Edilizia Libera: occorrono Fine dei Lavori e l’Agibilità ?

Ultimati i lavori con la Comunicazione Inizio Lavori (CIL e CILA) come ci si deve comportare ?

modifiche interne


Carlo Pagliai  Ingegnere e urbanista
Urban Planning, building and real estate consultant
Blogger, YouTuber and digital communicator

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AMBITO NAZIONALE

Disclaimer: Per prima cosa si sottolinea che questo articolo ha valore fintanto non entrerà in vigore gli effetti e disposizioni introdotte col Decreto ‘Scia 2’.

Il Testo Unico DPR 380/2001 non concerne la dichiarazione di fine lavori per le pratiche di Edilizia Libera: per le Scia[1] e Permessi di Costruire[2] invece prevede espressamente il deposito finale di un «Certificato di collaudo finale» inteso come collaudo amministrativo.
Per tutte le opere sottoposte alla CIL/CILA non è espressamente prevista, salvo quanto disposto implicitamente nella famigerata disposizione relativa all’accatastamento demandato ai Comuni[3] che testualmente riporta all’Art. 23 la dicitura «laddove integrata con la comunicazione di fine dei lavori»; essa vale per gli interventi di Edilizia Libera di cui al comma 2 medesimo articolo che si riportano in via riduttiva:

a) gli interventi di manutenzione straordinaria di cui all’articolo 3, comma 1, lettera b), ivi compresa l’apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne, sempre che non riguardino le parti strutturali dell’edificio; (compreso quelli con frazionamento o fusioni, ndr)

b) le opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee;

c) le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni;

d) i pannelli solari, fotovoltaici fuori della zona A) del DM 1444/68

e) le aree ludiche

e-bis) le modifiche interne di carattere edilizio sulla superficie coperta dei fabbricati adibiti ad esercizio d’impresa;

Da questa impostazione, molto chiara, sembra che il Legislatore abbia esentato la Fine Lavori ai restanti interventi di Edilizia libera:

a) gli interventi di manutenzione ordinaria ((di cui all’articolo 3, comma 1, lettera a), ivi compresi gli interventi di installazione delle pompe di calore aria-aria di potenza termica utile nominale inferiore a 12 kW));

b) eliminazione di barriere architettoniche ;

c) attività di ricerca nel sottosuolo di carattere geognostico;

d) i movimenti di terra strettamente pertinenti all’esercizio dell’attività agricola;

e) le serre mobili stagionali;

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Agibilità/Abitabilità in Edilizia Libera

Il Legislatore ha omesso l’espressa l’estensione dell’obbligo di presentare domanda di agibilità alle opere di Edilizia Libera [4], anche se l’unica casistica coinvolta sarebbe il frazionamento immobiliare tramite Manutenzione straordinaria (quella esenti Costo di Costruzione e senza opere strutturali, ndr).


AMBITO REGIONE TOSCANA
L’approvazione della L.R. 65/2014 è avvenuta pochi giorni prima dell’approvazione in via definitiva del decreto “Sblocca Italia“, segnalando che questa norma presenta lievi differenze tra la versione approvata e iniziale.
Il Legislatore toscano consente l’esecuzione dei seguenti interventi attraverso l’Edilizia Libera [5]:

a) manutenzione ordinaria;
b) eliminazione di barriere architettoniche;
c) le opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo;
d) i movimenti di terra strettamente pertinenti all’esercizio dell’attività agricola;
e) l’installazione di serre temporanee stagionali;
f) l’installazione di manufatti venatori;
g) gli interventi di manutenzione straordinaria di cui all’articolo 135, comma 2, lettera b), compresa l’apertura di porte interne e la modifica di pareti interne, nonché le opere e le modifiche necessarie per realizzare ed integrare i servizi igienico sanitari e tecnologici, o per determinare il frazionamento o l’accorpamento delle unità immobiliari, sempre che tali interventi non riguardino le parti strutturali dell’edificio;
(omissis, eccetera)

