Il dibattito sulla costruzione del nuovo stadio di Roma si è affacciato sulla questione dei vincoli

La questione del nuovo stadio di roma ha indubbiamente aspetti politici che stanno montando a ritmi forsennati, spieghiamo bene il rapporto che esiste tra i due distinti ambiti di urbanistica e vincoli sovraordinati

Possono capitare episodi in cui un Comune e una Soprintendenza si confrontano tra loro sul tema dello sviluppo di un territorio, ognuno per le rispettive competenze imposte e previste dalla normativa vigente.

Ad esempio la disciplina urbanistica che segue un merito prettamente comunale, segue il Testo Unico dell’edilizia DPR 380/01, mentre la disciplina dei vincoli dei beni culturali, archeologici, storici e paesaggistici segue il Codice dei Beni culturale D.Lgs. 42/2004 a cui si riferiscono le soprintendenze d’Italia.

Le due discipline non si integrano neppure bene tra loro, usando due linguaggi e procedure diverse; raramente tra esse vi sono punti di contatto chiarissimi, come ad esempio il nodo delle definizioni di intervento edilizio di cui all’art. 167 del Codice in materia di Compatibilità paesaggistica postuma agli abusi in zona vincolata.

Quello che è importante precisare, è che le pratiche edilizie per effettuare interventi in zone vincolate (se interventi afferenti ai valori e obbiettivi del vincolo) sono subordinati alla Paesaggistica.

In sostanza la pratica edilizia “pura” non può essere efficace se prima non è stata emessa la preventiva autorizzazione paesaggistica per esso, diventando una condizione necessaria.

Un altro ambito in cui le discipline urbanistiche e paesaggistiche si incontrano/scontrano tra loro è la pianificazione e progettazione del territorio attraverso un Piano Regolatore, come ad esempio sui diritti edificatori che come sappiamo hanno elevata rilevanza economica.

L’autorità preposta alla valutazione paesistica non deve contrapporre la propria pianificazione ideale a quella urbanistica prevista dai Comuni

Giova ricordare un interessante principio chiarificatore leggibile in una sentenza del Tar Lombardia (BS) sez. I n. 31 del 9 gennaio 2017, la quale specifica che la valutazione paesistica, pur essendo focalizzata sui valori del paesaggio, deve coordinarsi con la disciplina urbanistica delle singole aree edificabili.

Sempre secondo la sentenza, l’autorità che effettua la valutazione paesistica deve anche porsi il problema di salvaguardare le aspettative edificatorie riconosciute dagli strumenti urbanistici, conformandole attraverso prescrizioni e limitazioni in modo che risultino coerenti con il vincolo paesistico, senza tuttavia contrapporre una propria pianificazione ideale a quella stabilita dai comuni (v. TAR Brescia Sez. I 8 gennaio 2015 n. 14; TAR Brescia Sez. I 1 ottobre 2014 n. 1024).

Più precisamente, quando in un progetto contenga effettive criticità o dettagli potenzialmente dissonanti paesaggisticamente, l’autorità che effettua la valutazione paesistica è tenuta in primo luogo a graduare il proprio giudizio attraverso prescrizioni limitative o mitigative.

È infatti prioritario stabilire se, con differenti modalità costruttive o con una diversa scelta di materiali e colori, ovvero con schermature vegetali o interventi di ingegneria naturalistica, sia possibile confondere il significato delle nuove opere nella visione d’insieme.

Siccome la valutazione deve essere compiuta nel suo insieme e in concreto, si deve tenere conto anche dei vincoli giuridici e materiali a cui è sottoposta l’edificazione.

Edilizia contro Vincoli: è il prezzo da pagare per il territorio più bello del mondo

In ogni caso una Soprintendenza non può considerare automaticamente lesivo dei valori paesistici qualsiasi intervento edilizio, in quanto il principale obiettivo prefissato è principalmente la prevenzione di interventi in contrasto coi valori paesistici e di valutarne la compatibilità e coerenza per garantire la corretta conservazione del bene “valore culturale”.

La questione del nuovo stadio di Roma vede in sostanza due posizioni:

  • la prima è il progetto di trasformazione urbanistica dell’area con realizzazione di un nuovo stadio; 
  • la seconda riguarda la compatibilità dell’intervento sul piano vincolistico/paesaggistico sull’area e sull’ippodromo inaugurato nel 1959;

L’ippodromo risulta essere oggetto di una procedura di vincolo avviata dalla Soprintendenza all’Archeologia, Belle Arti e Paesaggio, e ciò potrebbe rendere più tortuosa la procedura per il nuovo polo calcistico romano.

Oltre al vincolo sull’ippodromo, si legge che insiste sull’area anche un vincolo di tutela indiretta, ovvero che non riguarda l’edificio di per sè ma il contesto circostante. I vincoli di natura indiretta, ad esempio, tutelano il contesto circostante in cui è inserito l’immobile vincolato, le visuali da e verso l’immobile e perfino la risposta illuminotecnica del contesto circostante.

Sarà cruciale la prossima ventura Conferenza dei servizi, l’incontro al quale tutti gli organi ed enti preposti partecipano per esprimere di concerto la propria valutazione.

Non conoscendo bene il contesto romano e la natura dell’intervento esulo di esprimere mie considerazioni specifiche, tranne una: la contrapposizione tra Urbanistica e Paesaggistica è ricorrente, non solo su rilevanti interventi come il nuovo stadio di Roma, ma soprattutto in ogni piccolo intervento edilizio situato in zona vincolata.

Questo braccio di ferro fa molta notizia sia per i risvolti politici sia gli interessi in gioco (del Pallone, ovviamente).

Piuttosto trovo interessante puntare l’attenzione sulle situazioni di “stallo paesaggistico” in cui trovano tutti i giorni cittadini e professionisti; d’altronde, col territorio e la stratificazione edilizia più complessa del mondo, non poteva essere altrimenti.

Non per nulla è questa sua complessità a rendere l’Italia unica nell’universo.

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica negli atti notarili e commerciabilità degli immobili

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