Edilizia Libera: occorrono Fine dei Lavori e l’Agibilità ?

Ultimati i lavori con la Comunicazione Inizio Lavori (CIL e CILA) come ci si deve comportare ?


Carlo Pagliai  Ingegnere e urbanista
Urban Planning, building and real estate consultant
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Disclaimer: Per prima cosa si sottolinea che questo articolo ha valore fintanto non entrerà in vigore gli effetti e disposizioni introdotte col Decreto ‘Scia 2’.

Il Testo Unico DPR 380/2001 non concerne la dichiarazione di fine lavori per le pratiche di Edilizia Libera: per le Scia[1] e Permessi di Costruire[2] invece prevede espressamente il deposito finale di un «Certificato di collaudo finale» inteso come collaudo amministrativo.
Per tutte le opere sottoposte alla CIL/CILA non è espressamente prevista, salvo quanto disposto implicitamente nella famigerata disposizione relativa all’accatastamento demandato ai Comuni[3] che testualmente riporta all’Art. 23 la dicitura «laddove integrata con la comunicazione di fine dei lavori»; essa vale per gli interventi di Edilizia Libera di cui al comma 2 medesimo articolo che si riportano in via riduttiva:

a) gli interventi di manutenzione straordinaria di cui all’articolo 3, comma 1, lettera b), ivi compresa l’apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne, sempre che non riguardino le parti strutturali dell’edificio; (compreso quelli con frazionamento o fusioni, ndr)

b) le opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee;

c) le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni;

d) i pannelli solari, fotovoltaici fuori della zona A) del DM 1444/68

e) le aree ludiche

e-bis) le modifiche interne di carattere edilizio sulla superficie coperta dei fabbricati adibiti ad esercizio d’impresa;

Da questa impostazione, molto chiara, sembra che il Legislatore abbia esentato la Fine Lavori ai restanti interventi di Edilizia libera:

a) gli interventi di manutenzione ordinaria ((di cui all’articolo 3, comma 1, lettera a), ivi compresi gli interventi di installazione delle pompe di calore aria-aria di potenza termica utile nominale inferiore a 12 kW));

b) eliminazione di barriere architettoniche ;

c) attività di ricerca nel sottosuolo di carattere geognostico;

d) i movimenti di terra strettamente pertinenti all’esercizio dell’attività agricola;

e) le serre mobili stagionali;

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Agibilità/Abitabilità in Edilizia Libera

Il Legislatore ha omesso l’espressa l’estensione dell’obbligo di presentare domanda di agibilità alle opere di Edilizia Libera [4], anche se l’unica casistica coinvolta sarebbe il frazionamento immobiliare tramite Manutenzione straordinaria (quella esenti Costo di Costruzione e senza opere strutturali, ndr).


AMBITO REGIONE TOSCANA
L’approvazione della L.R. 65/2014 è avvenuta pochi giorni prima dell’approvazione in via definitiva del decreto “Sblocca Italia“, segnalando che questa norma presenta lievi differenze tra la versione approvata e iniziale.
Il Legislatore toscano consente l’esecuzione dei seguenti interventi attraverso l’Edilizia Libera [5]:

a) manutenzione ordinaria;
b) eliminazione di barriere architettoniche;
c) le opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo;
d) i movimenti di terra strettamente pertinenti all’esercizio dell’attività agricola;
e) l’installazione di serre temporanee stagionali;
f) l’installazione di manufatti venatori;
g) gli interventi di manutenzione straordinaria di cui all’articolo 135, comma 2, lettera b), compresa l’apertura di porte interne e la modifica di pareti interne, nonché le opere e le modifiche necessarie per realizzare ed integrare i servizi igienico sanitari e tecnologici, o per determinare il frazionamento o l’accorpamento delle unità immobiliari, sempre che tali interventi non riguardino le parti strutturali dell’edificio;
(omissis, eccetera)

