Dimenticarsi di chiudere le pratiche edilizie per scadenza termini o per altri motivi non è una buona idea

Il Direttore dei lavori è la figura chiave chiamata a gestire gli aspetti amministrativi, progettuali ed esecutivi del cantiere edilizio. E’ un professionista avente in capo una diligenza qualificata, cioè superiore o rafforzata rispetto a quella richiesta al cittadino.

Affrontiamo i casi in cui il cantiere edilizio sia stato avviato sulla base di una pratica edilizia (CILA, SCIA, Permesso), con tanto di regolare comunicazione inizio lavori ove prevista e per la quale non sia mai stata comunicata l’ultimazione delle opere ai competenti enti pubblici.

Il discorso e l’invito alla prudenza vale soprattutto quando:

  • la pratica edilizia ha superato i termini di validità (tre anni Permesso e SCIA, indefinita invece la CILA);
  • il cantiere si interrompe per altri motivi, all’interno del periodo di validità della pratica edilizia

In tutte le ipotesi, il Direttore dei Lavori è obbligato per legge ad operare correttamente, cioè dichiarando l’ultimazione delle opere e la relativa esecuzione in conformità al progetto e alle norme. Pensiamo anche alle opere compiute in difformità che potrebbero essere dichiarate in variante finale, soprattutto con le norme regionali.

Inoltre il Direttore Lavori ha notevoli responsabilità di vigilanza sul cantiere, che non si esauriscono automaticamente alla scadenza di validità della pratica edilizia. Peggio ancora se utilizziamo una CILA, priva di un termine di validità come invece previsto da SCIA e Permesso, lasciando potenzialmente aperti i rapporti e responsabilità per abusi edilizi o difformità emersi ad anni di distanza.

La Cassazione Penale in tema di reati edilizi, ha affermato che l’assenza dal cantiere non esclude la responsabilità penale per gli abusi commessi dal direttore dei lavori, sul quale ricade l’onere di vigilare sulla regolare esecuzione delle opere edilizie ed il dovere di contestare le irregolarità riscontrate, se del caso rinunziando all’incarico. (Cass. Pen. sentenza n. 3321/2022, n. 7406/2015, n. 34602/2010).

In caso di mancata dichiarazione di fine lavori della pratica edilizia il Direttore lavori non può neppure sostenere che le opere erano state svolti dal proprietario “a distanza di tempo e di nascosto”, stante la mancata comunicazione di fine lavori e, quindi, l’assenza di cesura fra le opere iniziate sulla base della pratica edilizia e quelle abusive riscontrati al momento dell’accertamento (Cass. Pen. sentenza n. 3321/2022).

Consigli utili

Il miglior consiglio da condividere è che il D.L. proceda a dichiarare la fine lavori entro i termini di efficacia della pratica edilizia, qualora siano realmente conclusi e in piena conformità al progetto autorizzato e alle norme. In caso contrario, è necessario che il D.L. provveda a comunicare al Comune la sospensione dei lavori anche a firme delle imprese e committente, documentando con fotografie ed elaborati lo stato di avanzamento raggiunto.

Questo almeno per evitare che il Direttore dei Lavori possa avere una responsabilità perenne sul cantiere e pratica edilizia, anche ad anni di distanza pensando di essere libero in tal senso.

In questo elenco di articoli sulla Fine Lavori troverai consigli pratici.

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica negli atti notarili e commerciabilità degli immobili

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