Condono edilizio e diniego parere negativo vincolo diretto e indiretto • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Sulla domanda di condono il parere espresso dagli enti preposti alla tutela è obbligatorio e vincolante

La domanda di condono rimane una domanda, alla quale occorre attendere poi una risposta; il fatto è che tutti e tre i provvedimenti normativi di condono edilizio affrontano il problema degli immobili vincolati e affetti da irregolarità.

Con sfumature e condizioni diverse, queste tre speciali forme di sanatoria edilizia straordinaria e speciale pongono restrizioni notevoli e complesse verso immobili sottoposti a qualche tutela o vincolo: addirittura, col Terzo Condono D.L. 269/03 in diverse casistiche la presenza di vincolo paesaggistico è condizione sufficiente per essere esclusi dalla possibile sanatoria speciale.

Detto questo, occorre fare prima una distinzione tra vincoli diretti e indiretti, calandola nell’ambito della procedura di Condono edilizio:

il vincolo indiretto, infatti, si caratterizza proprio in quanto è destinato a coinvolgere – a differenza che per il vincolo diretto, il quale incide il bene avente valore storico e artistico, ma non oltrepassa i confini esterni dell’opera tutelata – l’ambito costituente la cd fascia di rispetto, che come tale non coincide con l’ambito materiale dei confini perimetrali dei singoli immobili, ma va stabilita in rapporto alla globale consistenza della cd cornice ambientale” (T.A.R. Venezia n. 1337/2023).

Ciò significa che un vincolo indiretto può essere imposto anche su un immobile non contiguo al monumento, a condizione che esso faccia, comunque, parte dell’ambiente o cornice ambientale del monumento, come tutto ciò che si trova in vista o in prossimità dello stesso (T.A.R. Venezia n. 1337/2023, n. 3846/2004).

Indice

Sulla domanda di condono il parere espresso dagli enti preposti alla tutela è obbligatorio e vincolante
Parere obbligatorio e vincolante in caso di Condono edilizio
Giurisprudenza conferma valore vincolante e obbligatorio pareri
Quando il parere invece è inutile?

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Parere obbligatorio e vincolante in caso di Condono edilizio

Il principio fondamentale è contenuto nella norma del primo condono L. 47/85, nell’articolo 32, ripreso con ulteriori modifiche in senso restrittivo in base ai vincoli anche nei successivi provvedimenti condono L. 724/94 e L. 326/03.

L’articolo 32 L. 47/85 è stato modificato rispetto alla versione originaria, e si riporta qualche stralcio utile a comprendere il valore obbligatorio e vincolante, in quanto l’esito positivo dell’istanza di condono è subordinata e condizionata al parere favorevole dei relativi enti competenti a tutelare il vincolo stesso:

Fatte salve le fattispecie previste dall’articolo 33, il rilascio del titolo abilitativo edilizio in sanatoria per opere eseguite su immobili sottoposti a vincolo è subordinato al parere favorevole delle amministrazioni preposte alla tutela del vincolo stesso. Qualora tale parere non venga formulato dalle suddette amministrazioni entro centottanta giorni dalla data di ricevimento della richiesta di parere, il richiedente può impugnare il silenzio-rifiuto. Il rilascio del titolo abilitativo edilizio estingue anche il reato per la violazione del vincolo. Il parere non è richiesto quando si tratti di violazioni riguardanti l’altezza, i distacchi, la cubatura o la superficie coperta che non eccedano il 2 per cento delle misure prescritte. (omissis).

Proseguendo qualche riga più avanti nella lettura dello stesso articolo 32, viene ribadita l’obbligatorietà di parere favorevole come unica condizione necessaria per ottenere rilascio della Concessione in sanatoria col condono:

Il motivato dissenso espresso da una amministrazione preposta alla tutela ambientale, paesaggistico-territoriale, ivi inclusa la soprintendenza competente, alla tutela del patrimonio storico artistico o alla tutela della salute preclude il rilascio del titolo abilitativo edilizio in sanatoria.

Giurisprudenza conferma valore vincolante e obbligatorio pareri

La giurisprudenza ha reso pacifico il principio sui pareri necessari per valutare il rilascio o diniego sulla istanza di condono.

Parere sul Condono, obbligatorio vincolante, l’esempio sul vincolo paesaggistico:

Il rilascio del titolo abitativo edilizio in sanatoria, per le opere eseguite su immobili sottoposti a vincolo paesaggistico, è subordinato al parere favorevole delle Amministrazioni preposte alla tutela del vincolo stesso, ex art. 32 l. 28 febbraio 1985 n. 47, con un rinvio mobile alla disciplina del “procedimento di gestione del vincolo paesaggistico”, costituente una “fase indispensabile” per la positiva conclusione del “procedimento di condono”, inteso quale strumento riservato allo Stato, ad estrema difesa del paesaggio, valore costituzionale primario da tutelare».

