Agibilità non può essere pretesa per immobili costruiti ante DPR 380/01 e mai ristrutturati • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Il Consiglio di Stato chiarisce i limiti del nuovo regime di Agibilità entrato in vigore col TUE su vecchie costruzioni

Sorprendente, dico davvero. Le sentenze non fanno legge, ma ci indicano come interpretarle.

Segnalo due interessantissime sentenze del Consiglio di Stato n. 4774/2020 e n. 3715/2017, le quali affermano che non può essere pretesa l’Agibilità ex art. 24 T.U.E. in relazione ad immobili realizzati prima dell’entrata in vigore del D.P.R. n. 380/2001 (cioè 30/06/2003) e non interessati da interventi edilizi successivi a tale data che ne giustifichino la richiesta/segnalazione.

Nel momento in cui sto scrivendo devo rammentare che con l’entrata in vigore del DPR 380/01 le procedure di rilascio del certificato di Abitabilità (residenziali) e di Agibilità (non residenziali) sono state unite assieme nel nuovo procedimento di Certificazione di Agibilità (articolo 24 TUE). In seguito la procedura è cambiata in continuità nel DPR 380/01, divenendo soggetta a Segnalazione Certificata di Agibilità col D.Lgs. 222/2016.

Infine, importante, col successivo D.L. 76/2020 la disciplina dell’Agibilità è stata integrata con l’aggiunta del comma 7-bis nell’articolo 24 TUE, disponendo la possibilità di presentare la Segnalazione Certificata di Agibilità anche in assenza di lavori per gli immobili legittimamente realizzati e privi di agibilità (ancora non è stato emanato il relativo decreto attuativo dei requisiti).

Indice

Il Consiglio di Stato chiarisce i limiti del nuovo regime di Agibilità entrato in vigore col TUE su vecchie costruzioni
Esibire Agibilità per vecchie costruzioni, obbligo o facoltà?
Segnalazione Agibilità opzionale per costruzioni ante DPR 380/01
Conclusioni e consigli

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Esibire Agibilità per vecchie costruzioni, obbligo o facoltà?

A quanto pare è stata ritenuta valida la tesi per cui non sussisterebbe nessun obbligo di richiedere e consegnare il certificato di Agibilità per le vecchie costruzioni che non siano state oggetto di interventi (rilevanti) effettuati successivamente all’entrata in vigore del DPR 380/2001, laddove tale certificato non sia rinvenibile, in quanto trattasi di costruzioni molto risalenti, ovvero lo stesso sia stato rilasciato in base a previgenti normative.

Prima del DPR 380/01 la disciplina del certificato di Abitabilità per edifici residenziali era governata in diverse norme, tra cui l’articolo 220 R.D. 1265/1934 e DPR 425/1994, abrogati poi col DPR 380/01.

STORIA NORMATIVA DELL’ABITABILITA’: Approfondisci.

Ad oggi non essendovi una normativa vigente che prevede un raccordo o regime transitorio specifico per le costruzioni e trasformazioni edilizie, realizzate con quelle abrogate dal TUE, non può essere pretesa la consegna o dotazione dell’Agibilità in nome e in base all’articolo 24 DPR 380/01. Oggi l’unica normativa vigente che affronta la dotazione di Agibilità per immobili del passato è inserita nel comma 7-bis articolo 24 DPR 380/01 (vedi successivo paragrafo).

Infatti, non è neppure pensabile la pretesa di ottenere o dotare oggi gli immobili col le vecchie procedure di Agibilità/Abitabilità sulla base di normative non più vigenti e abrogate dal DPR 380/01.

Tale principio è chiaramente espresso nell’anzidette sentenze di Consiglio di Stato, le quali ricordano che l’art. 24 D.P.R. n. 380/2001 non ha un ambito applicativo perfettamente coincidente con quello delineato dall’art. 220 del R.D. n. 1265/34.

