Prima di aggiornare la planimetria catastale occorre verificare la conformità urbanistica • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

07/11/2016
Carlo Pagliai
Conformità catastale

Catasto e urbanistica sono disgiunti tra loro, ma il buon senso suggerisce reciproca conformità

Aggiornamento del 05 febbraio 2026: la Cassazione con sentenza n. 31312/2025 ha stabilito il presupposto della conformità e regolarità urbanistica ed edilizia del bene immobile per fare accampionamenti e variazioni catastali.

Non c’è nessuna legge che impone la verifica incrociata tra elaborati catastali e quelli legittimanti sul piano urbanistico. La presentazione di planimetrie catastali senza preventiva verifica dello stato legittimato dell’immobile è caldamente sconsigliata in quanto essa non può prescindere da quanto risulta negli elaborati grafici accompagnatori delle pratiche edilizie rilasciate o depositate.

In pratica la presentazione di planimetrie al Catasto (oggi sezione dell’Ag. Entrate) senza verificarne la congruenza e la conformità tra stato dei luoghi e stato legittimo espone a potenziali rischi sotto diversi punti di vista.

In sostanza lo stato di rappresentazione indicato nelle planimetrie catastali deve essere:

coerente con l’effettivo stato dei luoghi odierno dell’immobile;
congruente con l’ultimo stato legittimato corrispondente all’ultima pratica edilizia abilitativa o comunicata;
presentata solo dopo aver verificato la corretta continuità nell’intera “catena” della legittimazione urbanistica di tutte le pratiche edilizie precedenti, ovvero degli eventuali stati di legittimazione invocabili oltre certe soglie temporali e contesti urbanistici;

In caso contrario può avvenire che la planimetria catastale possa essere sì conforme allo stato dei luoghi ma raffigurante uno stato illegittimo testimoniante un abuso edilizio.

La planimetria catastale trae radici e giustificazioni ai fini fiscali, tuttavia avendo procedura di deposito tipizzata, con data certa e firmata congiuntamente da proprietario e professionista, assume un valore praticamente probatorio di un certo stato dei luoghi ad una certa data.

Inutile sottolineare le responsabilità professionali connesse a simili operazioni che potrebbero scaturire a suo carico.

La planimetria catastale conforme al solo stato dei luoghi non esonera il professionista dallo svolgere le opportune ricerche sul versante urbanistico parallelo.

Il professionista dovrà quindi precedere il deposito e aggiornamento catastale Docfa da tutte le opportune verifiche preventive sul piano urbanistico, proprio per non incorrere nel possibile quanto probabile rischio di rappresentare piante e informazioni sull’immobile contenenti elementi che potrebbero risultare difformità sul piano edilizio.

Per dettagli e quesiti, commenta questo video:

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare.

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