Variante al Piano Regolatore non legittima titoli già rilasciati o abusi compiuti • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Nella sanatoria edilizia vige il principio di doppia conformità riferito all’epoca dell’abuso e al momento dell’istanza.

Talvolta nella ricerca della regolarizzazione di abusi edilizi vedo applicare tattiche e ragionamenti che si scontrano con le procedure amministrative.

Nel momento in cui scrivo esiste una sola procedura per regolarizzare gli illeciti primari, cioè quelli gravi e penalmente rilevanti, cioè l’accertamento di conformità dell’art. 36 DPR 380/01. Il discorso vale anche per le opere minori rientranti nell’ambito della SCIA e disciplinate dall’art. 37 del DPR 380/01.

Ipotizziamo due scenari riguardanti situazioni di illegittimità fattibili in contrasto allo strumento urbanistico comunale:

Permesso di Costruire rilasciato;
Opere illecite compiute precedentemente alla variante;

In entrambi i casi le opere edilizia configurano illecito in quanto non risultano conformi alle regole e disposizioni previste dallo strumento urbanistico comunale.
Quest’ultima condizione invece è essenziale affinché si possa rilasciare qualsiasi titolo, o realizzare interventi edilizi con comunicazioni o segnalazioni di ogni tipo.

L’adozione di una variante al Piano Regolatore potrebbe influire o modificare l’efficacia di un permesso già rilasciato, per opere in contrasto al PRG? In altre parole, una variante al Piano sarebbe sufficiente per risolvere illeciti edilizi di tipo formale e sostanziale?

Permesso di Costruire rilasciato: la variante PRG non regolarizza opere in contrasto

Poniamo il caso di un titolo concessorio rilasciato e contenente opere edilizie non conformi allo strumento urbanistico comunale; il rilascio di questo titolo abilitativo da parte della PA necessiterebbe di un annullamento, in quanto rilasciato privo dei presupposti necessari.

Infatti il comma 1 dell’art. 12 del D.P.R. 380/01 dispone i presupposti per il rilascio del PdC:

1. Il permesso di costruire è rilasciato in conformità alle previsioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia vigente.

Questa condizione è essenziale per la sua efficacia, e addirittura viene rafforzata col successivo comma 3: in caso di adozione di nuovo strumento urbanistico comunale, la valutazione dell’istanza di permesso di costruire è sospesa qualora sia in contrasto con le previsioni del nuovo strumento urbanistico adottato.

Siamo cioè nell’ambito delle misure salvaguardia, già trattate nel blog.

Pertanto, non esiste alcuna possibilità di rilasciare un Permesso di Costruire per opere in contrasto al PRG vigente e/o adottato.

Il presupposto fondamentale per rilasciare il Permesso di Costruire è appunto la piena conformità nei confronti dei vigenti:

Strumenti urbanistici (di ogni livello, ndr);
Regolamenti edilizi (comunali);
Disciplina urbanistico edilizia (tutte le norme nazionali, regionali e di settore)

L’adozione di una successiva variante al piano regolatore non può sanare un titolo edilizio già rilasciato (la cui legittimità andrebbe vagliata alla luce della regolamentazione urbanistica vigente all’epoca del rilascio del titolo medesimo) né rendere sanabili gli eventuali abusi edilizi commessi, la cui sanabilità, per il principio della doppia conformità, andrebbe misurata sia in relazione alla legge urbanistica vigente al momento della realizzazione che a quella vigente al tempo della domanda di sanatoria” (Consiglio di Stato n. 8476/2019, n. 2063/2017).

L’esempio potrebbe essere il rilascio del P.d.C per cambio d’uso verso residenziale a fronte di uno P.R.G. che non lo ammette sul relativo lotto oggetto di intervento. In quel caso si dovrà procedere per annullare il relativo titolo edilizio.

Opere edilizie non autorizzate e compiute in contrasto al PRG

Anche in questa ipotesi si può rapidamente giungere alla stessa conclusione esposta prima.

L’esecuzione di opere illecite, da sanare con apposita istanza, devono risultare doppiamente conformi, proprio per l’art. 36 del D.P.R. 380/01.
Il requisito della doppia conformità comporta la contemporanea soddisfazione di essa in due distinti momenti temporali:

Al momento della presentazione dell’istanza;
All’epoca dell’abuso;

L’istanza e la valutazione di conformità (doppia) delle opere illecite va riferita ai seguenti ambiti:

Strumenti urbanistici (di ogni livello)
Regolamenti edilizi
Disciplina urbanistico edilizia (tutte le norme nazionali, regionali e di settore).

Questo tipo di verifiche impongono la verifica dell’assenza di contrasto alle stesse discipline e ambiti menzionati.

La verifica di conformità serve ad accertare l’assenza di contrasto alle norme

E’ vero: la doppia valutazione dovuta all’Accertamento di conformità in sanatoria prefigura una notevole difficoltà nel dimostrare il rispetto di queste condizioni.

Ma è altrettanto vero che per conformità si intende il pieno rispetto dell’opera da eseguirsi o compiuta nei confronti della disciplina, normativa e regolamentazione di ogni livello.

La verifica di conformità equivale ad accertare l’assenza di contrasto, tenuto conto che quest’ultimo potrebbe dare luogo a svantaggi nei confronti dell’interesse pubblico o pregiudicare perfino quello privato.

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
CONTATTI E CONSULENZE