Carlo Pagliai
Ingegnere urbanista
Autore di “Ante ’67

Menzioni catastali sono condizione necessaria per la pronuncia giudiziaria, ma possono essere prodotte durante il giudizio

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Dopo la stipula del cosiddetto Compromesso, può capitare che il venditore o acquirente non si attivi per dare seguito al preliminare di vendita, cioè per concludere la vendita definitiva.

Occorre sottolineare una netta distinzione tra preliminare di vendita e atto definitivo di compravendita, perché hanno effetti diversi, anche se riguardanti lo stesso immobile:

  • Preliminare di vendita: contratto con effetti obbligatorio
  • Atto di compravendita definitivo: contratto con effetti traslativi

Vediamo adesso quali scenari si presentano in caso di mancanza o carenza di menzioni catastali. In altre parole stiamo parlando dell’assenza di questi dati/dichiarazione o della loro difformità.

Prima di proseguire, ci tengo a rammentare che la conformità catastale non va confusa o sostituisce la conformità urbanistica dello stato legittimo immobiliare.

Menzioni catastali e conformità: le definizioni

In ambito di edifici o porzioni di essi, sono le seguenti dichiarazioni di dati e documentazioni catastali da rendere obbligatoriamente nei suddetti atti di compravendita, a pena di loro nullità:

La conformità catastale pertanto non va intesa soltanto sul piano formale, cioè menzionando il regolare censimento delle unità immobiliari urbane al Catasto Fabbricati. Al contrario va intesa anche sul piano sostanziale, cioè di una concreta ed effettiva conformità dell’immobile con le planimetrie depositate.

Conformità Catastale, obblighi e contenuti

La materia della conformità catastale negli atti traslativi immobiliari è regolamentata dal comma 1 bis dell’articolo 29 della L. 52/1985, che è stato aggiunto dall’articolo 19, comma 14, del D.L. 78/2010, convertito con modificazioni, con legge 122/2010.

1-bis. Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione puo’ essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari.

Esso trova applicazione negli atti negli atti pubblici e scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia.

Le dichiarazioni relative alla conformità edilizia ed urbanistica, quanto quelle relative alla conformità catastale devono essere contenute (a pena di nullità) nei contratti di trasferimento immobiliare, vale a dire negli atti produttivi di effetti reali, e non già negli atti produttivi di effetti meramente obbligatori, come i contratti preliminari.

Preliminare di vendita privo delle menzioni catastali, ed Esecuzione in forma specifica ad adempiere

Nei contenziosi per l’esecuzione in forma specifica del preliminare di vendita ex art. 2932 C.C., la pronuncia giudiziale svolge funzione sostitutiva dell’atto negoziale dovuto (atto definitivo di compravendita), pertanto non può realizzare un effetto maggiore e diverso da quello che sarebbe stato possibile alle parti, né, comunque, un effetto che eluda le norme di legge che governano, nella forma e nel contenuto, l’autonomia negoziale delle parti. E ciò vale anche per le menzioni catastali e la dichiarazione di conformità catastale stessa contenuti o meno nel preliminare di vendita.

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