Rogito senza conformità urbanistica, notaio escluso da obblighi verifica

Il rogante ha dovere di consiglio ma sono escluse dalle sue competenze le indagini di natura tecnica

Qualche mese fa ho pubblicato un articolo che confermava l’insussistenza della responsabilità del notaio per non avere effettuato debite verifiche in ordine alla esistenza o meno di irregolarità urbanistiche sull’immobile oggetto di compravendita in assenza del certificato di agibilità dello stesso.

Era la fattispecie della sentenza di Cassazione Civile n. 14567/2023, oggi invece affronto un caso simile con una sfumatura interessante tratta dalla più recente sentenza di Cass. Civ. n. 23444/2023.

In essa il ricorrente (compratore) aveva citato in giudizio il venditore relativamente ad un atto notarile di compravendita di immobile non conforme ai requisiti catastali e urbanistici indicato nel rogito stipulato nel 2002 (e sua rivendita nel 2006), e per tale motivo veniva chiamato a responsabilità professionale il notaio.

Sul tema ho prodotto anche un breve video sul mio canale Youtube:

Secondo l’acquirente i compiti del notaio avrebbero dovuto estendersi allo svolgimento di indagini sulle qualità tecniche e sulla concreta regolarità edilizia e urbanistica dell’immobile, non potendosi imporre al notaio l’obbligo di informazione circa la sussistenza o meno di un certificato non prescritto all’epoca della costruzione dell’immobile, anche in ragione della corrispondenza del bene alle risultanze catastali, posto che la consistenza dell’immobile descritto nei rogiti si identificava con quella riportata nella planimetria allegata.

Sempre secondo l’acquirente, dovrebbe rientrare nelle prestazioni professionali del notaio il dovere di consiglio, anche su questioni tecniche, e pertanto eseguire i necessari controlli al fine di garantire la piena e corretta produttività dell’atto di compravendita.

La sentenza di Cassazione respinge la richiesta per motivi legati a manleva nei confronti del professionista, rilevate nel corso del processo giudiziario, ma il vero punto è un altro: il notaio non ha alcuna competenza e dovere di svolgimento indagini di regolarità urbanistico edilizia e catastale. La cosa è assai fondata soprattutto per i rogiti del passato, tuttavia come si vedrà più avanti qualcosa sta cambiando.

Le indagini tecniche potrebbero essere svolte dallo studio notarile, previo espresso incarico di una o entrambe le parti di compravendita, avvalendosi di Tecnico abilitato interno o esterno al suo studio: ma sarebbe un servizio opzionale, ben diverso dall’obbligo perentorio o dovere professionale.

L’attuale impianto normativo pone l’obbligo e dovere al notaio di raccogliere alcune dichiarazioni e documenti relativi ai vari regimi immobiliari, tra cui:

Ecco, forse il vero “nuovo problema” che un notaio dovrà sollevare è il rispetto dell’obbligo di attestare il rispetto delle tolleranze edilizie rapportato allo Stato Legittimo, imposto dall’articolo 34-bis comma 3 D.P.R. 380/01 di rispetto delle tolleranze edilizie.

E’ vero che è una norma “bianca”, cioè priva di conseguenze e sanzioni per chi non lo rispetta, tuttavia l’esistenza dell’obbligo non significa poterlo ignorare da parte di qualsiasi cittadino. E’ ancora valido il detto “la legge non ammette ignoranza”?

Bene, a maggior ragione i professionisti iscritti agli albi per diligenza qualificata devono comunque tenere conto dell’obbligo e dei relativi adempimenti nascenti dalla norma. Nel caso in cui il rogito notarile sia stato stipulato dopo l’entrata in vigore del D.L. 76/2020 (cioè 17 luglio 2020), vedo maggiormente critica la posizione del notaio che non abbia raccolto l’obbligatoria attestazione di tolleranza prevista dall’art. 34-bis DPR 380/01.

Ripeto quanto già detto sul blog: ormai l’acquirente deve mettersi in guardia e porre massima attenzione nel processo di acquisto, la buona fede è buona qualora cotta al forno, ma difficilmente aiuta in giudizio.

Non voglio entrare nei meandri giuridici e notarili, mi limito a ipotizzare se sia sufficiente una espressa dispensa a non rispettare questo nuovo adempimento di attestare il rispetto dello Stato Legittimo, neppure congiuntamente tra venditore e acquirente. Personalmente mi anticipo una risposta in senso negativo, in quanto l’obbligo di attestare il rispetto delle tolleranze e Stato Legittimo non risulta posto neppure a carico di particolari soggetti: caso mai è essenziale che vi sia negli atti di trasferimento tra vivi.

L’obbligo di attestare il rispetto delle tolleranze e del relativo Stato Legittimo dell’immobile, oltre a tutelare l’interesse dell’acquirente a comprare un immobile regolare, ritengo voglia frenare la circolazione di immobili irregolari per tutelare l’interesse primario di un ordinato assetto del territorio.

Ho sempre detto che il legislatore ha fatto in questo senso un passo “leggero”, omettendo una relativa sanzione/punizione al precetto di attestare la regolarità urbanistico edilizia dell’immobile. Ignoro se si possa considerare un “beta test”, però se la versione dell’obbligo avesse contenuto subito una sanzione pesante come la nullità dell’atto, sarebbe diventato difficile vendere il barbecue in muratura nel cortile.

Ma non è detto che il legislatore venga a leggere queste pagine del blog e che possa cambiare idea: ma dopo qualche mese dovrà intervenire d’urgenza con un bel condono edilizio, anzi un provvedimento giubilare.

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carlo pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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Questo articolo ha 5 commenti

  1. Le solite di protezioni di casta all’ italiana che rendono inutile il ruolo di un funzionario nella stipula di un atto privato . Digitalizziamo tutto e togliamo i notai . Se la responsabilità ricade sempre sul proprietario basta un portale che registra atto per renderlo immodificabile

    1. Parole sante! Nessuno è più responsabile di nulla tranne il consumatore finale/cittadino. Revisione art.1 Costituzione. Proposta modifica: L’italia è una giugla fondata sulla vessazione dei propri sudditi.

  2. Questo caso si può applicare a un locale che parte come cantina e che diventa box ma non c’è traccia scritta?

    1. Il cambio di destinazione deve essere legittimato da un titolo edilizio rilasciato dal Comune.
      In mancanza, il cambio di destinazione d’uso è illegittimo.

  3. Gentilissimo ing Pagliai. I suoi articoli, chiarimenti legislativi e puntuali suggerimenti sono delle perle che ci aiutano a districarci e a salvarci dalla giungla legislativa.

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