Condono edilizio: se il vincolo arriva dopo il silenzio assenso • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Tacita formazione del titolo edilizio in sanatoria può escludere l’acquisizione del parere della Soprintendenza

Sono molte le domande di condono dormienti e in attesa di rilascio, senza neppure essere mai state oggetto di precisa istruttoria comunale; i motivi possono essere molti, principalmente una inerzia dei cittadini interessati al rilascio e difficoltà organizzative di certi enti pubblici.

Per questo il legislatore provvide nella L. 47/1985 a introdurre un meccanismo della formazione del titolo col silenzio assenso, sulla base di diversi presupposti.

Tra i vari presupposti, quello principale è la completezza oggettiva della pratica in termini formali e sostanziali, affinché si possa ritenere consolidata la formazione tacita dell’istanza di condono edilizio. In altre parole, anche se il Comune non avesse provveduto a rilasciare la relativa concessione edilizia in sanatoria, essa s’intende comunque rilasciata in luogo dell’istanza presentata e delle relative integrazioni prodotte.

Ricorda che l’integrazione documentale è un passaggio molto importante, perchè potrebbe perfino comportare il diniego del condono, cioè la bocciatura.

Tra i diversi presupposti, vi rientra anche l’avvenuto ottenimento del parere previsto dal comma 1 art. 32 L. 47/85, cioè il parere favorevole dall’amministrazione preposta alla tutela del vincolo stesso. In questa fattispecie mi preme rammentare che lo stesso articolo prevede il silenzio rifiuto di centottanta giorni dal ricevimento della richiesta di parere da parte dell’ente preposto.

In sostanza, il silenzio assenso si forma sul Condono edilizio soltanto dopo aver ottenuto il parere favorevole dall’ente pubblico preposto: un esempio potrebbe essere la Soprintendenza dei Beni culturali per un immobile notificato ex L. 1089/39.

Quando il vincolo viene imposto dopo la presentazione della domanda di condono

E’ fuori dubbio che l’introduzione del vincolo (o sopravvenienza) successiva alla domanda di condono non ancora esaminata/rilasciata, richiede la sua valutazione.

Ipotizziamo un vincolo paesaggistico sopravvenuto dopo la domanda di condono ancora inevasa: esiste un fermo orientamento che rende obbligatoria la pronuncia dell’autorità preposta alla tutela del vincolo paesaggistico ex art. 32 L. n. 47/85 per rilasciare il condono edilizio, obbligo che sussiste al momento in cui deve essere esaminata e valutata l’istanza di sanatoria ( Adunanza Plenaria del Consiglio di Stato 20/1999).

In altre parole il momento che riguarda la valutazione dell’istanza di condono è l’istruttoria comunale, che per vari motivi potrebbe protrarsi per diverso tempo.
Finché essa rimane aperta, rimangono altrettante aperte le possibilità dell’arrivo di un vincolo per qualsiasi ragione: piani paesaggistici, nuovi interessi culturali, leggi regionali, revisioni strumenti urbanistici comunali, eccetera.

Nota bene: se la domanda di condono fosse ancora inevasa, la previgente procedura di nulla osta paesaggistico è stata superata dalla procedura innovata dal D.Lgs. 42/2004.

La formazione del silenzio assenso può escludere la sopravvenienza di vincoli?

La risposta è affermativa, ma ben condizionata.
L’obbligo di ottenere i pareri, nulla osta o atti autorizzativi dagli enti preposti alla tutela del vincolo viene meno laddove sia prima dell’istituzione del vincolo maturato il silenzio assenso (TAR Toscana n. 1146/2020, Consiglio di Stato n. 5274/2017 ).

E’ importante ripetere che la concreta formazione del silenzio assenso sulla domanda di condono si verifica sulla base della oggettiva completezza formale e sostanziale della pratica, cioè completa di tutti gli elaborati, relazioni, documenti allegati obbligatori, pagamenti dovuti, perizie, dichiarazioni e certificazioni richieste dalla normativa.

E non solo: la documentazione costituente la domanda di condono deve essere anche esauriente nei contenuti tecnico urbanistici. Non devono esservi dubbi di nessun tipo del contenuto sostanziale, chiunque esamini quella istanza deve essere in grado di comprendere l’oggetto del condono senza incertezze.

Ovviamente, da evitare rappresentazioni e documentazioni false, perchè fatti non veritieri possono pregiudicare anche l’avvenuto rilascio, figurarsi il silenzio assenso.

E affinché possa avversarsi questa serie di condizioni di completezza formale e sostanziale, occorre che il Tecnico professionista si sia prodigato bene nel proprio adempimento di incarico.