Conformità catastale e nullità atto di compravendita: obbligo e norme • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Lo stato effettivo dell’immobile deve corrispondere pienamente a planimetria, dati e intestazione catastale.

La conformità catastale è condizione essenziale per stipulare un valido atto di trasferimento immobiliare tra vivi (per esempio, atto notarile di compravendita), in caso contrario scatta la nullità dell’atto. E come detto più volte nel blog, questo tipo di nullità non si prescrive mai, anche se esistono alcune modalità per “sanare” a posteriori questa mancanza.

Sto parlando della definizione e dell’obbligo di conformità catastale previsto negli atti notarili di compravendita dall’art. 29 comma 1 bis L. 52/85, come modificata dal D.L. n. 78/10, convertito in L. n. 122/10, di cui riporto integralmente il testo in fondo al post, assieme al successivo comma 1-ter.

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INDICE

Distinzione tra conformità urbanistica e catastale
Nozione di conformità urbanistica e Stato Legittimo
Definizione di Conformità catastale
Conformità catastale oggettiva
Conformità catastale soggettiva
Scopo dell’obbligo di conformità e sanzione di nullità dell’atto
Consigli utili
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Distinzione tra conformità urbanistica e catastale

Non è per niente facile delineare nel dettaglio le caratteristiche, requisiti e la nozione di conformità catastale. Prendiamo ad esempio la piena rispondenza dello stato di fatto con quello risultante nelle planimetrie, che sconfina nelle valutazioni tecniche: una porta spostata di 20 cm è condizione sufficiente per contestare la mancata rispondenza di conformità catastale?

Inoltre il tema della conformità catastale non si deve mai, e dico mai, trattare disgiuntamente da quello della conformità urbanistico-edilizia di un immobile. Infatti la mancanza di reciproca rispondenza tra stato di fatto, stato legittimo e situazione catastale non è buon segno, e richiede probabilmente una attenta verifica di tutto l’immobile.

Infatti anche persiste la tendenza sbagliata di far coincidere la conformità urbanistico edilizia di un immobile con la conformità catastale, quando invece sono profili assai diversi:

conformità urbanistica e Stato Legittimo: corrispondenza tra lo stato di quanto costruito e l’insieme dei titoli edilizi abilitativi rilasciati in tutta la storia costruttiva dell’edificio, sia come complesso planivolumetrico sia per le singole unità che lo compongono;
conformità catastale: corrispondenza tra lo stato di fatto dell’unità immobiliare nei confronti dei relativi dati e intestazioni catastali, nonchè della corrispondente sua planimetria.

Vediamo meglio come si contraddistingue la conformità catastale, secondo norme e giurisprudenza consolidata.

Definizione di Conformità catastale

La conformità catastale si definisce come un rapporto di piena rispondenza tra stato di fatto, effettivo dell’immobile, nei confronti di diversi aspetti e informazioni contenute nei documenti e atti conservati al Catasto.

Per quanto posso anticipare, il requisito di conformità catastale non è soltanto di tipo formale, ma richiede anche quello sostanziale. E come tutti i requisiti, assume valore qualora sia corrispondente a verità.

La conformità catastale prescritta dall’art. 29 c.1 bis legge n. 52/1985 richiede la verifica congiunta sotto due profili:

1) conformità catastale oggettiva, ossia la corrispondenza tra lo stato materiale effettivo dell’immobile oggetto del contratto e la rappresentazione catastale del medesimo.
Essa dispone che il contratto contenga, oltre all’identificazione catastale ed al riferimento alle planimetrie depositate in catasto, una specifica dichiarazione degli intestatari (sostituibile con una attestazione di un tecnico abilitato) di conformità dei dati catastali e delle planimetrie allo stato di fatto, ed attiene alla sfera della validità del medesimo, stante l’espressa previsione della nullità dell’atto privo del contenuto prescritto.

2) conformità catastale soggettiva, ossia l’identità tra l’autore/venditore dell’atto e l’intestatario catastale dell’immobile.
Essa obbliga il notaio rogante ad individuare gli intestatari catastali e di verificare la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari, e gli impone di compiere una determinata attività e tuttavia non introduce un contenuto necessario del contratto, atteso che non prevede alcuna sanzione di nullità dell’atto rogato senza la sua osservanza (Cass. Civ. 37369/2021).

