La normativa dispone un principio generale senza specificare quali opere rendono necessario ripresentare attestazione o certificazione

Il discorso vale per la nuova procedura di Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA) introdotta con D.Lgs. 222/2016 (Decreto ‘SCIA 2’), ma si applica anche alla versione normativa previgente ad essa nel Testo Unico per l’edilizia.

Facciamo un piccolo riassunto: col D.P.R. 380/01 le due procedure amministrative che portavano ad ottenere il rilascio del certificato di Abitabilità (immobili residenziali) e Agibilità (non residenziali) furono fuse assieme in quella dell’Agibilità.

DEFINIZIONI: ABITABILITA’ – AGIBILITA’

Infatti tutto ciò venne disciplinato dagli articoli 24, 25 e 26 del D.P.R. 380/01 (Testo Unico edilizia), a loro volta modificati dal D.Lgs. 222/2016.

L’articolo 24 del T.U.E. ha subito variazione nella procedura, ma è pressoché rimasto invariato sul presupposto principale che obbliga la dotazione di Agibilità dell’immobile.

Anche dopo le modifiche legislative di semplificazione (D.Lgs. 222/2016), la sostituzione del certificato di agibilità con la segnalazione certificata, non ha comunque fatto venire meno le condizioni minime richieste dalla normativa vigente di settore per l’agibilità dei locali: ciò vale in termini di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti, essendo solo mutate le modalità tramite le quali si perviene all’attestazione di agibilità (TAR Campania n. 1439/2019).

Per chiarezza si riporta l’art. 24 T.U.E. nella versione modificata dal D.Lgs. 222/2016:

Art. 24
1.  La  sussistenza  delle  condizioni  di   sicurezza,   igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati,  valutate  secondo  quanto  dispone  la  normativa vigente, nonché la conformità dell’opera al progetto  presentato  e la sua agibilità sono attestati mediante segnalazione certificata.
2. Ai fini dell’agibilità, entro quindici giorni  dall’ultimazione dei lavori di finitura  dell’intervento,  il  soggetto  titolare  del permesso  di  costruire,  o  il  soggetto  che   ha   presentato   la segnalazione certificata di inizio di attività, o i loro  successori o aventi causa, presenta  allo  sportello  unico  per  l’edilizia  la segnalazione certificata, per i seguenti interventi:
 a) nuove costruzioni;
b) ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
c) interventi sugli edifici esistenti che possano influire  sulle condizioni di cui al comma 1.
(omissis)

Da questa disposizione emerge la condizione per cui è necessario depositare la Segnalazione Certificata Agibilità, che sembra ricomprendere gli interventi edilizi di nuove costruzioni fino a quelli compiuti sul patrimonio esistente.

In questo range vi sono ricompresi pure gli interventi di demolizione e ricostruzione, le sopraelevazioni, entrambi in versione totale o parziale della costruzione.

AGIBILITA’ E ABITABILITA’: STORIA NORMATIVA.

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Interventi sugli edifici esistenti, criteri per valutare nuova presentazione di Agibilità

La lettera C del suddetto comma 2 art. 24 T.U.E. lascia ampi margini di interpretazione nell’ambito di opere su edifici esistenti. Essa si limita a fare espresso rinvio al comma 1, affermando cioè che la presentazione sostitutiva dell’Agibilità scatta quanto l’intervento incide sulle diverse condizioni fondamentali disciplinate dallo stesso comma 1.

Nello specifico, riguardano le condizioni attinenti alla:

  • sicurezza;
  • igiene;
  • salubrità;
  • risparmio energetico edifici e impianti;

Questi quattro parametri sembrano generici o indefiniti. Vorrei consigliare invece di non trascurare l’importanza e l’incidenza che potrebbero avere anche nelle opere apparentemente semplici.

In altre parole, porre la dovuta attenzione sulla corretta valutazione di nuova Agibilità, perché questa linea di confine è molto labile, e si tratta di una tipica “zona grigia” in cui la scelta applicativa ricade sempre sul professionista abilitato.

Nel dubbio, è consigliato agire con prudenza onde evitare di consegnare immobili non utilizzabili, in quanto sprovvisti di documento di Agibilità, o della versione aggiornata in seguito agli interventi.

Non fatevi trarre in inganno: quei quattro parametri menzionati prima racchiudono un ampio raggio di interventi su edifici esistenti, perché quasi sempre si va ad influenzare sulle stesse condizioni.

Categorie di intervento edilizio influenzanti le condizioni di Agibilità

Ad esempio, dietro la parola “sicurezza” sono sottintesi tutti gli interventi che possono influenzare o correlarsi alla pubblica incolumità: chiaramente in questa categoria vi rientrano tutti gli interventi di natura strutturale e antisismica.

La giurisprudenza amministrativa ha affermato che le sole modifiche strutturali dell’edificio rendono necessario di un nuovo certificato di Agibilità (Cons. di Stato n. 795/2013, TAR Toscana 635/2018), restando escluse che costituiscono un “minus” (modesta entità).

Oppure, anche il semplice cambio di destinazione d’uso costituisce intervento che rende necessario una nuova Agibilità, in quanto si incide sulle caratteristiche di sicurezza, igiene e salubrità. Infatti la giurisprudenza è pacifica nel ritenere che anche il mero mutamento di destinazione d’uso di un locale possa giustificare la richiesta di un nuovo certificato di agibilità (ex multis, TAR Abruzzo n. 107/2014, Cons. di Stato n. 795/2013, TAR Toscana 635/2018).

Anche la sostituzione della copertura richiede nuova Segnalazione Certificata di Agibilità, visto che incide su aspetti strutturali e di risparmio energetico (TAR Veneto n. 1013/2019).

In caso di interventi sugli edifici esistenti, fino a che punto era necessario richiedere un nuovo certificato di Abitabilità o Agibilità? E la stessa domanda vale anche ai giorni nostri con la nuova procedura di Segnalazione Certificata di Agibilità.

Fino a che punto opere di modeste entità richiedono nuova Agibilità?

Volendo ragionare in maniera letterale, anche delle semplici modifiche interne all’appartamento, la più semplice delle ristrutturazioni edilizie, potrebbe far scattare il presupposto del nuovo deposito.

Infatti le modifiche distributive dell’immobile incidono molto sui requisiti e condizioni igienico sanitarie e di salubrità: basti pensare che cambiano i flussi d’aria, i rapporti aeroilluminanti nelle stanze e di conseguenza la qualità di vita indoor.

Difficile esprimersi, ma vige un avvertenza: al Comune è rimessa la valutazione (di “influenza”) per tale verifica», attribuendo all’Amministrazione un potere discrezionale di valutare se gli interventi edilizi posti in essere alterino o meno le condizioni igienico-sanitarie dell’edificio.

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica negli atti notarili e commerciabilità degli immobili

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