Rispetto alla corrispondente versione promulgata nel T.U. nazionale, l’Art. 136, ovvero quello che pone l’accatastamento per opere di manutenzione straordinaria a carico dei Comuni, non menziona la Fine Lavori[6]
Sull’argomento non c’è riscontro neppure all’Art. 149, che prescrive la dichiarazione di conformità dell’opera ad ultimazione lavori solo per «permesso di costruire o nella SCIA, o nelle varianti ad essi.»[7]

Agibilità/Abitabilità in Edilizia Libera in Toscana
Il Legislatore toscano invece ha aperto le maglie estendendo l’ottenimento della Certificazione di Agibilità (attestata da un Tecnico abilitato) a «ogni altro intervento edilizio che introduca modifiche incidenti sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico, accessibilità delle unità immobiliari.»[8] Praticamente ci rientrano tutte le modifiche “sostanziali”, e a mio avviso anche i frazionamenti/accorpamenti effettuati in Edilizia Libera.


CONCLUSIONI

Disaminando i due impianti normativi sull’argomento è mia ferma opinione inviare sempre comunicazione di Fine Lavori al Comune, anche se non prevista dalle normative per i casi non precisati.
Se da una parte non vi è obbligo a presentarla, non vi è neppure divieto a non presentarla.
La presentazione della Fine Lavori diviene indispensabile per le opere di frazionamento/fusione di unità immobiliari, che necessitano di conseguente Agibilità; oltre a tale casistica, si rende necessaria anche per avere una data certa circa l’effettiva chiusura di un cantiere.

Occorre analizzare l’aspetto anche sul piano delle responsabilità professionali derivanti da abusi commessi dopo un certo tempo dall’ultimazione delle opere, in cui il Tecnico asseverante della CILA o il Tecnico della CIL riveste spesso anche un effettivo ruolo di Direttore Lavori (non contemplato da CIL e CILA).
Anche in tal caso, un pò di prudenza non guasta.


Note e Riferimenti:
[1] DPR 380/01 Art. 23 comma 7:
«Ultimato l’intervento, il progettista o un tecnico abilitato rilascia un certificato di collaudo finale, che va presentato allo sportello unico, con il quale si attesta la conformità dell’opera al progetto presentato con la denuncia di inizio attività. (omissis)»
[2] Idem;

[3] DPR 380/01 Art. 23 comma 5:
«Riguardo agli interventi di cui al comma 2, la comunicazione di inizio dei lavori, laddove integrata con la comunicazione di fine dei lavori, e’ valida anche ai fini di cui all’articolo 17, primo comma, lettera b), del regio decreto-legge 13 aprile 1939, n. 652, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 agosto 1939, n. 1249, ed e’ tempestivamente inoltrata da parte dell’amministrazione comunale ai competenti uffici dell’Agenzia delle entrate.»
[4] DPR 380/01 Art. 24 comma 3:
«con riferimento agli interventi di cui al comma 2, il soggetto titolare del permesso di costruire o il soggetto che ha presentato la segnalazione certificata di inizio attività o la denuncia di inizio attività, o i loro successori o aventi causa, sono tenuti a chiedere il rilascio del certificato di agibilità.»
[5] L.R. 65/2014 Art. 136 commi 1 e segg;

[6] L.R. 65/2014 Art. 136 comma 5:
«Riguardo agli interventi di cui al comma 2, la comunicazione di inizio dei lavori è valida anche ai fini di cui all’articolo 17, comma 1, lettera b), del regio decreto legge 13 aprile 1939, n. 652 (Accertamento generale dei fabbricati urbani, rivalutazione del relativo reddito e formazione del nuovo catasto edilizio urbano), convertito, con modificazioni, dalla legge 11 agosto 1939, n. 1249, ed è tempestivamente inoltrata dallo sportello unico ai competenti uffici dell’agenzia delle entrate.»
[7] L.R. 65/2014 Art. 149 comma 1:
«Ad ultimazione dei lavori, i professionisti abilitati certificano la conformità dell’opera al progetto contenuto nel permesso di costruire o nella SCIA, o nelle varianti ad essi.»
[8] L.R. 65/2014 Art. 149 comma 2 lett. d;


