In presenza di uso civico l’opera abusiva non accede alla sanatoria straordinaria DL 269/2003

Il cosiddetto Terzo condono edilizio è un provvedimento di regolarizzazione molto difficile da comprendere, perchè ricavabile dall’incrocio di condizioni di ammissione ed esclusione.
E tra le diverse esclusioni automatiche dal Condono edilizio vi sono appunto le aree gravate da usi civici, di cui troverai utili approfondimenti sul blog.

Quando si parla di Terzo Condono Edilizio facciamo riferimento al D.L. 269/2003, convertito in legge con modifiche in L. 326/2003 e ulteriormente modificato in seguito per contrasti rilevati in sede costituzionale.

Detto questo, il legislatore ha provveduto ad escludere dal Condono edilizio DL 269/2003 gli immobili situati nelle aree gravate da usi civici (disciplinati dalla L. 1766/1927 e s.m.i.).

Tuttavia questa esclusione che andremo ad analizzare non riguarda quegli immobili oggetto di istanze di condono già presentate ai sensi del primo e secondo Condono (cioè L. 47/85 e 724/94).

Infine devo rammentare che il Terzo Condono edilizio Legge n. 326/2003 è accessibile soltanto per coloro che hanno presentato il relativo modulo entro il termine ultimo del 31 marzo 2004, decorso il quale non esistono altre possibilità di beneficiare.

Terzo condono, interventi abusivi ammessi ed esclusi a sanatoria

Per prima cosa introduco una rapida definizione di usi civici (maggiori dettagli):

sono diritti esercitati dalla collettività da tempo immemorabile e costituiscono vincoli paesaggistici, e consistono nei diritti perpetui istituiti per consentire alla comunità di trarre vantaggi da alcune terre circostanti. Ci sono diverse tipologie di diritto circa l’uso civico a favore di una collettività, proprio perchè connotati dalla finalità di utilizzo e sfruttamento di un fondo, terreno o risorsa per soddisfare il fabbisogno.

Le diverse tipologie di usi civici tuttavia non incidono sull’esclusione prevista dal Terzo condono edilizio, come vedremo a breve.

Intanto bisogna premettere che nel Terzo condono abbiamo un primo elenco generale di tipologie di illecito ammesse (con condizioni) alla sanatoria edilizia straordinaria (art. 32 c. 26 D.L. 269/03):

a) numeri da 1 a 3 (interventi rilevanti, ndr), nell’ambito dell’intero territorio nazionale, fermo restando quanto previsto alla lettera e) del comma 27 del presente articolo, nonche’ 4, 5 e 6 (interventi minori, ndr) nell’ambito degli immobili soggetti a vincolo di cui all’articolo 32 della legge 28 febbraio 1985, n. 47;

b) numeri 4, 5 e 6 (interventi minori, ndr), nelle aree non soggette ai vincoli di cui all’articolo 32 della legge 28 febbraio 1985, n. 47, in attuazione di legge regionale, da emanarsi entro sessanta giorni dalla data di entrata in vigore del presente decreto, con la quale e’ determinata la possibilita’, le condizioni e le modalita’ per l’ammissibilita’ a sanatoria di tali tipologie di abuso edilizio.

A questo elenco di opere ammissibili, segue l’articolo con cui vengono elencate una serie di esclusioni, e tra queste compaiono proprio le aree gravate da diritto di uso civico (art. 32 c. 27 lettera g) D.L 269/03):

27. Fermo restando quanto previsto dagli articoli 32 e 33 della legge 28 febbraio 1985, n. 47, le opere abusive non sono comunque suscettibili di sanatoria, qualora:

(omissis)

g) siano state realizzate nei porti e nelle aree appartenenti al demanio marittimo, lacuale e fluviale, nonche’ nei terreni gravati da diritti di uso civico.

Diniego automatico al condono in presenza di usi civici

Di fronte alla domanda di sanatoria presentata su area gravata da essi, l’Amministrazione è tenuta ad emanare il diniego sulla base dell’avvenuta ricognizione degli usi civici.

Intanto la realizzazione di un manufatto abusivo su cui insistono diritti di uso civico pone un primo problema di titolarità e legittimazione a presentare l’istanza: infatti quando sussistono questi diritti l’immobile e l’area non possono essere considerati di proprietà privati del soggetto utilizzatore, in quanto trattasi di suoli del demanio dello stato o di enti pubblici.

Ecco perchè è possibile sciogliere questo “vincolo di proprietà e destinazione collettiva” a favore del privato con la apposita procedura di alienazione; sulla questione dell’affrancazione invece il dibattito lascia ancora diversi interrogativi, per cui intanto si soprassiede in questa sede.

L’Amministrazione che riceve l’istanza di sanatoria deve pertanto verificare innanzitutto i presupposti di ricevibilità e ammissibilità, accertando in primis la legittimazione del richiedente a presentare tale istanza, la correttezza e completezza della stessa, per poi esaminarne il merito, accertando la sussistenza dei presupposti di fatto e delle condizioni giuridiche per il suo accoglimento (TAR Roma n. 9122/2020).

Ovviamente la natura e regime giuridico del suolo, nonchè l’effettiva insistenza di usi civici su esso, diventano elementi da valutare preliminarmente proprio perchè esiste una condizione tassativa di esclusione imposta dal D.L. 269/03 art. 32 comma 27 lettera g).

Peraltro, l’esclusione automatica dal terzo condono 2003 per suoli gravati da usi civici ha superato anche il severo vaglio costituzionale: ad esempio la sentenza n. 70/2005 ha confermato la competenza statale di prevedere opere non suscettibili di condono, anche per tali aree gravate da usi civici.

Se ci pensiamo bene, il legislatore aveva già riservato in passato un maggior grado di tutela alle aree gravate da usi civici, sottoponendole a vincolo paesaggistico automatico e imposto per legge (vedi Legge “Galasso” n. 431/85).

Conclusioni e consigli

Diventa complesso potersi esprimere sulle possibili soluzioni.

Infatti possono ben sperare coloro che hanno presentato le istanze di condono dopo aver effettuato la dovuta procedura di scioglimento del diritto di uso civico; tuttavia diventa spinosa la questione per coloro che si sono attivati in tal senso dopo aver presentato l’istanza. Ma su questo punto mi riservo di tornarci sopra prossimamente.

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica negli atti notarili e commerciabilità degli immobili

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