La conformità catastale oggettiva pertanto riguarda la rispondenza di:

dati identificativi catastali (foglio, particella, subalterno, classamento, ecc);
identificazione della planimetria catastale con espresso riferimento di corrispondenza all’immobile oggetto di compravendita;
conformità tra stato di fatto immobile alla planimetrie;

Scopo dell’obbligo di conformità e sanzione di nullità dell’atto

L’onere dichiarativo è posto a carico degli intestatari dell’atto, e non può certamente ritenersi assolto tramite la dichiarazione di conformità allo stato di fatto della sola planimetria catastale depositata.

Infatti la sola l’esibizione e allegazione della planimetria catastale non può sopperire alla mancanza della dichiarazione di conformità allo stato di fatto dell’immobile, anche del distinto requisito richiesto dalla norma e rappresentato dai dati catastali, perchè soltanto questi ultimi costituiscono gli elementi oggettivi di riscontro delle caratteristiche patrimoniali dell’immobile rilevanti ai fini fiscali (Cass. Civ. n. 39403/2021).

Non è possibile pensare ad una interpretazione diversa in quanto verrebbe meno lo scopo della stessa norma, riducendo i dati catastali al contenuto della planimetria stessa, quando invece il legislatore ha tenuto assolutamente distinti questi elementi.

In sostanza, negli atti notarili di compravendita la dichiarazione richiesta ex art. 29, comma 1-bis, riguarda la conformità allo stato di fatto non solo della planimetria dell’immobile, ma anche dei dati catastali: questi ultimi costituiscono gli elementi oggettivi di riscontro delle caratteristiche patrimoniali del bene, rilevanti ai fini fiscali.

E non c’è dubbio di ciò: la presenza della congiunzione “e” contenuta nell’art. 29, comma 1-bis L. 52/1985 prevede che la dichiarazione delle parti debba riguarda entrambi gli aspetti. Il dubbio infatti è stato sciolto col consolidamento della giurisprudenza (Cass. Civ. n. 11507/2016, n. 20465/2016).

Pertanto anche l’omissione di una sola delle informazioni di conformità catastali comporta la nullità assoluta dell’atto notarile di compravendita, perché la norma ha una finalità pubblicistica di contrasto all’evasione fiscale, conseguendone la responsabilità disciplinare del notaio, ai sensi dell’art. 28 della legge notarile (Cass. Civ. n. 39403/2021, n. 16519/2020, n. 21828/2019, n. 20465/2016, n. 8611/2014).

La sanzione di nullità dell’atto notarile scatta in caso di assenza dei requisiti di conformità catastale, e ha un contenuto di carattere oggettivo: essa intende prevenire e sanzionare atti che non siano conformi allo stato di fatto dell’immobile, in relazione anche ad eventuali violazioni della disciplina urbanistica. (Cass. Civ. n. 3089/2020).

Di conseguenza la nullità dell’atto non può essere ancorata ai soggetti che svolgono la funzione di controllo di conformità, ben potendo la difformità permanere anche dopo l’atto notarile.

CONSIGLI UTILI

In questo ambito consiglio caldamente al venditore di incaricare un Tecnico abilitato a compiere le adeguate verifiche prima di qualsiasi altra cosa, e prima di incontrare qualsiasi agenzia immobiliare.

Una verifica compiuta correttamente consente di prevenire diversi problemi derivanti dall’incongruenze riscontrabili prima, durante o dopo l’atto notarile di compravendita. E vi assicuro che possono avere conseguenze notevoli e di lunga durata.

Testo integrale Art. 29 L. 52/1985 c.1-bis e 1-ter.

1-bis. Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari.
1-ter. Se la mancanza del riferimento alle planimetrie depositate in catasto o della dichiarazione, resa dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, ovvero dell’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato non siano dipese dall’inesistenza delle planimetrie o dalla loro difformità dallo stato di fatto, l’atto può essere confermato anche da una sola delle parti mediante atto successivo, redatto nella stessa forma del precedente, che contenga gli elementi omessi. L’atto di conferma costituisce atto direttamente conseguente a quello cui si riferisce, ai sensi dell’articolo 10, comma 3, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23.