Difformità immobile da planimetria catastale nel preliminare di vendita e atto definitivo • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

La disposizione introdotta dal D.L. 78/2010 condiziona la vendita alla regolarità catastale a pena di nullità

Venditori e acquirenti di immobili hanno lo stesso obbiettivo: concludere quanto prima la compravendita.

Questi due interessi tendono a divergere un po’ quando si entra nel merito delle cose, iniziando cioè a valutare i documenti dell’edificio e dell’unità immobiliari interessate dalla trattativa.

Dall’analisi di essi possono emergere le prime discordanze nei documenti catastali, cioè i primi che passano tra le mani di venditore, agente immobiliare e infine il promittente compratore. Preme ricordare che la conformità catastale rappresenta soltanto una parte degli aspetti da verificare, senza dimenticare per esempio quello più rilevante dello stato legittimo di conformità urbanistica (Approfondimento)

In questo articolo atteniamoci soltanto alla conformità catastale, dove le discordanze più facili da riscontrare riguardano:

Difformità della planimetria catastale con lo stato effettivo: alcuni esempi sono la diversa disposizione delle pareti, aperture, altezze interne, taglio dell’unità immobiliari;
Difformità tra destinazione d’uso dichiarata ed effettivamente praticata: l’esempio è un ufficio adibito ad appartamento;
Difformità tra superficie dichiarata ed effettiva;
Difformità degli identificativi (Foglio, particella e subalterno)
Difformità dei dati (indirizzo, classamento, ecc)

Il D.L. 78/2010 è entrato in vigore il 1 luglio 2010, e in particolar modo interessa la previsione che introduce la nullità dei contratti definitivi di vendita in caso di difformità formale e sostanziale dei documenti catastali.

Quando deve sussistere la conformità catastale

Come anzi detto dalla norma, la disposizione prevede che gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità:

identificazione catastale (foglio, particella, subalterno, ecc)
il riferimento alle planimetrie depositate in catasto
la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie

Essa ha l’evidente scopo di condizionare la validità della vendita alla regolarità catastale dell’immobile senza la quale diviene automaticamente nullo.

Al contrario, la stessa norma sottace sul medesimo obbligo relativo al preliminare di vendita o alla proposta irrevocabile di acquisto.

Il D.L. 78/2010 non ha disposto espressamente la stessa condizione agli atti con effetti obbligatori (preliminari di vendita), e quindi potrebbe suscitare il dubbio se per analogia si possa applicarlo ad essi per estensione o analogia.

Il preliminare di vendita non rischia la nullità per difformità catastali

La risposta è negativa: in altre parole la presenza di difformità catastali anteriormente o posteriormente alla stipula del preliminare di vendita non è condizione sufficiente per far dichiararne la sua nullità, cosi come invece per gli atti definitivi.

Certamente la presenza di difformità catastali, qualora accertata prima dell’atto definitivo di compravendita, deve essere comunque risolta. Se da una parte la sola difformità catastale da sola non è sufficiente a far dichiarare nullo il preliminare di vendita (c.d. “compromesso), è sufficiente a far invocare la nullità dopo la stipula del definitivo.

Lo ripeto: siamo al netto delle difformità relative agli altri versanti, primo tra tutti quello urbanistico.

Qualora emergano difformità catastali dopo aver stipulato il preliminare di vendita, e prima della stipula del definitivo, il promittente acquirente dovrà valutare due opzioni:

Costringere il venditore a regolarizzare la posizione catastale, in quanto condizione necessaria per la stipula del definitivo;
In caso di inadempienza alla regolarizzazione catastale, agire nelle sedi opportune per far valutare l’inadempienza stessa e di conseguenza valutarne la risoluzione e/o risarcimento danni;

A titolo conclusivo, il rifiuto di aggiornare la situazione catastale sotto ogni profilo (planimetrie, dati, conformità, ecc) può pregiudicare molto la posizione del promittente venditore.
Ciò vale soprattutto se non vi siano motivi ostativi all’aggiornamento degli atti catastali, tipo la coerenza con altri aspetti (stato legittimo e conformità urbanistica).

Ho trovato interessante la sentenza di Cassazione Civile n. 20550/2020, che contempla un caso in cui la regolarità catastale non era stata tempestivamente regolarizzata, configurando un problema di mancato adempimento anche da parte del venditore.

Per cui il consiglio che voglio dare è di far verificare e regolarizzare le discordanza della situazione catastale, soprattutto incrociandole e coordinandole con quelle relative alla disciplina urbanistico edilizia (con le varie norme speciali collegate).