sono fiscalizzazione, mentre l’articolo 38 è già inserito al punto precedente assieme alle sanatorie edilizie). Per come è stata scritta la norma, a mio avviso significa che tali fiscalizzazioni non assumono valore di sanatoria edilizia: lo scopo evidente è di evidenziare le parti fiscalizzate nella dimostrazione della regolarità dell’immobile. Ciò a conferma di quanto già avanzato nel mio ultimo libro sullo Stato Legittimo.

Questa disposizione porta a chiarire il precedente dubbio formatosi tra gli operatori e professionisti circa la rappresentazione delle porzioni immobiliari, oggetto di fiscalizzazione conclusa, all’interno della ricostruzione dei profili di legittimazione e conformità urbanistica ed edilizia del fabbricato o unità immobiliare. In molti non sapevano se e come inserire queste porzioni fiscalizzate nella dimostrazione delle tolleranze edilizie, per esempio. Adesso è stato chiarito: le fiscalizzazioni vanno inserite, rappresentate ed evidenziate nelle verifiche di Stato Legittimo e relative tolleranze, in modo tale da consentire una immediata lettura al funzionario pubblico quando riceve le pratiche edilizie CILA, SCIA e Permesso (anche in sanatoria), oppure quando si produce l’obbligatoria relazione tecnica negli atti di trasferimento tra vivi come la compravendita ai sensi dell’articolo 34-bis c.3 D.P.R. 380/01.