Il Testo Unico Edilizia DPR 380/01 nel testo vigente stabilisce che:
“1. La sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati e, ove previsto, di rispetto degli obblighi di infrastrutturazione digitale, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell’opera al progetto presentato e la sua agibilità sono attestati mediante segnalazione certificata”.

L’articolo 220 R.D. 1265/34 invece disponeva che:
“I progetti per le costruzioni di nuove case, urbane o rurali, quelli per la ricostruzione o la sopraelevazione o per modificazioni, che comunque possono influire sulle condizioni di salubrità delle case esistenti debbono essere sottoposti al visto del podestà, che provvede previo parere dell’ufficiale sanitario e sentita la commissione edilizia”.

Il successivo art. 221 del medesimo R.D. n. 1265/1934 prescriveva, inoltre, che “Gli edifici o parti di essi indicati nell’articolo precedente non possono essere abitati senza autorizzazione del podestà, il quale la concede quando, previa ispezione dell’ufficiale sanitario o di un ingegnere a ciò delegato, risulti che la costruzione sia stata eseguita in conformità del progetto approvato, che i muri siano convenientemente prosciugati e che non sussistano altre cause di insalubrità”

La disciplina di cui ai trascritti articoli del R.D. n. 1265/1934, è rimasta, poi, sostanzialmente immutata anche dopo l’entrata in vigore dell’art. 4 del D.P.R. n. 425/1994.

Da questo quadro normativo passato e attuale, l’articolo 24 DPR 380 presuppone (e presupponeva anche in versione precedente) una serie di valutazioni aggiuntive rispetto a quelle che erano prescritte ai fini del rilascio del vecchio certificato di abitabilità, relativamente a:

rilascio del certificato di Agibilità (tra DPR 380/01 e D.Lgs. 222/2016)
deposito della Segnalazione Certificata di Agibilità (dopo D.Lgs. 222/2016)

Di conseguenza, la differenza tra Abitabilità (ante DPR 380/01) e Agibilità “unificata” col DPR 380/01, non è solo terminologica ma anche contenutistica, per cui il vecchio certificato di Abitabilità non può essere preteso in relazione ad immobili realizzati prima dell’entrata in vigore del D.P.R. n. 380/2001 (avvenuta in data 30/6/2003 ex art. 2, comma 1, del D.L. 20/6/2002, n. 122, conv. dall’art. 1, comma 1, della L. 1/8/2002, n. 185) e non interessati da interventi edilizi successivi a tale data, che ne giustifichino la richiesta (Cons. di Stato n. 4774/2020).

Praticamente il DPR 380/01 avrebbe creato davvero un “anno zero” per il regime di Agibilità, o se gradite una sorta di Giubileo dell’Agibilità.

Segnalazione Agibilità opzionale per costruzioni ante DPR 380/01

Trovo interessante segnalare anche un ulteriore argomento che rafforza la motivata esclusione della dotazione di Agibilità ex articolo 24 TUE, rinvenibile nella sentenza TAR Napoli 7730/2021.

Il Decreto Semplificazioni D.L. 76/2020 (L. 120/2020) ha introdotto il comma 7-bis nell’art. 24 del d.P.R. 380/2001, secondo cui:

“La segnalazione certificata può altresì essere presentata, in assenza di lavori, per gli immobili legittimamente realizzati privi di agibilità che presentano i requisiti definiti con decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti, di concerto con il Ministro della salute, con il Ministro per i beni e le attività culturali e per il turismo e con il Ministro per la pubblica amministrazione, da adottarsi, previa intesa in Conferenza unificata di cui all’articolo 8 del decreto legislativo 28 agosto 1997, n. 281, entro novanta giorni dalla data di entrata in vigore della presente disposizione”.

Tale disciplina consente (ma non obbliga) la possibilità di presentare la segnalazione certificata per l’agibilità, in assenza di lavori, per immobili legittimamente realizzati ma privi di agibilità (ovviamente privi perchè costruiti anteriormente al DPR 380/01), pur nelle more della definizione dei requisiti per la presentazione in quanto non risultano promulgati i decreti ministeriali attuativi.

