L’istanza deve possedere tutti i requisiti amministrativi e tecnici di accoglibilità, sia soggettivi e che oggettivi, senza i quali non diventa titolo tacito.

Purtroppo esistono in giro casi di inefficienza della P.A. nel rilasciare i permessi di costruire, sia per quanto riguarda il rispetto della tempistica prevista dalla norma, sia per i procedimenti collaterali ad esso.

Il Permesso, in base agli articoli 11 e seguenti del D.P.R. 380/01 è basato su una serie di presupposti oggettivi e soggettivi.

Tra i diversi presupposti, ad esempio, si può citare il rilascio di tutti i necessari atti, pareri, nulla osta o autorizzazioni comunque denominati. L’Autorizzazione Paesaggistica è un “ever green”.

Tempistica ordinaria per il rilascio del P.d.C.

L’art. 20 del d.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 prevede che, nel caso in cui sia inoltrata alla P.A. un’istanza per il rilascio del permesso di costruire, il relativo procedimento debba concludersi nel termine di:

  • novanta giorni nei casi ordinari;
  • centottanta giorni nei casi particolarmente complessi.

Questi sono i termini in linea teorica. Poi dovrei affrontare anche gli aspetti relativi alla richiesta di integrazioni, le procedure da avviare e concludere le procedure amministrative “collaterali”, ecc.

Limitiamoci piuttosto ai casi in cui invece la P.A. assuma una posizione di silenzio, o di inerzia di fronte alla richiesta del permesso di costruire.

Condizioni per la formazione del silenzio-assenso sul P.d.C.

Esiste la possibilità che il P.d.C. possa formarsi in maniera tacita, attraverso il silenzio assenso, in base al comma 8 dell’art. 20 D.P.R. 380/01:

8. Decorso inutilmente il termine per l’adozione del provvedimento conclusivo, ove il dirigente o il responsabile dell’ufficio non abbia opposto motivato diniego, sulla domanda di permesso di costruire si intende formato il silenzio-assenso, fatti salvi i casi in cui sussistano vincoli relativi all’assetto idrogeologico, ambientali, paesaggistici o culturali, per i quali si applicano le disposizioni di cui agli articoli da 14 e seguenti della legge 7 agosto 1990, n. 241.

La formazione del silenzio-assenso al permesso di costruire è stata introdotta nell’art. 20 comma 8 D.P.R. 380/01 mediante l’art. 5 della legge 12 luglio 2011 n. 106.

Lo scopo evidente è quello di fornire una valida alternativa al privato cittadino da usare di fronte ai casi di evidente inerzia della Pubblica Amministrazione.

Non sempre si forma il silenzio-assenso sul Permesso, per questo occorre stare in guardia, con questi accorgimenti e consigli.

Poco fa ho anticipato che la formazione del silenzio-assenso sulla domanda di permesso di costruire è fondata su una condizione essenziale:

L’istanza deve essere assistita da tutti i presupposti amministrativi e tecnici, sia soggettivi sia oggettivi, di accoglibilità; in assenza della documentazione prescritta dalle norme o di uno dei detti presupposti per la realizzazione dell’intervento edilizio, alcun titolo tacito può in realtà validamente formarsi (TAR Bari n. 454/2020, Cons. di Stato n. 4273/2018, n. 3805/2016).

Alcuni esempi pratici in cui non può formarsi il titolo tacito quando:

  • l’immobile ricada in una zona sottoposta a vincoli paesaggistici e idrogeologici (e non sia stato richiesto il relativo atto abilitativo);
  • non vi sia piena prova della conformità dell’intervento progettato alla normativa urbanistico-edilizia (Tar Lazio n. 9707/2018).
  • interessi pubblici che richiedono stipula di convenzioni o atti pubblici collegati o connessi;

Questa forma di silenzio in linea teorica dà origine ad un titolo edilizio tacito, equivalente al provvedimento rilasciato. Tuttavia non incide in senso abrogativo sull’esistenza del regime autorizzatorio edilizio, che rimane inalterato; al contrario esso introduce solo un’alternativa modalità (presuntivamente) semplificata e di tipo “rimediale” per il conseguimento dell’autorizzazione anelata, laddove l’amministrazione comunale rimanga inerte (TAR Bari n. 454/2020).

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Il richiedente può ottenere il rilascio del Permesso anche di fronte al silenzio-assenso

Innanzitutto non sempre può formarsi il silenzio-assenso sul P.d.C.

Tutte le volte in cui sussista un interesse pregnante al rilascio del provvedimento espresso, vuoi per la tipologia e le caratteristiche dell’intervento edilizio da realizzarsi, che rendono opinabile la formazione del provvedimento tacito, il permesso di costruire va ottenuto sempre in forma espressa con rilascio. Ad esempio, quando la normativa di settore introduca oneri accessori, cioè che postulano dalla stipulazione di convenzioni collegate (TAR Bari n. 454/2020).

La natura rimediale (e derogatoria) del silenzio-assenso va qualificata in senso “protettivo” dell’interesse del richiedente all’irrinunciabilità dell’atto esplicito e formale, preordinato ad evitare l’avvio di un’attività a gravoso impatto territoriale ed economico, peraltro non facilmente reversibile.

L’esigenza di ottenere il rilascio espresso del permesso di costruire è giustificato:

  • dall’ottenimento di un maggior grado di stabilità e certezza del rapporto con le P.A. e tutti i soggetti coinvolti;
  • dall’impegno economico-finanziario per l’edificazione;
  • da avere contezza del termine finale dei lavori;
  • dall’avvio delle pratiche bancarie e finanziarie propedeutiche all’inizio delle opere, per il trasferimento del bene o del permesso, per la sottoscrizione del preliminare di acquisto delle porzioni di fabbricato;
  • dal possibile impatto che si avrebbe sull’assetto del territorio.

Motivo per cui si può affermare che la formazione (teorica) del silenzio-assenso sulla istanza di permesso di costruire non preclude la possibilità di ricorso per ottenerne il rilascio espresso.

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica negli atti notarili e commerciabilità degli immobili

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