La completezza dei requisiti oggettivi e soggettivi è fondamentale per consolidare la formazione tacita della sanatoria

Esiste la possibilità che la domanda di condono edilizio presentata ai sensi della L. 47/85 possa tramutarsi in concessione edilizia in sanatoria, conseguente al silenzio assenso della P.A. in base all’art. 35 comma 18 della stessa norma.

E d’ora in avanti si parla solo e soltanto del primo condono edilizio, precisando che condizioni analoghe sono regolate anche nei successivi condoni edilizi L. 724/94 e L. 326/03.

Il silenzio assenso riferito alla sola L. 47/85 non opera a livello generalizzato, piuttosto devono esserci una lunga serie di presupposti e condizioni che fanno scattare la possibilità.

Preavviso che la validità di questi presupposti deve consolidarsi in maniera certa e inconfutabile, senza lasciare spazi a dubbi di sorta.

Infatti anche in questo caso vale quanto già detto più volte per titoli abilitativi e atti formatisi (apparentemente) per silenzio assenso: la completezza formale e sostanziale di ogni documento, requisito e condizione deve essere praticamente perfetta. In caso contrario c’è il concreto rischio che il proprietario/soggetto interessato creda di aver ottenuto il titolo, quando in realtà ciò non è avvenuto.

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Condizioni ed esclusioni dal Silenzio assenso per il Condono edilizio

Il comma 18 art. 35 della L. 47/85 dispone la possibilità condizionata della tacita conclusione positiva del condono decorsi ventiquattro mesi dalla presentazione della domanda, ponendo tante condizioni ed esclusioni:

18. Fermo il disposto del primo comma dell’articolo 40 e con l’esclusione dei casi di cui all’articolo 33, decorso il termine perentorio di ventiquattro mesi dalla presentazione della domanda, quest’ultima si intende accolta ove l’interessato provveda al pagamento di tutte le somme eventualmente dovute a conguaglio ed alla presentazione all’ufficio tecnico erariale della documentazione necessaria all’accatastamento. Trascorsi trentasei mesi si prescrive l’eventuale diritto al conguaglio o al rimborso spettanti.

Il condono si perfeziona per silenzio assenso quando i richiedenti hanno posto in essere tutti gli adempimenti affinché possa iniziare a decorrere il termine biennale previsto dall’art. 35 L. 47/1985. E sono molti gli adempimenti formali e documentali da svolgere, affinché possa raggiungersi una condizione di completezza oggettiva.

N. 1: Completezza documentale.

Il comma 17 “potrebbe illudere” che sia sufficiente la presentazione della domanda, unitamente al pagamento di tutte le somme (oblazione + oneri urbanizzazione + contributo costo costruzione) e dell’accatastamento.

In verità il richiedente deve aver provveduto ad allegare alla domanda di condono tutta la documentazione necessaria per il suo esame, prescritta dal comma 3 art. 35 L. 47/85 (Consiglio di Stato n. 4540/2020, n. 3241/2019, n. 6899/2018, n. 753/2018; n. 187/2017).

In caso contrario il silenzio non è significativo e non produce effetto, perchè è pienamente giustificato dalla impossibilità per l’Amministrazione di valutare (o meno) l’istanza a causa della carenza documentale.

Al riguardo il Consiglio di Stato ha recentemente ribadito che: «Questo Consiglio ha infatti avuto occasione di affermare che, anche in caso di area non sottoposta a vincoli, “In tema di condono edilizio, stante quanto previsto dall’art. 35 della L. 47/1985, deve rilevarsi come solo nel caso in cui la domanda di sanatoria edilizia presentata sia connotata dai requisiti soggettivi e oggettivi per essere accolta, può applicarsi la disciplina del silenzio-assenso” (cfr. Cons. Stato, sez. VI, 5 dicembre 2018, n. 6899) e che “L’art. 35, commi 1 e 3, l. 28 febbraio 1985, n. 47, nel disciplinare il procedimento per la sanatoria, prevede che la domanda di concessione edilizia sia corredata dalla prova dell’eseguito versamento dell’oblazione e che alla stessa debbano essere allegati i documenti che vengono specificamente indicati; da tale norma emerge come il silenzio assenso si possa formare soltanto in presenza di tutti i presupposti da essa indicati e, in particolare, in presenza di una documentazione completa degli elementi richiesti; il termine di prescrizione può decorrere soltanto nel caso in cui si sia formato un atto tacito di condono. Pertanto, il decorso dei termini fissati dall’art. 35 comma 18, l. 28 febbraio 1985, n. 47 presuppone in ogni caso la completezza della domanda di sanatoria, accompagnata in particolare dall’integrale pagamento di quanto dovuto a titolo di oblazione per quanto attiene la formazione del silenzio-accoglimento” (cfr. Cons. Stato, sez. VI, 6 febbraio 2018, n. 753). (Consiglio di Stato, sezione II, sentenza 4 novembre 2019, n. 7523).

Anche secondo la Corte di Cassazione penale il silenzio-assenso sulla domanda di condono non si perfeziona per il solo fatto dell’inutile decorso del termine perentorio a far data dalla presentazione della domanda di sanatoria e del pagamento dell’oblazione, se non sopravviene la risposta dal Comune, in quanto occorre l’acquisizione della prova della sussistenza dei requisiti oggettivi e soggettivi stabiliti delle specifiche disposizioni di settore” (Cass. pen. n. 55374/2018).

