Preliminare di vendita, con abuso edilizio insanabile scatta risoluzione • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

La risoluzione per inadempimento del compromesso scatta per aliud pro alio in presenza di illeciti non regolarizzabili sull’immobile promesso in vendita

Torno sul delicato tema della promessa di vendita per immobile viziato da irregolarità edilizia, perchè in base alla loro gravità e soprattutto alla loro sanabilità o meno, si manifestano diverse conseguenze sul preliminare stipulato.

Interessante la sentenza di Cassazione Civile n. 8749/2024, commentata da diversi autori e per la quale vorrei offrire il mio punto di vista, oltre a quanto già ampiamente descritto nel mio recente libro “Stato Legittimo immobiliare” su Amazon.

Indice

La risoluzione per inadempimento del compromesso scatta per aliud pro alio in presenza di illeciti non regolarizzabili sull’immobile promesso in vendita
La fattispecie.
Preliminare di vendita e Agibilità mancante, tra risarcimento danni e risoluzione contrattuale
Preliminari di vendita, due scenari con difformità e abusi edilizi

La fattispecie.

Nel giugno 2006 due parti sottoscrivono un preliminare di vendita di un appartamento, sul quale erano state pendenti alcune domande di sanatoria; in seguito vi è stato il diniego, respinto successivamente dal TAR. Quindi, l’immobile risultava privo di destinazione d’uso abitativo (per cui la regolarizzazione verteva anche sul mutamento d’uso immobiliare), e della relativa certificazione di agibilità.

Per questi motivi il promittente acquirente ha avviato un contenzioso in sede civile per chiede la restituzione della caparra confirmatoria, oltre alla dichiarazione di nullità del contratto preliminare di vendita oppure la risoluzione per inadempimento grave del venditore, con contestuale risarcimento danni e restituzione della provvigione da parte dell’Agente immobiliare “abusivo”. Le parti avevano anche condizionato la risoluzione del contratto preliminare alla mancata positiva conclusione del giudizio amministrativo, e il TAR ha provveduto ad annullare il provvedimento comunale di diniego all’istanza di condono.

Tuttavia, anche se la clausola risolutiva espressa non si era avverata, la parte promittente l’acquisto ha sollevato altre ragioni per inadempienza grave, tenuto conto che:

nel caso di previsione di una clausola risolutiva espressa, la quale non implica che il contratto possa essere risolto solo nei casi espressamente previsti dalle parti, rimanendo fermo il principio per cui ogni inadempimento di non scarsa importanza può giustificare la risoluzione del contratto, con l’unica differenza che, per i casi già previsti dalle parti nella clausola risolutiva espressa, la gravità dell’inadempimento non deve essere valutata dal giudice (Cass. Civ. n. 8749/2024, Ordinanza n. 23879/2021).

Nel valutare l’inadempimento grave, sotto il profilo qualitativo e quantitativo ai sensi dell’articolo 1455 C.C., si deve tenere conto della sanabilità o meno dell’immobile: in caso di insanabili violazioni di disposizioni urbanistiche, sono integrati gli estremi di un inadempimento ex se idoneo alla risoluzione della compravendita, da qualificarsi grave in relazione alle concrete esigenze del promissario compratore di utilizzazione diretta od indiretta dell’immobile (Cass. Civ. n. 8749/2024).

Preliminare di vendita e Agibilità mancante, tra risarcimento danni e risoluzione contrattuale

E’ ormai noto che il certificato di Agibilità costituisce requisito essenziale del bene compravenduto perchè ne garantisce l’utilizzabilità, dovendo sottolineare le differenze derivanti tra carenza formale o sostanziale dell’Agibilità/Abitabilità. Nell’ambito della compravendita di immobili destinati ad abitazione, la mancanza del certificato di abitabilità configura alternativamente ipotesi di:

vendita di aliud pro alio, qualora le difformità riscontrate non siano in alcun modo sanabili, l’ipotesi del vizio contrattuale, sub specie di mancanza di qualità
essenziali, qualora le difformità riscontrate siano sanabili;
inadempimento non grave, fonte di esclusiva responsabilità risarcitoria danni del venditore ma non di risoluzione del contratto per inadempimento, qualora la mancanza della certificazione sia ascrivibile a semplice ritardo nella conclusione della relativa pratica amministrativa (Cass. Civ. Ordinanza n. 5963/2024; Sentenza n. 23605/2023, n. 23604/2023).

Vediamo allora cosa succede in presenza di illeciti, difformità e abusi edilizi.

Preliminari di vendita, due scenari con difformità e abusi edilizi

Tenendo conto della distinzione operata sopra sulla carenza formale o sostanziale dell’Abitabilità/Agibilità, la Cassazione Civile con la predetta sentenza n. 8749/2024 ha operato una similitudine anche per gli illeciti edilizi riscontrabili:

Se sull’immobile risultano presenti violazioni “insanabili” ai fini urbanistico-edilizi, incidenti eziologicamente sulle condizioni e requisiti di Agibilità/Abitabilità quali igiene, salubrità e sicurezza, non essendo l’immobile oggettivamente in grado di soddisfare le esigenze concrete di sua utilizzazione, diretta o indiretta, ad opera del compratore, si realizza un inadempimento qualificato (grave) che può dar luogo alla risoluzione del contratto, siccome conseguente alla vendita di aliud pro alio datum (Cass. Civ. Ordinanza n. 14900/2023; Sentenza n. 39369/2021).
Qualora manchi la documentazione amministrativa, ma siano presenti, in concreto, i requisiti richiesti dalla legge per l’agibilità, non si può attivare il rimedio della risoluzione per inadempimento, presupponendo il ricorso a detto rimedio la verifica, sul piano oggettivo e subiettivo, dell’importanza dell’inadempimento ex art. 1455 c.c. (Cass. Civ. n. 7187/2022; Ordinanza n. 8220/2021; Sentenza n. 15052/2018; Ordinanza n. 4022/2018; Sentenza n. 10995/2015, n. 22346/2014, n. 7281/2014).

Diciamo che l’orientamento rimane coerente con quanto già evidenziato in precedenti post, per il quale si rammenta la distinzione tra assenza formale e sostanziale dell’Agibilità negli immobili (vedi apposito capitolo nel mio libro); è chiaro che tutto questo è strettamente connesso anche agli adempimenti previsti dall’obbligo di attestare lo Stato Legittimo entro tolleranze negli atti definitivi di vendita.

inoltre si deve tenere conto se l‘Agibilità/Abitabilità sia stata rilasciata in epoca anteriore all’entrata in vigore al D.P.R. 380/01.

E’ pertanto consigliato condizionare il preliminare di vendita alla garanzia di regolarità edilizia accertata sull’immobile.