Pratiche edilizie smarrite, cosa fare. • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Il DL Semplificazioni consente alcune soluzioni per vendere e trasformare immobili con pratiche insussistenti

Esiste una specie di soccorso per casi in cui l’accesso agli atti dia esito negativo a richieste di pratiche edilizie depositate in passato.

Mi riferisco ai casi in cui si conoscano gli estremi delle pratiche edilizie tramite appositi registri comunali, depositate a suo tempo presso lo stesso ente pubblico, ad esempio quali:

L’esigenza di recuperare tutte le pratiche edilizie relative ad un immobile è strettamente necessario per ricostruire lo Stato legittimo di conformità urbanistico edilizia, concetto e definizione introdotto nel D.P.R. 380/01 dallo stesso Decreto Semplificazioni.

La finalità di questa innovazione normativa è filtrare l’accesso alle ristrutturazioni e alla commerciabilità degli immobili, filtro che avviene anche (e non solo) con le verifiche delle tolleranze costruttive.

Cos’è lo Stato Legittimo di conformità? Tre tipologie di risposte utili per te:

Ebbene, il legislatore col D.L. 76/2020 “Semplificazioni” ha introdotto alcune possibili soluzioni alternative ai casi in cui la pratica edilizia risulti insussistente negli archivi, cioè non sia disponibile copia.

E appunto, sono casi che purtroppo possono verificarsi quando si svolgono accessi agli atti, e mi duole dire che possono avvenire sia per le pratiche di decenni fa, ma anche per quelle più recenti, anche se ciò non dovrebbe avvenire.

La soluzione arriva dall’ultimo periodo del comma 1-bis art. 9-bis DPR 380/01:

Le disposizioni di cui al secondo periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia.

Ricostruzione dello Stato legittimo con pratiche edilizie smarrite.

Con questa disposizione si consente di dimostrare la situazione dello Stato legittimo, ricostruendola con l’ausilio di altri elementi e fonti documentali. Questi sono indicati nella frase precedente, che andiamo ad analizzare.

Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

In sostanza, il legislatore ammette una sorta di dimostrazione sostitutiva dello stato legittimo con altri elementi degni di valore probante, ossia di contenuto e di datazione/periodizzazione attendibile.

Le informazioni utili a ricostruire, per quanto possibile, lo stato legittimo in caso di pratiche edilizie smarrite possono essere in via non esaustiva:

Planimetrie e documenti catastali (di impianto e non solo);
Riprese fotografiche;
Aerofotogrammetrie;
Cartografie;
Documenti d’archivio (categoria molto vasta), intesi come archivio pubblico ma anche archivi privati di un certo tipo;
Atti pubblici o privati (rogiti notarili, atti registrati, locazioni, ecc).
Ogni altro documento probante di cui sia dimostrata la provenienza (altro elenco vasto);

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Personalmente aggiungo che il legislatore abbia provveduto a fornire una valida soluzione alternativa, necessaria per ricostruire la consistenza dello Stato legittimo, e tutta la conformità urbanistica dell’intero immobile e/o sue porzioni.

Infatti questa aggiunta normativa non fa altro che raccogliere una serie di principi formatisi nell’ambito della giurisprudenza amministrativa e penale.

Aggiungo a margine che questo tipo di operazione poi richieda una adeguata preparazione per valutare correttamente e confutare gli elementi riscontrati, perché senza le cognizioni in materia tecnica e giuridica si rischia di giungere a conclusioni sbagliate.

Inoltre spesso la valutazione di una cronistoria evolutiva di queste documentazioni potrebbe mettere in evidenza perfino contraddizioni maggiori di quelle che si vorrebbe invece dimostrare.

Per cui consiglio al cittadino o proprietario dell’immobile di far svolgere questo tipo di ricostruzioni ai Tecnici professionisti specializzati nella materia, perché ricordo che trattasi di un ambito normativo e giurisprudenziale molto vasto.

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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