Permesso di Costruire non può limitare diritti di terzi

In sede di rilascio del titolo edilizio un Comune verifica gli aspetti privatistici limitatamente ai dati forniti dal richiedente

Il prevalente orientamento del Consiglio di Stato ritiene che il rilascio del PdC debba avvenire sulla base di conoscibilità emersa dall’istruttoria e dati pervenuti dalla richiesta. In tutte le pratiche edilizie risulta praticamente sempre riportata una specifica clausola che il rilascio di esse non incide o limita i diritti di soggetti terzi. O più segnatamente, al richiedente il titolo edilizio viene chiesto di sottoscrivere la clausola del “fatto salvo diritti di terzi“, come condizione di garanzia per l’ente preposto al rilascio del permesso. Nel caso dei permessi di costruire ciò è espressamente riportato nell’art. 11 del Testo Unico dell’Edilizia D.P.R. 380/2001:

  1. Il permesso di costruire è rilasciato al proprietario dell’immobile o a chi abbia titolo per richiederlo.
  2. Il permesso di costruire è trasferibile, insieme all’immobile, ai successori o aventi causa. Esso non incide sulla titolarità della proprietà o di altri diritti reali relativi agli immobili realizzati per effetto del suo rilascio. è irrevocabile ed è oneroso ai sensi dell’articolo 16.
  3. Il rilascio del permesso di costruire non comporta limitazione dei diritti dei terzi.

La giurisprudenza amministrativa del Consiglio di Stato ha assunto un prevalente orientamento statuendo che, in sede di rilascio del permesso di costruire sussiste l’obbligo per il Comune di verificare il rispetto dei limiti civilistici/privatistici da parte del richiedente , ma soltanto alla condizione che tali limiti siano effettivamente conosciuti o immediatamente conoscibili o non contestati. Il controllo da parte dell’ente locale si traduce in una semplice presa d’atto dei limiti medesimi senza necessità di procedere ad un’accurata e ulteriore approfondita disanima dei rapporti civilistici (v., ex plurimis, Cons. di Stato n. 7648/2022, n. 7711/2020, n. 5540/2018, n. 4861/2016, n. 5128/2012; n. 6731/2011, n. 2546/2010). In sede d’esame dell’istanza per il rilascio d’un titolo edilizio, il Comune non ha l’obbligo di verificare l’esistenza di pattuizioni limitative della proprietà che il richiedente o il suo dante causa abbiano concluso con terzi. (Cons. di Stato n. 6249/2018, n. 2116/2016, n. 1206/2007; Cass. Civ. n. 21947/2013).

Il fatto che l’opera come in concreto realizzata possa avere leso diritti di terzi attiene invece al diverso profilo della sua conformità al titolo edilizio, sulla cui base l’autorità comunale è per legge legittimata ad intervenire attraverso i propri poteri repressivi, come nel caso di specie. A quest’ultimo riguardo, tuttavia, in mancanza di profili pubblicistici di carattere urbanistico-edilizio, l’incisione della sfera privata deve risultare con evidenza, sulla base della documentazione disponibile in sede istruttoria, e senza necessità di accertamenti ulteriori da parte dell’amministrazione, che sul punto non è tenuta a sostituirsi ai diretti interessati (in questo senso è la giurisprudenza amministrativa costante, da ultimo ribadita da: Cons. di Stato, n. 5393/2025, 1 settembre 2022, n. 7648; 14 settembre 2023, n. 8330; 21 aprile 2023, n. 4084; 29 marzo 2023, n. 3207; 7 febbraio 2023, n. 1289; 31 ottobre 2022, n. 9387).

In fase di istruttoria la PA competente al rilascio disamina aspetti privatistici sulle informazione indicate dal richiedente

Altra condizione necessaria, ovviamente riguarda l’effettiva disponibilità giuridica del bene oggetto dell’intervento edificatorio, la cui legittimazione attiva all’ottenimento della concessione edilizia spetta a chi sia munito di titolo giuridico qualificato e sostanziale per richiederlo. Tuttavia essa non può superare i limiti della propria legittimazione invadendo la sfera dei diritti di terzi, come ad esempio confinanti, comproprietari o condomini non coinvolti nella richiesta. In sostanza gli ambiti civilistici e privatistici non possono essere derogati e limitati dal rilascio di un titolo edilizio (approfondimento).

In generale va ribadito che, in occasione del controllo sui titoli edilizi, il comune non possa sostituirsi al giudice civile; l’articolo 11 D.P.R. 380/2001 prevede che il permesso di costruire sia rilasciato al proprietario dell’immobile o a chi abbia titolo per richiederlo e la P.A. ha il dovere di accertare tale presupposto e che esso sia sufficiente per eseguire l’attività edificatoria; il potere di controllo in sede di rilascio dei titoli edilizi (al pari di quello esercitato in sede inibitoria), quindi, deve sempre collegarsi al riscontro di profili d’illegittimità dell’attività per contrasto con leggi, regolamenti, piani, programmi e regolamenti edilizi, mentre non può essere esercitato a tutela di diritti di terzi non riconducibili a quelli connessi con interessi di natura pubblicistica, quali ad esempio il rispetto delle distanze dai confini di proprietà o del distacco dagli edifici; fatto salvo il caso in cui de plano risulti l’inesistenza di un titolo giuridico che fondi la legittimazione attiva del richiedente il titolo edilizio (cfr. ad es. Consiglio di Stato n. 1914/2026, n. 1302/2022).

In senso conforme, la giurisprudenza amministrativa, a fronte di una richiesta di rilascio di titolo edilizio, l’Amministrazione, pur non dovendo compiere complesse indagini circa l’incidenza del titolo su diritti dei terzi, è tenuta a verificare i presupposti essenziali di legittimazione del richiedente quando l’interferenza con diritti di terzi sia palese (Cons. di Stato n. 1613/2026).

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Carlo Pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare CONTATTI E CONSULENZE

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