 

This Post Has 47 Comments
  1. Buongiorno, ho fatto una domanda di C.I.L.A. in data 13/07/2018 per effettuare la fusione (abbattimento muro) di 2 appartamenti. Essendo terminati i lavori nel mese di settembre, ed avendo la Polizia Locale accertato il fine lavori, l’ufficio tecnico del Comune obbligava il responsabile dell’immobile di presentare entro 7 giorni al protocollo generale dell’ente la chiusura dei lavori. (Art.6 bis comma 3 del DPR 380/2001
    Secondo Lei è regolare un’imposizione del genere da parte dell’Ufficio Tecnico del Comune?
    Oppure per legge ci sono dei termini stabiliti!
    Grazie

  2. Buongiorno,
    con la manutenzione straordinaria di un appartamento, in cui si ridistribuiscono gli spazi e si rinnovano gli impianti, occorre una nuova agibilità?

    Grazie

  3. Grazie per gli ottimi contributi.
    La mia domanda è la seguente:
    Risulta necessaria la comunicazione di fine lavori in toscana in caso di cila (alla luce anche delle ultime modifiche normative)?
    Grazie

  4. attivita. libera per pompe di calore con potenza fino a 12 kw e cila per potenze superiori?

  5. Il frazionamento o la fusione in Cila vanno obbligatoriamente dichiarati, anzi, il Cila è fatto apposta per velocizzare questo tipo di pratiche. Per la agibilità ci vogliono le certificazioni degli impianti nuovi delle ditte.

  6. Volevo ringraziare personalmente lo studio Carlo Pagliai per le sue preziosissime e utilissime opinioni, che tante volte aiutano molto i giovani tecnici come me.

  7. Sicuramente in punta di legge (che poi dovrebbe essere l’unico parametro da seguire…) non posso far altro che sottoscrivere anche io e sarebbe come mi vorrei comportare sempre.
    Poi a volte ci si va a scontrare con la realtà dei fatti e Comuni che chiedono un aggiornamento dell’agibilità parziale anche per delle semplici CILA ce ne sono in abbondanza (un esempio su tutti Roma).

  8. Complimenti per gli articoli che leggo sempre con molto interesse.

    Nonostante l’argomentazione sull’agibilità (mi riferisco alla normativa nazionale e non a quella regionale) non faccia una grinza (effettivamente il comma 2 parla solo di Pdc e SCIA) io continuo a domandarmi se in caso di una manutenzione straordinaria di un appartamento (quindi edilizia libera fatta con CILA) debba essere presentata lo stesso la pratica dell’agibilità in quanto rientra nella casistica “interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di cui al comma 1” (sempre dal comma 2).
    Il dubbio è: “aggiungo una pratica che potrebbe essere inutile ma almeno stiamo tranquilli io e il cliente” oppure “faccio risparmiare soldi al cliente e speriamo che nessuno dica niente”?

  9. Per effettuare una variazione di fusione catastale non è necessario o obbligatorio un permesso edilizio/CILA.
    Magari le consiglio di far indicare nel Docfa di variazione catastale che si tratta di una variazione per allineamento e congruenza allo stato legittimo urbanistico.

    Se avesse necessità di un tecnico può rivolgersi a noi scrivendoci una email privata:
    https://www.studiotecnicopagliai.ithttps://www.studiotecnicopagliai.it/wp-admin/edit-comments.php#comments-form/chi-sono/

