Condono edilizio e Agibilità successiva • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
11/08/2023
Agibilità

Quando le opere condonate hanno incidenza sui vari requisiti occorre nuovo titolo di Agibilità, con poche deroghe ammissibili.

Chi pensa che una volta ottenuto il rilascio della Concessione edilizia in sanatoria sia tutto a posto, non ha considerato il passo successivo: valutare se le opere hanno inciso su parametri e requisiti di Abitabilità e Agibilità.

In altre parole, aver condonato opere di una certa rilevanza rende necessario ai giorni nostri far attestare da un Tecnico abilitato la vigente Segnalazione Certificata di Agibilità (art. 24 DPR 380/01). Come analogamente detto per le ristrutturazioni e interventi su edifici esistenti già dotati di Agibilità/Abitabilità, la normativa dispone un principio generale senza specificare quali opere rendono necessario ripresentare la vigente Segnalazione Certificata di Agibilità.

La lettera C del suddetto comma 2 art. 24 T.U.E. lascia ampi margini di interpretazione nell’ambito di opere su edifici esistenti. Essa si limita a fare espresso rinvio al comma 1, affermando cioè che la presentazione sostitutiva dell’Agibilità scatta quanto l’intervento incide sulle diverse condizioni fondamentali disciplinate dallo stesso comma 1.

Nello specifico, riguardano le condizioni attinenti alla:

Sicurezza (nozione molto ampia, comprensiva anche dell’antisismica);
igiene;
salubrità;
risparmio energetico edifici e impianti;

Questi quattro parametri sembrano generici o indefiniti. Vorrei consigliare invece di non trascurare l’importanza e l’incidenza che potrebbero avere anche nelle opere apparentemente semplici.

In altre parole, porre la dovuta attenzione sulla corretta valutazione di nuova Agibilità, perché questa linea di confine è molto labile, e si tratta di una tipica “zona grigia” in cui la scelta applicativa ricade sempre sul professionista abilitato.

Seguimi dal canale Telegram

Agibilità a distanza di anni dal Condono definito

L’esigenza di attestare l’Agibilità vale anche a distanza di anni dal rilascio della concessione edilizia in sanatoria: pensate al caso di cambio di destinazione d’uso con opere e regolarizzato col condono definito nel 1998, al quale non è seguito richiesta di Certificato di Abitabilità/Agibilità allora previsti. Ecco che si rende necessario regolarizzare anche tale posizione con l’attestazione dei requisiti previsti dal vigente articolo 24 D.P.R. 380/01 con Segnalazione Certificata di Agibilità.

E anche il notevole decorso del tempo non è una motivazione valida per derogare situazioni illecite derivanti dalla insalubrità di un immobile, come ricorda la seguente sentenza:

Il fatto di aver ottenuto il provvedimento di sanatoria edilizia non può dar luogo ad un legittimo affidamento del privato circa il sicuro rilascio del certificato di agibilità, ben potendo, ad esempio, un edificio essere conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia ma carente delle condizioni di salubrità ed abitabilità. Ne deriva che il tempo trascorso fra il rilascio della sanatoria edilizia e la presentazione della richiesta di agibilità dell’immobile non è un elemento idoneo a derogare al principio di legalità e, dunque, l’eventuale affidamento riposto sulla concessione dell’agibilità è illegittimo e, come tale, non tutelabile (TAR Napoli n. 3705/2023).

Passato regime di Abitabilità in deroga col Condono

Anche il regime straordinario del Condono L. 47/85, L. 724/94 e L. 326/03 è sottoposto all’obbligo di dotazione di Agibilità/Abitabilità, in base alle tipologie di opere effettuate. Tale obbligo ha origini dal comma 19 articolo 35 L. 47/85 che introduce una previsione speciale di Abitabilità o Agibilità rilasciata anche in deroga; quel “anche” significa che il rilascio automatica può avvenire pure senza deroga:

19. A seguito della concessione o autorizzazione in sanatoria viene altresì rilasciato il certificato di abitabilità o agibilità anche in deroga ai requisiti fissati da norme regolamentari, qualora le opere sanate non contrastino con le disposizioni vigenti in materia di sicurezza statica, attestata dal certificato di idoneità di cui alla lettera b) del terzo comma e di prevenzione degli incendi e degli infortuni.

Più volte nel blog ho parlato dei risicati margini di deroga ammissibili, perché perfino due passate sentenze di Corte Costituzionale (n. 256/1996) hanno ribadito che possono essere derogabili soltanto requisiti di natura regolamentare (locale), mentre restano inderogabili quelli fissati dalle norme superiori, vedasi D.M. 5 luglio 1975.

Ebbene sì: possono formarsi situazioni assurde di immobili condonati sotto il profilo urbanistico edilizio, ma inagibili o inabitabili perché in nessuna ipotesi potrebbero ottenere Agibilità e Abitabilità.

Ecco perché potrebbe apparire giustificato perfino un diniego al rilascio di condono edilizio dal Comune contro il cambio d’uso in abitazione di un garage seminterrato alto 2,10 metri: perché rimarrebbe carente dei vari requisiti vigenti e sopravvenuti perfino a remote epoche dell’abuso edilizio.

Immobili condonati senza Agibilità, applicare regole vigenti

Una gatta da pelare può presentarsi per noi Tecnici professionisti: il cliente ha condonato anni fa delle opere abusive, con rilascio avvenuto di C.E. in sanatoria.

Il fatto è che quelle opere per qualche motivo si presentano in contrasto ad una disposizione igienico sanitaria nazionale (D.M. 5 luglio 1975) o perfino a livello di regolamento edilizio comunale: esempio non hanno sufficienti altezze minime, superfici minime delle stanze o rapporti aeroilluminanti.

Esistono sì i criteri di deroga per edifici legittimati in passato, e ci mancherebbe altro l’obbligo conformativo a posteriori; il punto è che questa deroga non trova applicazione per le opere oggetto di condono edilizio, in quanto configura regime di titolo edilizio straordinario, e quindi assoggettato alle stesse regole di quelli ordinari.

Il secondo fatto da segnalare è che molti enti pubblici non rilasciano più il certificato di abitabilità o agibilità automaticamente, in deroga e non, ai sensi dell’articolo 35 comma 19 L. 47/85. Giusto o sbagliato che sia, ma rilevo che in gran parte si “rifiutano” di farlo; l’unica possibilità potrebbe essere un ricorso al TAR, dovremmo capire se qualcuno non lo abbia già fatto e quali risultati ci siano.

Per completezza devo segnalare anche un riferimento utile per qualcuno: Agibilità non può essere pretesa per immobili costruiti ante DPR 380/01 e mai ristrutturati (Segnalo due interessantissime sentenze del Consiglio di Stato n. 4774/2020 e n. 3715/2017).

Conclusioni e consigli

Una volta ottenuta la definizione del condono edilizio valutate se le opere abbiano avuto incidenza su parametri e condizioni incidenti sull’Abitabilità e agibilità.

Da questa analisi poi traete le vostre conclusioni.