Notaio, esclusa responsabilità per mancate verifiche irregolarità urbanistiche dell'immobile • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Il rogante ha obbligo di ricevere le dovute dichiarazione delle Parti in materia urbanistica e catastale, ma non di verificarle

Ad ognuno il proprio lavoro e compiti: se non avete mai visto un Notaio con la rotella metrica, una ragione ci sarà.

Ho visto in giro il commento alla recente sentenza di Cassazione Civile n. 14567/2023, che ha confermato l’insussistenza della responsabilità del notaio per non avere effettuato le debite verifiche in ordine alla esistenza o meno di irregolarità urbanistiche sull’immobile oggetto di compravendita in assenza del certificato di agibilità dello stesso.

La cosa non mi sorprende, anzi va a confermare correttamente il perimetro di diligenza e responsabilità del notaio in merito alle dichiarazioni che venditore e acquirente ai fini urbanistici/catastali devono rendersi di fronte all’atto notarile di compravendita.

Stiamo parlando delle dichiarazione e attestazioni in merito a:

commerciabilità urbanistica: articolo 40 L. 47/85 e 46 DPR 380/01
conformità catastale: art. 29 L. 52/1985

E aggiungo: con l’entrata in vigore del D.L. 76/2020 ha imposto alle Parti l’obbligo di far attestare da un Tecnico abilitato il rispetto delle tolleranze edilizie e dello Stato Legittimo dell’immobile, anche negli atti notarili di compravendita (art. 34-bis c.3 DPR 380/01).

Caso mai c’è da ragionare quanto possa influire sulla responsabilità dei notai la mancata ricezione e inserimento nell’atto notarile dell’attestazione di Stato Legittimo e di tolleranza edilizia obbligatoria per legge (ma non ancora sanzionata), per gli atti successivi all’entrata in vigore del D.L. 76/2020.

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Ritornando alla sentenza di Cassazione n. 14567/2023, si evince una ampia motivazione l’esclusione di responsabilità del notaio e relativa diligenza qualificata.

Tale motivazione a mio avviso è condivisibile, proprio perchè i notai non hanno le competenze di legge per effettuare le verifiche tecniche sugli immobili, riservate invece a noi Tecnici abilitati (Ingegneri, Architetti, Geometri).

E anche in presenza di dichiarazioni rese dalle Parti venditrici e acquirenti (e volendo, aggiungo anche dai Tecnici), il Notaio non ha dovere di sindacarne la veridicità; aggiungo a titolo personale che un buon Notaio, se padroneggia questa materia e nota delle discordanze o contraddizioni, avrebbe diritto e dovere di farle notare per rendere un buon servizio a tutti i soggetti coinvolti.

Tra motivazioni e argomenti che supportano l’esclusione delle responsabilità sulla conformità immobiliare trovo assai interessante alcuni passaggi che riporto integralmente:

«l’assenza di responsabilità in capo al notaio si giustifica con l’esclusione di un obbligo giuridico a carico del pubblico ufficiale rogante di verificare la corrispondenza al vero di quanto dichiarato dal venditore in merito alla conformità del bene compravenduto agli strumenti urbanistici», ha notato, con puntuale riferimento alla vicenda controversa, che «dalla stessa documentazione citata nell’atto di compravendita si rileva che l’immobile è stato edificato in epoca precedente al 1967 e che non ha subito dopo tale data alcuna modifica che necessitava di provvedimenti autorizzativi», per addivenire alla conclusione che «il notaio xxxx non poteva in alcun modo rendersi conto, dall’esame della documentazione sottoposta alla sua attenzione, che la dichiarazione a lui resa – con la quale si affermava che all’immobile, costruito prima del 1° settembre 1967, non erano state apportate delle modifiche per le quali era previsto il rilascio di licenza o concessione edilizia – fosse falsa».

A margine del commento della sentenza, posso soltanto consigliare di avvalersi di Tecnici abilitati specializzati sulla materia dello Stato Legittimo e di conformità immobiliare. Infatti a maggior ragione è l’acquirente che più di tutti deve porre maggiore attenzione.