Occorre dimostrare lo Stato Legittimo funzionale dell'immobile dando priorità alle pratiche edilizie depositate, rispetto agli atti catastali depositati.
Le procedure esecutive seguono un profilo leggermente diverso in materia di commerciabilità immobiliare, ruotando tutto in capo al perito stimatore.
Il perito estimatore nominato dal giudice per le esecuzioni immobiliari assume un ruolo equiparabile al CTU e conseguente responsabilità professionale
Il concetto risulta espresso in due sentenze di Cass. Civ. III n. 13010/2016 e n. 18313/2015.
Quest’ultima riguardava il caso in cui l’erronea valutazione fornita dall’esperto, nominato dal giudice per determinare il valore immobiliare da aggiudicare in sede di asta, può assumere valenza di un « colposo elemento pertubatore » tale da alterarne in modo sostanziale la fissazione, in quanto il perito non aveva verificato le dimensioni dell’immobile.
Le due stesse sentenze ribadiscono un principio importante, ovvero che la partecipazione ad un incanto immobiliare non è affatto attività aleatoria, in quanto ogni partecipante all’asta valuta la propria offerta in base alle caratteristiche dell’immobile e il suo interesse a diventarne aggiudicatario.
Tra le diverse caratteristiche vi rientra a pieno titolo la regolarità urbanistica e il rispetto della relativa conformità dell’immobile di trasferimento, pur non essendo applicabile la stessa disciplina operante per la commerciabilità degli immobili con libero atto notarile tra vivi.
In termini giuridici, esiste una responsabilità extracontrattuale del perito estimatore (tecnico professionista incaricato dal giudice delle esecuzioni) in luogo di erronea valutazione circa l’effettiva consistenza e valore dell’immobile destinato alla procedura, dove ad esempio non è possibile applicare il principio risolutivo dell’aliud pro alio.
A prescindere da quanto sopra, mi viene da consigliare ai soggetti che intendono partecipare ad incanti all’asta di farsi assistere da tecnici di comprovata specializzazione in materia a cui far svolgere ulteriori valutazioni di verifica da parte di tecnici di propria fiducia, sia in termini economici che termini oggettivi.
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CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare.
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