Immobili non sanabili in lottizzazione abusiva

In presenza di lottizzazione abusiva gli edifici realizzati senza permesso di costruire sono esclusi dalla sanatoria ordinaria.


Carlo Pagliai  Ingegnere e urbanista
Urban Planning, building and real estate consultant
Blogger, YouTuber and digital communicator

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L’accertamento di conformità presuppone il rispetto alla disciplina edilizia e urbanistica vigente sia alla presentazione dell’istanza che all’epoca dell’abuso.

La realizzazione di un complesso di manufatti avvenuta nell’ambito di una lottizzazione abusiva non può certo ottenere un accertamento positivo della doppia conformità ad entrambe le soglie temporali.

La lottizzazione abusiva comporta una trasformazione del territorio di una certa dimensione e in contrasto con le previsioni pianificatorie del Comune.

Si tratta, per dirla a parole semplici, di un super-abuso edilizio: la lottizzazione abusiva si attua in diverse modalità, generalmente nella trasformazione materiale del territorio non edificato in un tessuto insediativo articolato con parti destinate ad uso privato ed altre destinate ad uso collettivo. Esattamente come accade per un pezzo di città, con una parte pubblica e una privata.

Esistono tre tipologie per realizzare la lottizzazione abusiva: Articolo e Video bonus.

La realizzazione abusiva di una costruzione o di un’opera all’interno della lottizzazione abusiva, se analizzata da sola estrapolandola dal contesto, in teoria potrebbe perfino rispettare il principio di doppia conformità, presupposto essenziale per ottenere il rilascio del titolo abilitativo in sanatoria ex art. 13 L. 47/85 e oggi art. 36 D.P.R. 380/01.

Certamente l’analisi estrapolata di questo manufatto sarebbe errata e illegittima, per evidenti motivi.

Considerare separatamente il manufatto dalla lottizzazione abusiva è un errore concettuale.

Ammettendo il caso contrario, permettere la regolarizzazione in sanatoria di una costruzione realizzata nel bel mezzo di una lottizzazione abusiva porterebbe ad avere, ad esempio, una villetta sanata col circostante suolo trasformato interamente abusivo.

Infine l’ipotesi di sanatoria differenziata ai soli edifici abusivi, rispetto alla lottizzazione abusiva, renderebbe inefficace il regime repressivo per il reato edilizio più grave sotto il profilo edilizio quanto urbanistico.

La lottizzazione abusiva costituisce una trasformazione rilevante del territorio in contrasto con gli strumenti urbanistici comunali, sia di tipo programmatico che attuativo.

Trasformazioni edilizie trovano legittima coerenza con le trasformazioni territoriali e urbanistiche del loro contesto.

La trasformazione del territorio deve essere preventivamente legittimata nelle forme e modalità previste dalla legge: a partire dall’art. 28 della L. 1150/42 il territorio non può essere trasformato e lottizzato a scopo edilizio senza l’autorizzazione del Comune e dei relativi atti, pareri e nulla osta comunque denominati.

Questo limite, poi travasato nelle rispettive legislazioni regionali a partire dal D.P.R. 616/77, intende prevenire trasformazioni ed edificazioni del territorio che potrebbero contrastare con gli interessi di sviluppo, crescita insediativa e politiche territoriali decise dalla comunità e dagli enti preposti.

Se l’intera lottizzazione abusiva non è autorizzata, si pone da subito in contrasto e difformità al Piano Regolatore o strumento urbanistico comunale: e così a cascata, tutto ciò compreso al suo interno cioè le singole opere e costruzioni in quanto loro componenti di una più ampia azione abusiva.

Niente trattamento separato quindi, neppure in fase di accertamento di conformità.

Di conseguenza non solo la lottizzazione abusiva non è sanabile, ma neppure possono ritenersi sanabili le singole opere, per l’evidente carenza del rispetto del primo dei due parametri di conformità alle soglie temporali di riferimento (Cass. Pen. III n. 28784/2018, n. 38064/2004).

La questione potrebbe diventare diversa soltanto nei casi previsti dal condono edilizio, cioè la procedura di sanatoria straordinaria, assai diversa da quella della sanatoria ordinaria. In caso di condono infatti la L. 47/85 prevede una possibilità di regolarizzare la lottizzazione abusiva nel suo insieme secondo il meccanismo previsto dagli art. 29 e 35 comma 13.

 

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