  10. Buongiorno e complimenti per il sito!
    Le sarei grato se potesse darmi il suo parere su questo tema:
    sono proprietario di una villetta singola a due piani realizzata nel 1980, che è stata accatastata come due unità immobiliari distinte, seppur di fatto collegate da una scala interna e che condividono tutti gli impianti elettrico, termoidraulico e gas. Ora per motivi formali/fiscali vorremmo presentare una “CILA senza opere” per l’accorpamento in un unica unità immobiliare, dato che per presentare la variazione DOCFA al catasto serve un titolo edilizio.
    Il tecnico del comune ritiene che sia necessario anche richiedere in seguito una nuova agibilità riferita al nuovo subalterno catastale che si verrebbe a creare, il che comporterebbe però presentare dichiarazioni di rispondenza di tutti gli impianti.
    Secondo me invece nulla andrebbe presentato in quanto non tocchiamo assolutamente nulla rispetto allo stato di fatto. Preciso che gli impianti sono ancora quelli originali ante ’90 salvo sostituzione caldaia nel ’97 e piccole manutenzioni ordinarie.
    Noi siamo peraltro in possesso del certificato di abitabilità originale del 1980, che non fa alcun riferimento ai subalterni catastali ma parla genericamente di villetta di due piani realizzata sul tal foglio/mappale catastale, avente consistenza di vani catastali pari a 11 (che è la somma dei vani di entrambi i piani).
    Qual è la Sua opinione in merito? Grazie infinite

  11. Non credo, lei riferisce di una nuova costruzione, non di una ristrutturazione di edificio preesistente.
    Anche le varianti successive non sono idonee.

  12. è stato installato un nuovo impianto con valvola di sezionamento a norma di legge, e portato un paio di metri più in la. Comunque Il testo unico parla di interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, la legge regionale di MODIFICHE INCIDENTI (questo incidenti è la discriminante), mentre il regolmamento edilizio di Firenze parla solo di “interventii che riguardino parti strutturali degli edifici ovvero quelli che comportino la realizzazione di opere con cambio di destinazione d’uso.” Forse il regolamento edilizio ci viene in aiuto.

  13. Buongiorno! vista la sua preparazione ed estrema disponibilità ho pensato bene di approfittare per chiedere delle info/chiarimenti.
    ho da poco acquistato un immobile, in prov di Palermo, con concessione edilizia attiva che come cat catastale risulta essere F3! vorrei adesso iniziare dei lavori per il completamento ma mi pare di capire che non posso usufruire delle agevolazioni come eco bonus o bonus ristrutturazione gusto?
    E se io definissi il mio immobile in maniera e con materiali molto modesti ed essenziali e come da progetto depositato in comune potrei, una volta fatto il fine lavori e accatastato come f2/f3, richiedere una nuova SCIA o concessione edilizia e a quel punto usufruire della detrazione irpef? oppure il fatto che l’immobile sia di nuova costruzione può comunque essere limitante?
    spero di essermi espresso in maniera comprensibile nonostante stia parlando di cose a me totalmente sconosciute! grazie in anticipo

  14. Ok grazie mille. Ma nel caso avessi dovuto farla, essendo un monolocale di 26 mq avrebbe perso l abitabilità?

  15. diciamo che la modifica dell’impianto del gas ha poca rilevanza sul catastale.
    Per il solo intervento sull’impianto del gas, con massima riserva di capirne l’entità, non ritengo sia necessario dichiarare una nuova agibilità.

  16. Buonasera collega,
    sto realizzando un certificato di conformità urbanistico/catastale in Toscana per un immobile costruito prima del 1900 e senza agibilità. Tutto bene fino ad un paio di anni fa quando il committente ha modificato l’impianto del gas. Precedentemente non risultano interventi, e posso quindi confrontarmi solo con il catastale. A Suo parere doveva essere richiesta l’agibilità? Come devo agire per portare a termine la stesura della relazione?

  17. Buongiorno,

    oramai 3 anni fa ho fatto dei lavori di ristrutturazione all’interno del mio appartamento. E’ stata fatta regolare comunicazione al Comune di Roma di inizio lavori (CILA) con la presentazione del progetto da parte di un architetto iscritto all’ordine.
    Questi lavoro hanno comportato la creazione di un secondo bagno adiacente al vecchio (inserito nella CILA).
    Poi rispetto al progetto iniziale presentato, è stata aperta una porta su una parete (non portante) e alzato un divisione in muratura su un’altra.

