Pratiche edilizie e verifica degli aspetti privatistici e condominiali

Rispetto al rapporto tra privati la verifica comunale va circoscritta ai limiti agevolmente conoscibili

Salvo diritti di terzi


Carlo Pagliai  Ingegnere e urbanista
Urban Planning, building and real estate consultant
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Titolo abilitativo sempre fatto salvo diritti di terzi

Partiamo del Permesso di Costruire in quanto titolo “più pesante” rispetto alla SCIA e CILA.

Il Testo Unico per l’edilizia D.P.R. 380/01 prende in esame la questione con l’articolo 11, in particolare i commi 2 e 3:

Art. 11 – Caratteristiche del permesso di costruire
1. Il permesso di costruire è rilasciato al proprietario dell’immobile o a chi abbia titolo per richiederlo.
2. Il permesso di costruire è trasferibile, insieme all’immobile, ai successori o aventi causa. Esso non incide sulla titolarità della proprietà o di altri diritti reali relativi agli immobili realizzati per effetto del suo rilascio. è irrevocabile ed è oneroso ai sensi dell’articolo 16.
3. Il rilascio del permesso di costruire non comporta limitazione dei diritti dei terzi.

Entro e oltre quali limiti un Comune può (e deve) fare approfondimenti in materia dei rapporto tra privati e con terzi?

Una risposta si può estrapolare dalla sentenza del Consiglio di Stato n. 6860/2018.

L’ente comunale non può approfondire tutti gli aspetti privatistici, ma quelli “agevolmente conoscibili o effettivamente conosciuti e non contestati”

Ad esempio la verifica del rispetto della della distanza dalla proprietà confinante rappresenta un limite “agevolmente conoscibile”, e dunque verificabile anche in sede amministrativa.

Esso è un elemento, un limite legale, che investe anche il rapporto pubblicistico immediatamente conoscibile e sanzionabile dalla P.A. (Cons. di Stato 6860/2018).

Certamente si pone il problema da parte dell’ente locale nel delimitare appunto gli aspetti privatistici, e quando intervenire.

I comuni nel rilasciare il Permesso di Costruire, o nel verificare i contenuti delle pratiche di Segnalazione Certificata Inizio Attività (SCIA) e Comunicazione Inizio Lavori asseverata (CILA), devono prendere in esame gli aspetti e limiti privatistici fino ad un certo punto.

In altre parole il Comune deve valutare gli aspetti privatistici imposti da fonti pubblicistiche

Alla Pubblica Amministrazione non è dato sapere con esattezza gli accordi intercorsi tra soggetti privati terzi alle pratiche edilizie.

Tuttavia è la P.A. a dover verificare l’ammissibilità dell’intervento e se questo lede i diritti di terzi “tipici” cioè facilmente conoscibili, primi tra tutti le distanze delle costruzioni da proprietà confinanti.

Anche in questo ambio possono presentarsi situazioni “border line“: diventa abbastanza difficile spiegare ai privati il concetto che i Permessi e titoli abilitativi sono sempre fatti salvi diritti di terzi. Con o senza controllo espresso della P.A.

Consenso del proprietario confinante: un caso tipico

Possono presentarsi casi in cui l’intervento edilizio rende necessario acquisire il parere del confinante, ad esempio per derogare ad una distanza dai confini.

La verifica della sussistenza del consenso del proprietario confinante, pur essendo materia civilistica, rientra tra le possibilità in carico alla Pubblica Amministrazione in sedi di rilascio del titolo abilitativo (Cons. di Stato 316/2015).

Lo stesso principio si applica anche nei casi di titoli rilasciati in sanatoria, non v’è motivo di fare differenza. (Cons. di Stato 316/2015).

Infatti al soggetto terzo privato rimane impregiudicata la possibilità di impugnare i vari titoli abilitativi, è importante ribadirlo. Altro esempio: il decorso del tempo relativo alla SCIA, anche oltre i famigerati diciotto mesi (più uno) dalla sua presentazione non precludono al privato la possibilità di far riesaminare la pratica.

Pertanto non ci si deve meravigliare di fronte ad un atteggiamento zelante dell’Ufficio Tecnico se chiede atti formali di consenso. Ad esempio negli strumenti urbanistici e Regolamenti edilizi comunali che tratto in Toscana spesso sono riportati specifici articoli e clausole in cui sono disciplinate apposite disposizioni: la dimostrazione del consenso viene richiesta con atti pubblici registrati e trascritti.

Pur essendo una prassi diffusa, si è rivelata efficace nel prevenire contenziosi privatistici, che avrebbero loro malgrado coinvolto anche i Comuni.

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