Edificazione in zona rurale come Imprenditore agricolo

Ci sono presupposti necessari per costruire manufatti in zona agricola.

Tuscany – Ph. Carlo Pagliai


Carlo Pagliai  Ingegnere e urbanista
Urban Planning, building and real estate consultant
Blogger, YouTuber and digital communicator

segui su:   logo twitter     Linkedin    Facebook    youtube


La Legge Bucalossi n. 10/1977 ha impresso un primo spartiacque nel regime dell’edificazione dei suoli in zona agricola.

In particolare l’articolo 9 della L. Bucalossi esentava dal pagamento del contributo concessorio, commisurato all’incidenza delle spese di urbanizzazione nonchè al costo di costruzione, le opere da realizzare nelle zone agricole, ivi comprese le residenze, in funzione della conduzione del fondo e delle esigenze dell’imprenditore agricolo a titolo principale, ai sensi dell’articolo 12 della legge 9 maggio 1975, n. 153.

Veniva quindi prevista l’esenzione sulla base di un requisito soggettivo in presenza di particolari presupposti di natura soggettiva, coi quali era possibile ottenere il beneficio. In primis il ruolo di imprenditore agricolo svolto come attività prevalente, cioè che vi dedichi prevalentemente il proprio complessivo tempo lavorativo.

Ancora oggi il Testo Unico per l’Edilizia prevede particolare regime di favore verso gli imprenditori agricoli che intendono effettuare opere in zone rurali finalizzate alla conduzione del fondo agricolo.

Col passare del tempo, in seguito all’emanazione della L. 10/1977, le regioni hanno emanato una serie di legislazioni e politiche volte a limitare l’edificazione a scopo non agricolo all’interno delle zone rurali e fuori dai centri abitati.

Lo scopo evidente era, ed è ancora oggi, quello di:

  • valorizzare sotto il profilo produttive queste aree;
  • contrastare il loro abbandono e i relativi fenomeni di degrado;
  • incentivare la produzione agricola locale;
  • rivitalizzare i presidi ambientali che garantivano il buon governo del territorio;

La cosa è resa ancora più evidente nel settore della pianificazione territoriale delle regioni, che negli ultimi decenni ha inciso molto nella stesura degli strumenti urbanistici e regolamenti edilizi comunali.

La Pianificazione territoriale da decenni ha limitato molto l’edificazione in zone agricole.

Spingendomi quasi a generalizzare, ormai è pacifico che l’edificazione in zona agricola sia un’attività riservata alla categoria degli imprenditori agricoli, precisando che il patrimonio edilizio esistente esce dalla presente trattazione senza dimenticare che alcune legislazioni regionali hanno imposto comunque limiti agli interventi rilevanti su esso (vedi la L.R. 65/2014 della Toscana).

Le rispettive legislazioni regionali hanno quindi riservato, con certi limiti e apposite procedure, l’attività edificatoria a coloro che risultano in possesso di specifici requisiti soggettivi.

Tra questi risulta il possesso del requisito soggettivo/qualifica di imprenditore agricolo, dizione spesso scambiata con quella di coltivatore diretto, col tempo evoluta e rimodulata dall’art. 1 del D.Lgs. 99/2004 nel titolo di Imprenditore agricolo professionale.

Molto spesso (per non dire sempre) negli strumenti urbanistici e regolamenti edilizi comunali è prescritto che l’edificazione in zona agricola sia consentita esclusivamente a coloro che siano in possesso di requisiti soggettivi come sopra.

In tal senso anche la giurisprudenza amministrativa convalida la potestà degli strumenti urbanistici e norme regionali di condizionare l’edificabilità in zona agricola al possesso di requisiti soggettivi (Consiglio di Stato VI n. 1879/2017).

Si viene quindi a instaurare un rapporto duale tra requisito soggettivo e oggettivo dell’intervento edilizio in zona agricola, una sorta di doppia condizione inscindibile.

Si configura praticamente come una sorta di vincolo perdurante nella disciplina edilizia e urbanistica degli strumenti comunali, prescrivendone una condizione necessaria sia per interventi ex novo sia nell’ambito della sanatoria edilizia.

Più specificatamente in caso di richiesta di sanatoria edilizia per edificazione “sostanziale” o ex novo in zona agricola (salvo diversa previsione regionale e/o comunale), la verifica del rispetto della doppia conformità coinvolge anche la verifica dei presupposti/qualifiche soggettive, oltre a quelle oggettive (ad esempio i piani di miglioramento ambientali e aziendali).

Il principio per cui l’edificazione in zona agricola la destinazione del manufatto e la posizione soggettiva di chi lo realizza sono elementi rilevanti ai fini della rispondenza dell’opera alle prescrizioni dello strumento urbanistico e, di conseguenza, anche per l’eventuale valutazione di conformità ai fini del rilascio della sanatoria (Cass. Pen. III n. 48348/2017 e n. 7681/2017).

Secondo l’articolo 36 del Testo Unico D.P.R. 380/01 il requisito della c.d. doppia conformità deve sussistere sia al momento della realizzazione dell’opera, sia al momento della presentazione della domanda di sanatoria: è un principio fortissimo e per certi aspetti rigido.

La doppia conformità si estende anche ai requisiti soggettivi se imposti da norme e strumenti urbanistici.

In tema di illeciti edilizi diventa rilevante il requisito soggettivo, e non è sufficiente il possesso temporaneo di fatto della qualifica di imprenditore agricolo professionale (ex art. 1, comma quinto-ter, D.Lgs. 99/2004) ai fini del rilascio del permesso di costruire in zona agricola, in quanto i requisiti soggettivi per il rilascio di tale permesso devono esistere al momento della richiesta ed al momento del rilascio del titolo abilitativo (Cass. Pen. III n. 7681/2017, n. 46085 del 29/10/2008), ritenendo altresì che il possesso dei requisiti soggettivi di imprenditore agricolo deve sussistere non solo al momento del rilascio del permesso di costruire in zona agricola, ma anche al momento della voltura del titolo abilitativo in favore di terzi, al fine di garantire l’effettiva destinazione delle opere all’agricoltura (Cass. Pen. III n. 33381 del 05/07/2012).

Ecco quindi che il possesso dei requisiti soggettivi si interseca con gli aspetti funzionali e di destinazione per la realizzazione di manufatti in zona agricola; ciò avrà assoluta rilevanza quando vengono richieste sanatorie edilizie in quanto occorrerà verificare il possesso del requisito soggettivo anche all’epoca dell’abuso.

In tal caso mi domando cosa accadrà se nel frattempo si sia verificato un passaggio di proprietà verso terzi da parte di chi non aveva alcun requisito.