Promissario acquirente può produrre documentazione attestante la regolarità urbanistica

Nell’esecuzione specifica del preliminare di vendita è legittimato in caso di venditore inadempiente

facciata abitazione in linea

Carlo Pagliai  Ingegnere e urbanista
Urban Planning, building and real estate consultant
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La domanda di esecuzione specifica della promessa di vendita una procedura che il promissario acquirente può chiedere ai sensi dell’art. 2932 del Codice Civile.

Nel caso in cui il promittente venditore non intenda adempiere al contratto preliminare di vendita stipulato, l’efficacia di esso può essere fatta valere in giudizio.

Qualora l’oggetto di promessa sia un immobile, si devono tenere conto di tutte le disposizioni e obblighi previsti dalla legge in materia di regolarità urbanistico edilizia e di commerciabilità immobiliare.

Valgono infatti gli obblighi di menzione dei titoli abilitativi edilizi (pesanti) negli atti definitivi di compravendita, ai sensi dei combinati articoli 40 L. 47/85 e art. 46 D.P.R. 380/01.

Tale obbligo, come chiarito dalla importante sentenza di Cassazione a S.U. n. 8230 del 22 marzo 2019, è circoscritto alla sola menzione dei titoli edilizi, adottando cioè l’indirizzo “formalista” rispetto a quello sostanzialista.

Più semplicemente, la Cassazione ha risolto il contrasto giurisprudenziale in materia di conformità urbanistica negli atti notarili di compravendita e di loro nullità.

In definitiva la clausola di nullità disposta dai suddetti articoli di legge, ha efficacia circoscritta alla presenza dell’elemento formale-dichiarativo del titolo edilizio indicato nel contratto definitivo di vendita.

Di converso, non scatta la nullità prevista dai suddetti articoli di legge in caso di difformità o irregolarità urbanistica “sostanziale” nell’immobile.

L’esecuzione specifica consente di ottenere una sentenza con gli stessi effetti del contratto non concluso

La domanda di esecuzione specifica dell’obbligo a contrarre il contratto di preliminare di vendita avviene secondo l’art. 2932 del Codice Civile. La sentenza, al termine del giudizio, comporta il trasferimento coattivo dell’immobile dal promissario venditore al promissario acquirente.

Occorre pure ricordare che molto spesso nei preliminari di vendita non vengono menzionati i titoli abilitativi edilizi che hanno legittimato la costruzione.

L’esecuzione in forma specifica non può avvenire senza la menzione dei titoli edilizi, e non può eludere obblighi e disposizioni normative che governano, nella forma e contenuto, l’autonomia negoziale dei trasferimenti immobiliari, intesi come atti definitivi di compravendita (Cass. Civ. VI n. 8489/2016).

Tuttavia la consolidata giurisprudenza (Cass. Civ. 22168/2019) prevede che l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere un contratto (per immobili costruiti prima dell’entrata in vigore della L. 47/85) non possa con sentenza di trasferimento coattivo secondo l’art. 2932 C.C. in caso di:

La menzione dei titoli abilitativi integrano una condizione essenziale per l’efficacia della domanda ex art. 2932 C.C.

La sentenza di trasferimento coattivo di esecuzione specifica non può produrre effetto maggiore e diverso da quello possibile alle parti nei limiti della loro autonomia negoziale.

La mancanza della menzione dei titoli edilizi è rilevabile d’ufficio, anche in sede di legittimità se la soluzione della questione non richieda indagini non compiute nei precedenti gradi del giudizio e siano acquisiti agli atti tutti gli elementi di fatto da cui desumersi, atteso l’interesse pubblico all’ordinata trasformazione del territorio e le peculiarità della sentenza ex art. 2932 c.c. (Cass. Civ. 22168/2019).

Tuttavia in tema di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto di compravendita di un immobile, la sussistenza della dichiarazione sostitutiva di atto notorio, di cui all’art. 40 della legge 28 febbraio 1985, n. 47, rilasciata dal proprietario o da altro avente titolo, attestante l’inizio dell’opera in data anteriore al 2 settembre 1967, non costituisce un presupposto della domanda, bensì una condizione dell’azione, che può intervenire anche in corso di causa e sino al momento della decisione della lite. Di conseguenza la carenza del relativo documento non soltanto è rilevabile, anche d’ufficio, in ogni stato e grado del giudizio, con l’ulteriore conseguenza che sia l’allegazione, che la documentazione della sua esistenza, si sottraggono alle preclusioni che regolano la normale attività di deduzione e produzione delle parti e possono quindi avvenire anche nel corso del giudizio, purché prima della relativa decisione.

Ed infatti, nel caso in cui il promittente venditore, resosi inadempiente, si rifiuti di produrre i documenti attestanti la regolarità urbanistica dell’immobile ovvero di rendere la dichiarazione sostitutiva di atto notorio di cui all’art. 40 legge 28 febbraio 1985, n. 47, deve essere consentito al promissario acquirente di provvedere a tale produzione o di rendere detta dichiarazione al fine di ottenere la sentenza ex art. 2932 cod. civ., altrimenti venendosi irragionevolmente a privare di ogni effettività la stessa tutela accordata dall’ordinamento al soggetto a favore del quale debbono prodursi gli effetti acquisitivi del diritto reale, prenotati con la stipula del preliminare (Cass. Civ. 22168/2019, Corte Cass. Sez. U n. 23825 del 11/11/2009; Cass. Civ. n. 8489 del 29/04/2016; Cass. Ordinanza n. 6684 del 07/03/2019).

Al Promissario acquirente è consentito produrre dichiarazione “Ante ’67”, la menzione dei titoli o produrre documenti sulla regolarità urbanistica in Esecuzione specifica contrattuale.

Tutto quanto sopra è scritto al netto dell’effettiva corrispondenza della reale situazione e consistenza effettiva dell’immobile nei confronti dello stato legittimato dai titoli edilizi.

Infatti all’avvio dell’esecuzione in forma specifica del contratto preliminare di vendita sarebbe caldamente consigliato effettuare anche verifiche sugli aspetti di natura sostanziale dell’immobile.

Mi riferisco cioè agli aspetti e alle verifiche di conformità sotto il profilo amministrativo, urbanistico ed edilizio.

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