La completezza documentale in genere si realizza in due modi:

  • presentazione della domanda di condono corredata di tutta la documentazione necessaria, cioè con elaborati e documenti esaurienti per contenuti, forma e sostanza (ipotesi molto rara);
  • risposta a richiesta di integrazione da parte della P.A. con documentazione adeguata ed esauriente.

La presentazione della documentazione integrativa, in teoria, fa decorrere il termine dei ventiquattro mesi per formare tacitamente il rilascio del titolo in sanatoria.

Si ripete ancora che la presentazione della documentazione integrativa, da sola non garantisce la completezza dei contenuti, elaborati e relazioni, e sopratutto della loro adeguatezza e idoneità.

Ecco perchè sconsiglio nuovamente di confidare nel silenzio assenso relativo al condono edilizio, preferendo in alternativa il rilascio di titolo espresso.

N. 2: Esclusione automatica dal silenzio assenso per vincolistica

Il comma 18 dell’art. 35 L. 47/85 prevede una espressa esclusione dall’ipotesi di silenzio assenso, ovvero per le opere non suscettibili di sanatoria previste dall’art. 33 della stessa legge riportato integralmente di seguito:

1. Le opere di cui all’articolo 31 non sono suscettibili di sanatoria quando siano in contrasto con i seguenti vincoli, qualora questi comportino inedificabilità e siano stati imposti prima della esecuzione delle opere stesse:

a) vincoli imposti da leggi statali e regionali nonché dagli strumenti urbanistici a tutela di interessi storici, artistici, architettonici, archeologici, paesistici, ambientali, idrogeologici;
b) vincoli imposti da norme statali e regionali a difesa delle coste marine, lacuali e fluviali;
c) vincoli imposti a tutela di interessi della difesa militare e della sicurezza interna;
d) ogni altro vincolo che comporti la inedificabilità delle aree.

2. Sono altresì escluse dalla sanatoria le opere realizzate su edifici ed immobili assoggettati alla tutela della legge 1° giugno 1939, n. 1089 (ora Parte Seconda del decreto legislativo n. 42 del 2004 – n.d.r.), e che non siano compatibili con la tutela medesima.

3. Per le opere non suscettibili di sanatoria ai sensi del presente articolo si applicano le sanzioni previste.

N. 3: vincoli relativi presenti all’istanza di Condono o sopravvenuti posteriormente

Il silenzio assenso nel condono viene escluso qualora le opere rientrino nei casi previsti dall’art. 33 della L. 47/85: al di fuori di queste rigide casistiche, l’art. 32 stessa legge dispone che il condono delle opere eseguite su immobili sottoposti a vincolo, è subordinato al parere favorevole, autorizzazioni o nulla osta delle amministrazioni preposte alla tutela del vincolo stesso.

E’ assai noto l’orientamento in materia: l’obbligo di pronuncia dell’autorità preposta alla tutela del vincolo paesaggistico ex art. 32 L. n. 47/85 per il rilascio del condono edilizio deve sussistere al momento in cui deve essere esaminata e valutata l’istanza di sanatoria ( Adunanza Plenaria del Consiglio di Stato n. 20/1999), tale obbligo viene meno laddove sia prima dell’istituzione del vincolo maturato il silenzio assenso ( Consiglio di Stato n. 5274/2017).

Pertanto si potrebbero verificare queste casistiche:

  • Silenzio assenso formatosi dopo l’ottenimento dei vari atti, nulla osta o pareri comunque denominati: occorre verificare completezza documentale e ritorno dei relativi atti al Comune;
  • Silenzio assenso formatosi prima dell’imposizione dei vincoli: occorre verificare completezza documentale;

Il problema della sopravvenienza di vincoli apre interrogativi e incognite sulla corretta decorrenza dei termini di 24 mesi per il tacito assenso. Infatti tutto dipende dalla sicura completezza formale e sostanziale della documentazione, a prescindere dalle richieste integrative comunali.

Infatti se da una parte questa completezza è il presupposto fondamentale per la formazione tacita del Condono, dall’altra parte come è possibile valutare in maniera oggettiva la completezza?

Mi riferisco alla adeguatezza degli elaborati grafici, delle relazioni, del conteggio delle volumetrie, oblazioni e oneri di urbanizzazione; ma anche del corredare l’istanza di eventuali certificazioni o dichiarazioni sostitutive, e qualsiasi altro aspetto formale.

Ecco perchè è sempre auspicabile fare riferimento alla vera fase istruttoria comunale; inoltre è consigliato chiudere il Condono, anche per “chiudere” la possibilità di doversi misurare con possibili vincoli sopravvenuti in futuro con nuove norme e procedure. Per non parlare di vincoli inedificabili sopravvenuti.

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CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica negli atti notarili e commerciabilità degli immobili

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Questo articolo ha 2 commenti

  1. Può trattare l’argomento del calcolo della fiscalizzazione in presenza di abuso edilizio ( in assenza della doppia conformità) che contempla l’aumento di volumetria (in base alle vigenti NDA) ma senza aumento di superficie (nello specifico un piano seminterrato di cantine è stato trasformato in autorimesse con scavo del cortile per consentire l’accesso alle autorimesse)
    Cordialità.
    M.T.

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