    Non è stata fatta la dichiarazione di fine lavori.

    Per lei è necessario farla?

    Grazie

  18. Ancora una volta la norma non è chiara, diciamo esprime il principio ma non delimita esattamente i contorni. Nel vs caso non riterrei non necessario ri-dichiarare l’agibilità.
    Un saluto

  19. Buongiorno, anche io sono un tecnico operante in Toscana,
    in merito alla redazione del certificato di Abitabilità, l’art. 149 lettera d) ” per ogni altro intervento edilizio che introduca modifiche incidenti sulle condizioni di sicurezza,
    igiene, salubrità, risparmio energetico, accessibilità delle unità immobiliari.”
    Come si può stabilire quali sono le “modifiche incidenti”?
    Il rifacimento di un w.c., magari creando un anti bagno a discapito di una camera è da intendersi “modifica incidente”?
    Il classico intervento di spostamento di tramezzature interne, magari per unire soggiorno e cucina o magari dividere una camera per farne due, rientra secondo lei in “modifica incidente”?
    Grazie per l’attenzione.
    Saluti e buon lavoro.
    NP

  20. L’agibilità dovrà effettuarla per entrambi gli appartamenti perchè entrambi sono diversi rispetto all’organismo iniziale.
    Per quanto riguarda la larghezza inferiore temo possa essere un problema: se ho capito bene è inferiore al minimo previsto dal Reg. Edilizio, quindi tecnicamente non conforme e non agibile.

  21. AGIBILITA’ X FRAZIONAMENTO CASA

    Buongiorno,
    ho recentemente frazionato una casa su 2 piani in 2 appartamenti tramite una CILA.
    I lavori si sono concentrati quasi esclusivamente nell’appartamento a 1°piano.
    L’ appartamento a piano terra è rimasto praticamente inalterato:
    – non sono stati modificati l’impianto termico e quello elettrico;
    – le uniche opere murarie hanno riguardato il bagno principale, che ora ha tutti i sanitari necessari e una superficie > 4 mq , mentre la larghezza è rimasta inferiore a 1.50 m (misura indicata nel Regolamento Edilizio), perché i 2 muri laterali sono portanti e risultava difficile se non impossibile allargare il bagno.

    Le mie domande sono le seguenti:
    1) come devo comportarmi con il bagno?
    2) sono obbligato a presentare la richiesta di agibilità anche x l’appartamento “non modificato”? E se si cosa devo presentare?

  22. Premesso che occorre verificare la norma regionale vigente nel suo territorio, in linea generale l’agibilità va dichiarata in presenza di modifiche sostanziali dell’unità immobiliare; da quanto leggo non mi sembra sia il vs caso.

  23. Bungiorno,
    opero nella provincia di Venezia e mi trovo davanti ad un grande dubbio.
    Per riassumere: stiamo effettuando una MANUTENZIONE STRAORDINARIA (aperta con SCIA). Inizialmente la cliente ha pagato gli oneri per la creazione di un soppalco (+30% della superficie totale) che sucessivamente non è stato più fatto e per il quale richiederà la restituzione della somma. A questo punto le opere concluse sono rimaste qulle non stutturali: cappotto, rifodere interne, pavimenti, impianti elettrici e idraulici, rifacimento tetto, serramenti e la modifica, anche di metratura, del bagno… In questo caso deve essere richiesta agibitità o non è necessario dato che non vi è stata fatta la parte strutturale?? essendo una piccola casetta al mare la cliente ora è spesso su e giù nei weekend.. e quindi i lavori fin ora fatti non risultano più “nuovi” ma “usati” e la cosa è un po’ seccante perchè i lavori presenti nel contratto non sono ancora terminati. D.L. è un Ingegnere che in realtà non ha comunicato ancora la chiusura dei lavori ne al committente ne al comune.
    Se l’agibilità non fosse necessaria, ma i lavori da computo non sono chiusi.. la cliente può abitare all’interno?
    La ringrazie dell’attenzione
    Buona giornata
    Elisa

  24. Benvenuto Federico.
    Infatti si deve procedere col buon senso; per il tuo caso dell’allargamento del bagno di 20 cm è ovvio che il problema non sussiste.