Il Consiglio di Stato ha più volte ribadito che il parere paesaggistico di cui all’articolo 32 della l. 47/1985 ha natura e funzioni identiche all’autorizzazione paesaggistica ex art. 7 legge n. 1497/1939, per essere entrambi gli atti il presupposto legittimante la trasformazione urbanistico edilizia della zona protetta, sicché resta fermo il potere ministeriale di annullamento del parere favorevole alla sanatoria di un manufatto realizzato in zona vincolata, in quanto strumento affidato dall’ordinamento allo Stato, come estrema difesa del paesaggio, valore costituzionale primario (Cons. di Stato n. 1381/2023, n. 8704/2019).

Stante la sua natura vincolante, il parere emesso deve essere necessariamente impugnato ove l’interessato voglia contestare il diniego di condono e, poiché dal parere negativo discende l’obbligo per il Comune di adottare un provvedimento negativo, è evidente che lo stesso possa e debba essere impugnato anche autonomamente.

Tutto ciò vale ma anche per altri tipi di vincoli, atti di assenso o nulla osta comunque denominati, ad esempio come il vincolo idrogeologico e forestale.

Quando il parere invece è inutile?

Esistono una serie di casistiche e condizioni per le quali la valutazione del parere diviene inutile, come lo diventerebbe anche la presentazione stessa all’ente competente. Il caso riguarda gli immobili sottoposti a vincoli paesaggistici, sui quali è precluso totalmente l’accesso al Terzo Condono edilizio per illeciti primari (articolo 32 D.L. 269/03 convertito con modifiche in L. 326/03). Su questo ambito suggerisco l‘APPROFONDIMENTO INTEGRALE.

Ciò significa che esistono alcune casistiche di esclusione e diniego automatico per abusi edilizi primari del terzo condono. In base a un consolidato orientamento giurisprudenziale (Consiglio di Stato n. 7341/2019; n. 6182/2019, n. 1434/2017, n. 813/2017, n. 3487/2016, n. 4587/2013), l’abuso commesso su un bene sottoposto a vincolo di inedificabilità, sia esso di natura relativa o assoluta, non può essere condonato col Terzo Condono D.L. n. 269/2003 quando ricorrono, contemporaneamente le seguenti condizioni:

a) siano state eseguite dal proprietario o avente causa condannato con sentenza definitiva, per i delitti di cui all’articolo 416-bis, 648-bis e 648-ter del codice penale o da terzi per suo conto;
b) non sia possibile effettuare interventi per l’adeguamento antisismico, rispetto alle categorie previste per i comuni secondo quanto indicato dalla ordinanza del Presidente del Consiglio dei Ministri 20 marzo 2003, n. 3274, pubblicata nel supplemento ordinario alla Gazzetta Ufficiale n. 105 dell’8 maggio 2003;
c) non sia data la disponibilità di concessione onerosa dell’area di proprietà dello Stato o degli enti pubblici territoriali, con le modalità e condizioni di cui all’articolo 32 della legge 28 febbraio 1985, n. 47, ed al presente decreto;
d) siano state realizzate su immobili soggetti a vincoli imposti sulla base di leggi statali e regionali a tutela degli interessi idrogeologici e delle falde acquifere, dei beni ambientali e paesistici, nonché dei parchi e delle aree protette nazionali, regionali e provinciali qualora istituiti prima della esecuzione di dette opere, in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici;
e) siano state realizzate su immobili dichiarati monumento nazionale con provvedimenti aventi forza di legge o dichiarati di interesse particolarmente rilevante ai sensi degli articoli 6 e 7 del decreto legislativo 29 ottobre 1999, n. 490;
f) fermo restando quanto previsto dalla legge 21 novembre 2000, n. 353, e indipendentemente dall’approvazione del piano regionale di cui al comma 1 dell’articolo 3 della citata legge n. 353 del 2000, il comune subordina il rilascio del titolo abilitativo edilizio in sanatoria alla verifica che le opere non insistano su aree boscate o su pascolo i cui soprassuoli siano stati percorsi dal fuoco. Agli effetti dell’esclusione dalla sanatoria e’ sufficiente l’acquisizione di elementi di prova, desumibili anche dagli atti e dai registri del Ministero dell’interno, che le aree interessate dall’abuso edilizio siano state, nell’ultimo decennio, percorse da uno o più incendi boschivi;
g) siano state realizzate nei porti e nelle aree appartenenti al demanio marittimo, lacuale e fluviale, nonché nei terreni gravati da diritti di uso civico.

Di conseguenza, il mancato rispetto anche di una sola condizione è sufficiente per escludere la possibilità di ottenere il terzo condono edilizio.
Tuttavia esiste un ridotto margine per regolarizzare alcuni tipi di abusi edilizi in queste zone vincolate e a quali condizioni.