Preliminare di vendita, esecuzione in forma specifica con Stato Legittimo immobile • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Promissario acquirente può dichiarare la regolarità urbanistica per ottenere sentenza di trasferimento art. 2932 C.C.

Non tutte le promesse di vendita possono andare a buon fine verso l’atto di trasferimento definitivo, la cosiddetta compravendita notarile. Se una delle parti venditrici o acquirente per qualche motivo intenda/possa adempiere al trasferimento definitivo, l’altra può attivare il procedimento giudiziario per dare forzatamente esecuzione alla compravendita e ai relativi patti stipulati. In questo articolo ci soffermiamo al caso del promittente venditore inadempiente, mettendo in difficoltà il promissario acquirente interessato a concludere.

Si chiama procedura di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre, disciplinata dall’articolo 2932 del Codice Civile, e consente di produrre giudizialmente gli effetti del contratto preliminare di vendita non concluso a causa dell’inadempimento di una parte.

Lo scopo di questa norma è tutelare la parte che ha svolto correttamente il proprio adempimento, fornendo uno strumento capace di soddisfare l’interesse prefissato attraverso una sentenza costitutiva, cosa che invece non sarebbe direttamente ottenibile tramite le ordinarie procedure di esecuzione che porterebbero alla semplice condanna di stipula nei confronti dell’inadempiente.

In questo blog troverai l‘esecuzione in forma specifica del preliminare di vendita legata alla conformità catastale e alla commerciabilità urbanistica, e relativa nullità dell’atto di compravendita.

Finora nella giurisprudenza civile dell’esecuzione in forma specifica riporta fattispecie legate a commerciabilità urbanistica “formale” e conformità catastale, ma ora bisogna interrogarsi sul terzo adempimento obbligatorio da fare nei trasferimenti immobiliari tra vivi: l’attestazione del rispetto di tolleranze edilizie verso lo Stato Legittimo dell’immobile (art. 34-bis DPR 380/01), introdotto col D.L. 76/2020 e valido in tutta Italia.

Indice

Esecuzione in forma specifica per Regolarità urbanistico edilizia dell’immobile
Promissario acquirente assistito dal Tecnico abilitato
E con l’asseverazione di Stato Legittimo e tolleranze edilizie?

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Esecuzione in forma specifica per Regolarità urbanistico edilizia dell’immobile

Per riassumere brevemente i limiti dell’esecuzione in forma specifica (vedi approfondimenti), possiamo dire che la sentenza di trasferimento coattivo di diritti reali immobiliari:

non può essere pronunciata in assenza di certe dichiarazioni o allegati;
non può realizzare un effetto maggiore, derogatorio e diverso da quello che sarebbe stato possibile alle parti col preliminare nell’atto definitivo;
non può eludere obblighi e disposizioni normative che governano, nella forma e contenuto, l’autonomia negoziale dei trasferimenti immobiliari (Cass. Civ. n. 22660/2022, n. 8489/2016).

Sulla base di questi principi, si ritiene assorbito anche il nuovo obbligo di attestare il rispetto delle tolleranze edilizie verso lo Stato Legittimo dell’immobile. Il vero problema su cui interrogarsi è il modo più adeguato per farlo.

Partiamo dalla giurisprudenza più attinente per la regolarità urbanistico edilizia nell’esecuzione in forma specifica, partendo dall’ordinanza di Cassazione Civile n. 14976/2023, che fa riferimento all’orientamento pacifico nato con Cass. Civile a Sezioni Unite n. 23825/2009, la quale ha enunciato un principio distinguendo le posizioni di promittenti venditori e acquirenti, stabilendo che:

in tema di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto di compravendita di un immobile, nel caso in cui il promittente alienante, resosi inadempiente, si rifiuti di produrre i documenti attestanti la regolarità urbanistica dell’immobile ovvero di rendere la dichiarazione sostitutiva di atto notorio di cui all’art. 40 legge 28 febbraio 1985, n. 47, deve essere consentito al promissario acquirente di provvedere a tale produzione o di rendere detta dichiarazione al fine di ottenere la sentenza ex art. 2932 c.c., dovendo prevalere la tutela di quest’ultimo a fronte di un inesistente concreto interesse pubblico di lotta all’abusivismo, sussistendo di fatto la regolarità urbanistica dell’immobile oggetto del preliminare di compravendita.

Promissario acquirente assistito dal Tecnico abilitato

E’ stato confermato che il promissario acquirente può fornire la prova della regolarità urbanistica (con documentazione pacificamente producibile anche in grado di giudizio) di un immobile oggetto di un contratto preliminare di compravendita al fine dell’ottenimento della sentenza ex art. 2932 c.c., producendo una perizia giurata di un tecnico di sua fiducia (perciò asseverante – sotto responsabilità penale – una circostanza propriamente tecnica ed accertata anche in base ad apposite verifiche presso pubblici uffici e, quindi, di rilevanza pubblicistica).

In caso di mancato assolvimento delle obbligatorie dichiarazioni urbanistiche per compravendita da parte del promittente venditore, è consentito supplire al promissario acquirente – nel suo interesse e al fine di realizzare lo scopo che le parti si erano prefisse con la stipula del contratto preliminare – rendendo la dichiarazione di regolarità urbanistica (Cass. Civ. n. 14976/2023):

personalmente con propria dichiarazione, facendo proprio il contenuto di adeguata perizia di Tecnico di sua fiducia;
o tramite perizia giurata di un Tecnico di sua fiducia, producendo la necessaria produzione documentale che attesti detta regolarità;

Per quanto riguarda il classico regime di “commerciabilità urbanistica” è stato chiarito come la dichiarazione di cui all’art. 40 della legge n. 47/1985 (menzione titoli abilitativi e dichiarazione ante ’67) debba essere necessariamente resa o personalmente o mediante atto notorio dal promittente venditore, ma l’inderogabilità e la cogenza di queste forme di manifestazione di tale dichiarazione non valgono per il promissario acquirente. Quindi in sede di esecuzione in forma specifica queste dichiarazioni può farle il promissario acquirente, anche perchè altrimenti arriveremmo al paradosso di non consentire il trasferimento coatto.

E con l’asseverazione di Stato Legittimo e tolleranze edilizie?

Vediamo come impostare l’esecuzione in forma specifica per l’obbligatoria asseverazione di Stato Legittimo e tolleranze edilizie.

Questo nuovo obbligo esiste e trova applicazione negli atti di trasferimento tra vivi in base al comma 3 articolo 34-bis DPR 380/01:

3. Le tolleranze esecutive di cui ai commi 1 e 2 realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costituendo violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali.

Attualmente tale obbligo non ha un contrappeso o sanzione in caso di mancato rispetto, per cui dovrà nascere una giurisprudenza civilistica nei casi di accertamento di tale inadempimento. Si ricorda che tale obbligo è posto a carico solidale di venditore e compratore, non essendoci una previsione espressa contraria come invece verso il venditore nella classica Commerciabilità art. 40 L. 47/85 e art. 46 DPR 380/01.

Certamente, ritengo che il promissario acquirente possa ovviare e far asseverare lo Stato Legittimo e tolleranze edilizie in sede di esecuzione specifica ad adempiere prevista dall’articolo 2932 Codice Civile per più motivi.

Intanto è un obbligo che l’articolo 34-bis TUE pone praticamente a tutti le Parti coinvolte, senza fare distinzioni.

Ma anche non volendo aderire a questa ipotesi, potrà far asseverare da un Tecnico l’attestazione delle tolleranze edilizie e Stato Legittimo per gli stessi motivi che permettono al promissario acquirente di sostituire le dichiarazioni a carico del venditore.