Inammissibile la sanatoria condizionata ad ultimazione opere • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

04/09/2017
Sanatoria edilizia

Il rilascio del P.d.C in sanatoria subordinato a opere posteriori è illegittimo

Aggiornamento: una ristretta ipotesi di sanatoria edilizia condizionata è stata introdotta con legge n. 105/2024 “Salva Casa” all’interno del testo unico edilizia all’articolo 36-bis.

Il principio di doppia conformità della sanatoria edilizia non tollera l’apposizione di condizioni che assicurino il futuro rispetto di essa.

L’ultimazione di opere edilizie future, quale condizione postuma in grado di rispettare ontologicamente il requisito di doppia conformità, evidenzia l’illegittimità del suo rilascio in quanto comporta valutazione di conformità di quanto già realizzato nei confronti della disciplina edilizia e urbanistica, nonchè degli strumenti e regolamenti locali (Cass. Pen. III n. 31961/2017, n. 22256/2016, Cass. Pen. VII n. 17043/2017).

Quindi presuppone l’avvenuta completezza delle opere e la loro totale conformità ad essi, non possibile di fronte ad un ulteriore stadio di trasformazione.

Infatti il principio di doppia conformità concerne due distinti stadi di valutazione dell’opera compiuta, riferita appunto a due distinte epoche, ovvero al momento dell’abuso e al momento della presentazione di istanza di sanatoria.

La presentazione di sanatoria edilizia è simile alla presentazione di due distinte pratiche edilizie.

L’attuale ordinamento prevede un unico percorso obbligato circa l’accertamento di conformità, che presuppone l’integrale conformità delle opere già realizzate, quindi non sono ammissibili quelle in corso d’opera o addirittura differite nel futuro (Cass. Pen. III n. 31961/2017).

I motivi per cui il Legislatore ha deciso questa rigida impostazione sono da ricercarsi nelle esigenze di:

avere configurazioni e situazioni immobiliari certe e accertabili;
evitare la dilatazione dei tempi di regolarizzazione e del procedimenti amministrativo;
impedire l’ulteriore “disturbo” dello stato dei luoghi in presenza di abusi edilizi gravi sotto altri profili (paesaggistici, strutturali, vincolistici, ecc).

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La procedura prevede quindi l’avvenuta cristallizzazione dell’ultimo stadio evolutivo delle opere illegittime, il quale appunto deve essere quello ultimato.

L’esclusione o l’illegittimità del rilascio di sanatoria con opere postume vale a prescindere dalla tipologia ed entità delle stesse opere, anche se fossero di demolizione di esse (rinvio a questo approfondimento).

La valutazione da parte della PA si svolge prendendo in esame l’organismo edilizio e l’analisi comparativa col suo stato ante opera.

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare CONTATTI E CONSULENZE

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