  25. salve sono un tecnico che opera in Lombardia
    come da lei riportato, ed anche io condivido
    ….. Praticamente ci rientrano tutte le modifiche “sostanziali” ….
    ma queste modifiche sostanziali come le interpreta?
    purtroppo si apre un mondo …..
    se io modifico un bagno ed lo allargo di 20 cm (modificando solo impianto del bagno), non dovrò richiedere agibilità … con la produzione di un mondo di documentazione

  26. Esattamente Daniele; io sono perplesso nell’operare per analogia sulla durata dei tre anni.
    A mio avviso la CILA è una comunicazione a valenza “istantanea” come avviso di inizio, ma non sulla durata e tanto meno fine.
    Bisognava che il Legislatore ponesse automaticamente un termine di un anno di valenza.

  27. Ciao e complimenti per il sito, anch’io opero in toscana e non sono mai riuscito a capire, a prescindere dalla correttezza o meno di produrre una fine dei lavori, quali sono effettivamente i termini di scadenza delle opere per una pratica di CILA. Non so se è corretto paragonarla alla SCIA e quindi prevedere di completare le opere nei 3 anni oppure si può andare avanti fino al completamento di quanto descritto nel modello CILA senza limiti temporali. Grazie e di nuovo complimenti.

  28. Grazie degli auguri che purtroppo posso contraccambiare solamente in ritardo.

  29. Riflessione interessante, mi hai dato lo spunto per farci un articolo sull’interrogativo.

    Approfitto per farti gli auguri di buona Pasqua.

  30. beh, quello è ovvio, infatti ho parlato di modifiche, intendendo ad una SCIA in corso.
    Il mio dubbio è: perchè si può fare il deposito finale per la SCIA che è un intervento più “importante” e non per la CILA?
    Per le modifiche ad una CILA, conformi alle norme, va fatta per forza una sanatoria?

  31. Non vorrei che ti fosse sfuggito che per la SCIA devi depositare la prima istanza, poi per le varianti conformi depositi una seconda con le opere effettivamente realizzate.

  32. Buongiorno e complimenti per l’ottimo sito.
    Opero in Toscana e stavo cercando informazioni riguardo alle Varianti alle CILA.
    Mi pare assurdo che, in caso di SCIA, per le modifiche eseguite in conformità alle norme si possa fare un semplice deposito finale dell’opera come effettivamente realizzata mentre per le CILA (attività edilizia libera) se le opere sono state realizzate con piccole modifiche, ma conformi alle norme, si debba ricadere per forza in una sanatoria (o in una variante se le opere non sono ancora state realizzate).
    Mi sfugge qualcosa?

  33. Eh si Gabriele, hai ragione; purtroppo non è possibile normare tutto, e se viene normato tutto si arriva al paradosso che certe cose non si possono fare.

  34. Salve, sono un tecnico operante nella Regione Toscana.
    Se dovessi prendere alla lettera quanto definito adll’Art.149, comma 2, lettera d) della L.R. 65/2014, dovrei produrre il certificato di abitabilità anche per tutte quelle opere che incidono sul risparmio energetico, a partire dall’intervento sull’involucro “opaco”, passando per gli infissi, finendo con la mera sostituzione del generatore, fino al paradosso dell’installazione delle valvole termostatiche o del materassino riflettente dietro ai radiatori….
    E’ troppo chiedere ai legislatori un po’ più di chiarezza, o il cittadino deve sobbarcarsi anche l’onere di un’agibilità che di fatto non serve, e magari potrebbe risentire di “magagne” circa la leggitimità pregressa che, di fatto, non viene menzionata in CIL e CILA?

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