La sanatoria condizionata prevista dall’articolo 36-bis del D.P.R. 380/2001 consente di subordinare il titolo alla rimozione delle parti non sanabili e agli interventi necessari per rendere l’opera conforme.
Il rilascio del P.d.C in sanatoria subordinato a opere posteriori è illegittimo
Aggiornamento: una ristretta ipotesi di sanatoria edilizia condizionata è stata introdotta con legge n. 105/2024 “Salva Casa” all’interno del testo unico edilizia all’articolo 36-bis.
Il principio di doppia conformità della sanatoria edilizia non tollera l’apposizione di condizioni che assicurino il futuro rispetto di essa. L’ultimazione di opere edilizie future, quale condizione postuma in grado di rispettare ontologicamente il requisito di doppia conformità, evidenzia l’illegittimità del suo rilascio in quanto comporta valutazione di conformità di quanto già realizzato nei confronti della disciplina edilizia e urbanistica, nonché degli strumenti e regolamenti locali (Cass. Pen. III n. 31961/2017, n. 22256/2016, Cass. Pen. VII n. 17043/2017). Quindi presuppone l’avvenuta completezza delle opere e la loro totale conformità ad essi, non possibile di fronte ad un ulteriore stadio di trasformazione. Infatti il principio di doppia conformità concerne due distinti stadi di valutazione dell’opera compiuta, riferita appunto a due distinte epoche, ovvero al momento dell’abuso e al momento della presentazione di istanza di sanatoria. Questo principio generale adesso è stato in parte superato dalla specifica procedura di regolarizzazione prevista, anche con particolare opere postume all’istanza, dall’articolo 36-bis DPR 380/2001, introdotto con L. 105/2024.
La presentazione di sanatoria edilizia è simile alla presentazione di due distinte pratiche edilizie.
L’attuale ordinamento prevede un unico percorso obbligato circa l‘accertamento di conformità, che presuppone l’integrale conformità delle opere già realizzate, quindi non sono ammissibili quelle in corso d’opera o addirittura differite nel futuro (Cass. Pen. III n. 31961/2017). I motivi per cui il Legislatore ha deciso questa rigida impostazione sono da ricercarsi nelle esigenze di:
- avere configurazioni e situazioni immobiliari certe e accertabili;
- evitare la dilatazione dei tempi di regolarizzazione e del procedimenti amministrativo;
- impedire l’ulteriore “disturbo” dello stato dei luoghi in presenza di abusi edilizi gravi sotto altri profili (paesaggistici, strutturali, vincolistici, ecc).
Video bonus gratuito su sanatoria edilizia e condono (iscriviti su YouTube)
La procedura prevede quindi l’avvenuta cristallizzazione dell’ultimo stadio evolutivo delle opere illegittime, il quale appunto deve essere quello ultimato. L’esclusione o l’illegittimità del rilascio di sanatoria con opere postume vale a prescindere dalla tipologia ed entità delle stesse opere, anche se fossero di demolizione di esse. La valutazione da parte della PA si svolge prendendo in esame l’organismo edilizio e l’analisi comparativa col suo stato ante opera.
Tutti i diritti sono riservati – all rights reserved
CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare.
DISCLAIMER. Il presente contenuto ha esclusiva finalità informativa e divulgativa. Non costituisce e non può costituire consulenza tecnica, legale o professionale, né può essere utilizzato come parere in alcuna sede. Ogni immobile e ogni intervento richiedono valutazioni specifiche caso per caso, pertanto resta tutto riservato su inquadramento, fattibilità e soluzioni applicabili.
Articoli recenti
- Pergotenda 70 mq per ristorante ammessa in edilizia libera (Cons. di Stato 6424/2026)
- Conformità catastale, non tutte le discordanze rendono nullo rogito notarile (Cass. civ. 18649/2026)
- Chi deve dimostrare la data di realizzazione di un abuso edilizio? Riparto onere probatorio PA-cittadino (Cons. di Stato n. 6374/2026)
- Condono edilizio parziale, il rilascio sana solo le opere espressamente dichiarate
- Ordine demolizione sospeso, chiarito quando riprende termine di novanta giorni (Adunanza Plenaria 7/2026)
- Piscina interrata, nuova costruzione o pertinenza? Torna il criterio più rigoroso (Cons. di Stato n. 6322/2026)
Articoli correlati
