Carenza conformità catastale e nullità atto notarile: come confermare la validità • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Esiste la possibilità di confermare atti di trasferimento carenti del riferimento a planimetria e dati catastali, o dichiarazione di conformità ad essi.

In questo sito troverai molti post relativi alla conformità urbanistica e conformità catastale degli immobili, e su quest’ultima categoria ti metto a disposizione tutti i contenuti pubblicati, ricordando anche i miei video.

Nel presente post non tratterò l’argomento e la definizione normativa di “conformità catastale” inserito nell’art. 29 della L. 52/1985 comma 1-bis mediante il D.L. 78/2010, quale condizione essenziale per stipulare atti tra vivi a pena di nullità (formale).

Ho sintetizzato con questi argomenti:

La conformità catastale per evitare la nullità degli atti di compravendita
Conformità catastale mancante in atto notarile nullo: le possibili soluzioni
Procedura sanante la nullità dell’atto per carenze di conformità catastale
Condizioni di accesso al recupero dell’atto nullo
Conclusioni e consigli

La conformità catastale per evitare la nullità degli atti di compravendita

Per evitare la nullità dei contratti di compravendita legata ai profili di conformità catastale, occorre che la verifica riguardi congiuntamente due profili:

conformità catastale “oggettiva“, ossia la corrispondenza tra lo stato materiale effettivo dell’immobile oggetto del contratto e la rappresentazione catastale del medesimo.
Essa dispone che il contratto contenga, oltre all’identificazione catastale ed al riferimento alle planimetrie depositate in catasto, una specifica dichiarazione degli intestatari (sostituibile con una attestazione di un tecnico abilitato) di conformità dei dati catastali e delle planimetrie allo stato di fatto, ed attiene alla sfera della validità del medesimo, stante l’espressa previsione della nullità dell’atto privo del contenuto prescritto.
La conformità catastale oggettiva pertanto riguarda la rispondenza di:
– dati identificativi catastali (foglio, particella, subalterno, classamento, ecc);
– identificazione della planimetria catastale con espresso riferimento di corrispondenza all’immobile oggetto di compravendita;
– conformità tra stato di fatto dell’immobile alla planimetrie;
conformità catastale “soggettiva“, ossia l’identità tra l’autore/venditore dell’atto e l’intestatario catastale dell’immobile. Essa obbliga il notaio rogante ad individuare gli intestatari catastali e di verificare la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari, e gli impone di compiere una determinata attività e tuttavia non introduce un contenuto necessario del contratto, atteso che non prevede alcuna sanzione di nullità dell’atto rogato senza la sua osservanza (Cass. Civ. 37369/2021).

Adesso affrontiamo la casistica in cui non siano state rispettate correttamente questi obblighi, e pertanto si sia verificata la condizione di nullità del contratto notarile di compravendita per carenze di conformità catastale.

Conformità catastale mancante in atto notarile nullo: le possibili soluzioni

C’è una buona notizia (ogni tanto): il legislatore col D.L. 78/2010 ha creato la condizione di nullità per carenze o assenza delle dichiarazioni previste ai fini della conformità catastale negli atti notarili di compravendita.

Si tratta di un meccanismo molto rigido e assai punitivo, che riprende quello analogo alla “salvezza” degli atti di compravendita viziati da nullità (formale) per carenze di menzione dei titoli abilitativi previsti dall’art. 40 L. 47/85.

Questa procedura di “regolarizzazione” e di convalida è stata ripresa e inserita anche per i casi di mancanza o carenze sulle dichiarazioni inerenti la conformità catastale degli atti di trasferimento tra vivi.

Tale procedura di “sanatoria” della nullità è disciplinata dal comma 1-ter dell’art. 29 legge 52/85, mediante il D.L. 50/2017:

1-ter. Se la mancanza del riferimento alle planimetrie depositate in catasto o della dichiarazione, resa dagli intestatari, della conformita’ allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, ovvero dell’attestazione di conformita’ rilasciata da un tecnico abilitato non siano dipese dall’inesistenza delle planimetrie o dalla loro difformita’ dallo stato di fatto, l’atto puo’ essere confermato anche da una sola delle parti mediante atto successivo, redatto nella stessa forma del precedente, che contenga gli elementi omessi. L’atto di conferma costituisce atto direttamente conseguente a quello cui si riferisce, ai sensi dell’articolo 10, comma 3, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23.

Quando si crea una previsione di nullità di atti di trasferimento, si rende necessario prevedere una possibilità di recuperare questa posizione: infatti si erano venute a creare situazioni di nullità insanabili e irreversibili in tutte le ipotesi.
Pertanto occorreva trovare una soluzione al filtro che avrebbe tolto dalla libera circolazione e commerciabilità immobili per errori formali e sostanziali.

La possibilità di effettuare la conferma di validità dell’atto nullo è condizionata nei casi in cui la mancanze delle predette menzioni catastali siano dipese dall’inesistenza delle planimetrie catastali o dalla loro difformita’ dallo stato di fatto.