Rispetto alla corrispondente versione promulgata nel T.U. nazionale, l’Art. 136, ovvero quello che pone l’accatastamento per opere di manutenzione straordinaria a carico dei Comuni, non menziona la Fine Lavori[6]
Sull’argomento non c’è riscontro neppure all’Art. 149, che prescrive la dichiarazione di conformità dell’opera ad ultimazione lavori solo per «permesso di costruire o nella SCIA, o nelle varianti ad essi.»[7]

Agibilità/Abitabilità in Edilizia Libera in Toscana
Il Legislatore toscano invece ha aperto le maglie estendendo l’ottenimento della Certificazione di Agibilità (attestata da un Tecnico abilitato) a «ogni altro intervento edilizio che introduca modifiche incidenti sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico, accessibilità delle unità immobiliari.»[8] Praticamente ci rientrano tutte le modifiche “sostanziali”, e a mio avviso anche i frazionamenti/accorpamenti effettuati in Edilizia Libera.


CONCLUSIONI

Disaminando i due impianti normativi sull’argomento è mia ferma opinione inviare sempre comunicazione di Fine Lavori al Comune, anche se non prevista dalle normative per i casi non precisati.
Se da una parte non vi è obbligo a presentarla, non vi è neppure divieto a non presentarla.
La presentazione della Fine Lavori diviene indispensabile per le opere di frazionamento/fusione di unità immobiliari, che necessitano di conseguente Agibilità; oltre a tale casistica, si rende necessaria anche per avere una data certa circa l’effettiva chiusura di un cantiere.

Occorre analizzare l’aspetto anche sul piano delle responsabilità professionali derivanti da abusi commessi dopo un certo tempo dall’ultimazione delle opere, in cui il Tecnico asseverante della CILA o il Tecnico della CIL riveste spesso anche un effettivo ruolo di Direttore Lavori (non contemplato da CIL e CILA).
Anche in tal caso, un pò di prudenza non guasta.


Note e Riferimenti:
[1] DPR 380/01 Art. 23 comma 7:
«Ultimato l’intervento, il progettista o un tecnico abilitato rilascia un certificato di collaudo finale, che va presentato allo sportello unico, con il quale si attesta la conformità dell’opera al progetto presentato con la denuncia di inizio attività. (omissis)»
[2] Idem;

[3] DPR 380/01 Art. 23 comma 5:
«Riguardo agli interventi di cui al comma 2, la comunicazione di inizio dei lavori, laddove integrata con la comunicazione di fine dei lavori, e’ valida anche ai fini di cui all’articolo 17, primo comma, lettera b), del regio decreto-legge 13 aprile 1939, n. 652, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 agosto 1939, n. 1249, ed e’ tempestivamente inoltrata da parte dell’amministrazione comunale ai competenti uffici dell’Agenzia delle entrate.»
[4] DPR 380/01 Art. 24 comma 3:
«con riferimento agli interventi di cui al comma 2, il soggetto titolare del permesso di costruire o il soggetto che ha presentato la segnalazione certificata di inizio attività o la denuncia di inizio attività, o i loro successori o aventi causa, sono tenuti a chiedere il rilascio del certificato di agibilità.»
[5] L.R. 65/2014 Art. 136 commi 1 e segg;

[6] L.R. 65/2014 Art. 136 comma 5:
«Riguardo agli interventi di cui al comma 2, la comunicazione di inizio dei lavori è valida anche ai fini di cui all’articolo 17, comma 1, lettera b), del regio decreto legge 13 aprile 1939, n. 652 (Accertamento generale dei fabbricati urbani, rivalutazione del relativo reddito e formazione del nuovo catasto edilizio urbano), convertito, con modificazioni, dalla legge 11 agosto 1939, n. 1249, ed è tempestivamente inoltrata dallo sportello unico ai competenti uffici dell’agenzia delle entrate.»
[7] L.R. 65/2014 Art. 149 comma 1:
«Ad ultimazione dei lavori, i professionisti abilitati certificano la conformità dell’opera al progetto contenuto nel permesso di costruire o nella SCIA, o nelle varianti ad essi.»
[8] L.R. 65/2014 Art. 149 comma 2 lett. d;