A rafforzare con coerenza il ragionamento finora espresso vi è l’articolo 10 comma 2 DL 76/2020, conv. in legge 120/2020, che ha novellato, tra l’altro, nei termini sopra esposti, anche il richiamato art. 24 TUE, introducendo con efficacia immediata una norma interpretativa derogatoria temporanea proprio in ordine alle altezze minime, prescrivendo, in particolare, che:

“Nelle more dell’approvazione del decreto del Ministro della salute di cui all’articolo 20, comma 1-bis, del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, le disposizioni di cui al decreto del Ministro per la sanità 5 luglio 1975, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 190 del 18 luglio 1975, si interpretano nel senso che i requisiti relativi all’altezza minima e i requisiti igienico-sanitari dei locali di abitazione ivi previsti non si considerano riferiti agli immobili che siano stati realizzati prima della data di entrata in vigore del medesimo decreto e che siano ubicati nelle zone A o B, di cui al decreto ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444, o in zone a queste assimilabili, in base alla normativa regionale e ai piani urbanistici comunali. Ai fini della presentazione e del rilascio dei titoli abilitativi per il recupero e la qualificazione edilizia dei medesimi immobili e della segnalazione certificata della loro agibilità, si fa riferimento alle dimensioni legittimamente preesistenti”.

La sopravvenienza di questa normativa, che rende possibile la dotazione “postuma” della Segnalazione Certificata di Agibilità per immobili legittimamente realizzati (esclusi abusivi e difformi, quindi), assuma un significato capace di “chiudere” definitivamente coi passati regimi amministrativi di certificazione Abitabilità e Agibilità anteriori al DPR 380/01.

Inutile dire che la modifica procedurale dell’Agibilità articolo 24 DPR 380/01, introdotta dal D.Lgs. 222/2016 nell’articolo 24 DPR 380/01, sia invece irrilevante e pertanto è legittima la pretesa del Certificato di Agibilità per edifici costruiti (o ultimati) dopo l’entrata in vigore del T.U.E., in quanto sussiste tra le due versioni totale concordanza di contenuti e adempimenti.

Conclusioni e consigli

Ci tengo a ribadire che è un orientamento, non ho verificato se sia quello prevalente sul punto: infatti ho trovato “soltanto” le due predette sentenze del Consiglio di Stato, e un TAR Napoli n. 7730/2021.

Diciamo che il ragionamento che si può evincere per come è strutturato, risulta convincente; da tempo attendevo di trovare un orientamento che convalidasse e motivasse con precisione la questione.

Ma allora, per gli stessi motivi, non si deve pretendere neppure l’Agibilità ex articolo 24 TUE nell’ambito delle compravendite e trasferimenti immobiliari?

State certi che ci tornerò sopra molto presto.

Per quanto mi riguarda, ritengo più opportuno acquisire comunque i vecchi certificati di Abitabilità emessi con R.D. 1265/34 e DPR 425/94, anche ai fini della dimostrazione dello Stato Legittimo dell’immobile e per le verifiche sostanziali, urbanistiche ed edilizie dell’immobile, perchè da essi potrebbero emergere notizie e informazioni utili per altri fini.

Ad esempio se dalle verifiche e accertamenti emerge il mancato rilascio dell’Abitabilità per mancanza del collaudo statico di struttura in cemento armato, qualche domandina bisogna farsela.

Infatti, al netto di tutto quanto espresso finora, rimarrà sempre e comunque necessario verificare le condizioni di “Agibilità sostanziale”, cioè il rispetto di tutta la disciplina urbanistico edilizia, anche in ambito igienico sanitario, e di quanto disposti dai regolamenti edilizi e strumenti urbanistici comunali: se l’edificio residenziale è stato costruito nel 1982 con altezza interna di 2,50 metri, la questione prescinde l’effetto “caducante” del DPR 380/01 verso la certificazione di Abitabilità pregresse trattato in questo post.

Quindi non c’è tanto da “giubilare” per questo effetto abrogativo del DPR 380/01.