Procedura sanante la nullità dell’atto per carenze di conformità catastale

Il predetto comma 1-ter contenuto nell’art. 29 L. 52/1985 prevede la possibilità di “regolarizzare” l’atto nullo, trattandosi tuttavia di un recupero dell’atto, andando a cancellare la nullità. Per questo non si tratterà di una semplice “annotazione” o rettifica, bensì di un atto di conferma stipulato nella stessa forma di quello oggetto di nullità (atto pubblico o scrittura privata autenticata). Inutile dire che l’atto sia soggetto a trascrizione immobiliare ex art. 2644 del Codice Civile.

Per consentire la possibilità di riportare nell’ambito della legalità immobili altrimenti esclusi dalla libera circolazione, il legislatore consente il recupero dell’atto nullo mediante la conferma/partecipazione anche di una sola delle parti.

Ciò significa che il legislatore ha dato ampio margine di possibilità “sanatoria” della nullità per carenza di conformità catastale, senza escludere neppure il venditore a quanto pare.

La nullità dell’atto (iniziale) cessa dal momento in cui viene stipulato il successivo atto di recupero (o “sanante”); se la nullità decorre fin dalla sua stipula iniziale, è bene sapere che la sua ripresa di efficacia decorre “ex tunc”, cioè fin dal momento iniziale della sua nullità.

In altre parole non rimangono periodi pregressi di nullità del rogito notarile viziato, si tratta di ripresa dell’efficacia totale del rogito inizialmente nullo.

Una bella soluzione, direi.

Condizioni di accesso al recupero dell’atto nullo

Abbiamo detto che lo scopo della norma è recuperare atti destinati ad una perenne nullità e impossibili da recuperare, mettendo fuori dalla commerciabilità immobili senza soluzioni.

Il comma 1-ter art. 29 L. 52/85 pone la possibile soluzione, introducendo anche alcune condizioni essenziali di accesso.

La possibilità di confermare la validità dell’atto nullo (per carenze sulle dichiarazioni e menzioni sulla conformità catastale), sottinende il rispetto delle condizioni di conformità e rispondenza già previste per gli atti di trasferimento:

la planimetria catastale dell’immobile sia regolarmente depositata in Catasto;
che l’immobile sia pienamente conforme alle risultanze dei dati catastali e alla planimetria catastale depositata;
che l’intestazione catastale dell’immobile sia conforme;

In altre parole, la possibilità di recuperare l’atto nullo prevede la possibilità di completare gli adempimenti non rispettati in ordine alla conformità catastale del precedente atto.

Tuttavia il comma 1-ter dispone alcune ambiti di ammissibilità alla procedura di conferma dell’atto notarile nullo, cioè qualora le carenze dei riferimenti/conformità alle planimetrie e risultanze catastali non siano dipese da:

inesistenza planimetrie: un esempio potrebbe essere lo smarrimento della planimetria in Catasto, ancorchè censita;
difformità della planimetria dallo stato di fatto;

Se le guardiamo bene sono clausole circoscritte alle irregolarità di natura più formale; tuttavia a livello sostanziale viene esclusa la possibilità di confermare l’atto qualora la nullità sia dipesa dalla difformità delle planimetrie dallo stato dei luoghi.

Riassumendo potremmo avere diversi scenari negli atti di compravendita in merito alla tipologia di menzioni catastali:

carenti o mancanti, su immobile catastalmente conforme: la nullità dell’atto è “sanabile” con atto di conferma
carenti o mancanti, su immobile con difformità catastali: la nullità risulterebbe “non sanabile”, per espressa esclusione in quanto dipesa «dalla loro difformità dallo stato di fatto».
false: le menzioni e dati vengono indicati in atto ma non risultano veritiere e rispondenti alla situazione; la dichiarazione mendace o non veritiera non equivale a mancanza di dichiarazione.

In merito alla falsa dichiarazione di conformità catastale, appare evidente una contraddizione: la mancanza dei riferimenti e menzioni determina nullità dell’atto, mentre la menzione “taroccata” di conformità e risultanze catastali sfugge alla sanzione di nullità.

Chiaramente, in caso di dichiarazioni catastali false o erronee potrebbero aprire scenari e profili diversi dalla nullità prevista dall’art. 29 c.1-bis L. 52/1985, ad esempio le sanzioni penali e relative conseguenze sul piano civilistico.

Conclusioni e consigli

Da questa normativa di nullità si rileva ancora qualche discrasia, che crea “figli e figliastri” tra errori modesti/colposi compiuti in buona fede contro quelli rilevanti compiuti anche in mala fede.

Il miglior consiglio che posso dare è verificare la piena rispondenza delle risultanze catastali e planimetrie del compendio immobiliare oggetto di vendita, proprio per evitare di trovarsi in situazioni critiche.