La conformità urbanistico edilizia costituisce presupposto per la validità del certificato o Segnalazione certificata di Agibilità

La procedura per consentire l’utilizzazione di un immobile nel rispetto delle varie norme di sicurezza, igienico sanitarie, risparmio energetico e simili è nota come Agibilità.

Vediamo quale rapporto esiste tra Agibilità e la presenza di abusi edilizi, difformità o irregolarità edilizie; ne abbiamo già parlato più volte sul blog, ma è il caso di riprendere l’argomento.

Molte persone conoscono il certificato di agibilità: attualmente il suo regime giuridico è configurato come segnalazione certificata di Agibilità art. 24 TUE (richiamo formale procedura SCIA ex articolo 19 L. 241/1990) con applicazione delle disposizioni e requisiti già vigenti.

Inoltre devo premettere che l’istituto dell’attestazione di Agibilità, rispetto all’entrata in vigore del DPR 380/01, va esaminato come segue:

  • ante DPR 380/01: esclusivamente agli immobili non residenziali, mentre esisteva l’altra procedura nota come Abitabilità;
  • dopo DPR 380/01: sia residenziali che non, assorbendo anche le precedenti funzioni di Abitabilità.

La storia normativa dell’Abitabilità e Agibilità è possibile consultarla in questo approfondimento pubblicato sul blog, ma che dobbiamo glissare per essere brevi.

Venendo ai giorni nostri, in particolare dopo le riforme del D.Lgs. 222/2016 e D.L. 76/2020, è stato hanno aggiornato l’art. 24 del DPR 380/01.
Esso disciplina la procedura per attestare l’idoneità all’uso e la rispondenza ai vari requisiti di legge è Segnalazione Certificata di Agibilità.

Tra i diversi presupposti essenziali di validità dell’Agibilità troviamo anche l’avvenuta esecuzione dell’opera in conformità al progetto presentato (art. 24 c.1 DPR 380/01); tale requisito coesiste assieme ad altri fin dall’emanazione del R.D. 1265/1934.

Profili diversi tra Agibilità e permessi edilizi

Dalla giurisprudenza amministrativa è ormai pacifico la netta distinzione passante tra Agibilità e i vari titoli abilitativi edilizi:

  • Agibilità: ha funzione di accertare che l’immobile sia stato realizzato secondo le norme tecniche vigenti in materia di sicurezza, salubrità, igiene, risparmio energetico degli edifici e degli impianti, col presupposto dell’avvenuta esecuzione dell’opera in conformità ai progetti;
  • Titolo abilitativo edilizio: è finalizzato ad accertare l’esecuzione dell’opera progettata/eseguita in conformità alle norme edilizie ed urbanistiche;

Sono due profili diversi ma complementari tra loro, con la conseguenza che i diversi piani possano convivere sia nella forma fisiologica della conformità dell’edificio ad entrambe le tipologie normative sia in quella patologica di una loro divergenza (T.A.R. Campania n. 7730/2021, Consiglio di Stato n. 3783/2021, n. 3631/2020, Cons. di Stato n. 1220/2014).

Per dirla con altre parole, sussiste un collegamento funzionale tra i due tipi di provvedimenti, atteso che il rilascio del certificato di agibilità presuppone la conformità delle opere al permesso di costruire ed allo strumento urbanistico (cfr., sul punto, Cons. di Stato n. 3631/2020, n. 3212/2018).

Agibilità, annullamento in caso di abusi edilizi ed esecuzione non conforme ai permessi edilizi

La sola presenza di irregolarità edilizie compiute durante certi interventi edilizi legittimati coi vari titoli abilitativi, può essere sufficiente per compromettere l’efficacia dell’Agibilità prodotta nelle varie forme di certificazione, attestazione o Segnalazione certificata?

Rispondo in maniera affermativa.

Ritengo opportuno riportare l’importante principio consolidato in giurisprudenza amministrativa, sufficiente per togliere dubbi relativi all’Agibilità e possibile revoca/rilascio in presenza di abusi edilizi, difformità o irregolarità sotto il profilo urbanistico edilizio.

<<La conformità dei manufatti alle norme urbanistico edilizie costituisce il presupposto indispensabile per il legittimo rilascio del certificato di agibilità, come si evince dagli artt. 24, comma 3, D.P.R. n. 380/2001 e 35, comma 20, L. n. 47/1985, in quanto, ancor prima della logica giuridica, è la ragionevolezza ad escludere che possa essere utilizzato, per qualsiasi destinazione, un fabbricato non conforme alla normativa urbanistico edilizia e, come tale, in potenziale contrasto con la tutela del fascio di interessi collettivi alla cui protezione quella disciplina è preordinata>> (Cons. di Stato n. 2216/2021, n. 3631/2020).

Riporto dalla giurisprudenza amministrativa un paio di casi di esempio.

1 Fattispecie

Segnalo ad esempio il caso della sentenza Consiglio di Stato n. 4142/2021, dove viene confermato l’annullamento della “SCIA sull’Agibilità” (cioè la Segnalazione Certificata Agibilità), conseguente all’annullamento delle relative SCIA edilizie legittimati la ristrutturazione dell’immobile.

2 Fattispecie

Anche la sentenza Consiglio di Stato n. 2216/2021 è interessante: riguarda la revoca dell’Agibilità rilasciata nel 1999 per un edificio realizzato in conformità al progetto, divenuto difforme con successive opere abusive di ampliamento e dichiarate nell’istanza di condono nel 2004.
La conoscenza del mutamento della situazione di fatto ha portato il Comune a revocarne l’Agibilità.

Conclusioni

In sintesi la giurisprudenza amministrativa ci conferma che debba essere negato il rilascio del detto certificato di agibilità nel caso di opera abusiva o difforme dal titolo abilitativo edilizio rilasciato (cfr., tra le molte, Cons. di Stato n. 7857/2021, n. 7285/2021, n. 3631/2020, n. 5025/2013); conseguentemente va anche ritenuto che la validità e l’efficacia del permesso di costruire possano condizionare quelle del certificato di agibilità.

Questo tipo di impostazione rende praticamente complementari tra loro la validità dei vari titoli abilitativi e pratiche edilizie da una parte (CILA, SCIA, Permesso di Costruire), e delle varie forme di Agibilità o Abitabilità presenti sull’immobile.

Entrambi i profili sono connessi a cascata sul requisito di conformità urbanistico edilizia dell’immobile, senza la quale si configura illecito o abuso edilizio.

Ma non solo: si configura l’utilizzo abusivo dell’immobile, perchè la mancanza del precedente presupposto travolge anche l’Agibilità e Abitabilità dell’immobile, sia formale che sostanziale.

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica negli atti notarili e commerciabilità degli immobili

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