Fine lavori: come chiudere il cantiere e le pratiche edilizie

È l’atto conclusivo della parte esecutiva dell’intervento, e apre la fase della conformità.


Carlo Pagliai  Ingegnere e urbanista
Urban Planning, building and real estate consultant
Blogger, YouTuber and digital communicator

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L’ultimazione delle opere costituisce il traguardo finale dell’intervento edilizio dove partecipano committente, impresa e direttore lavori, ognuno con proprie responsabilità.

Essendoci molte normative settoriali edilizie, esistono altrettante modalità di comunicare l’avvenuta ultimazione delle opere.

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Versione testuale del video. 

L’altro ieri stavo pensando al tema della fine dei lavori, un tema molto ricorrente ed è un po’ il traguardo finale che si deve attraversare da quando inizia la trasformazione edilizia quindi che sia la ristrutturazione la semplice modifica interna o la nuova costruzione.

Si tratta quindi del passaggio finale in cui il committente, impresa e direttore lavori lo devono passare assieme, proprio come un traguardo.

Si arriva a questo passaggio quando il procedimento edilizio, inteso come trasformazione globale dell’opera e quindi dell’intervento nel suo insieme, e avvenuto con una certa serenità e con una scelta concordanza.

Purtroppo, come può succedere nei cantieri edilizi, si possono verificare come dire dei contrasti delle dei contenziosi anche o delle semplici incomprensioni; può succedere ahimè che il cantiere e il lavoro venga sospeso.

In questo caso il professionista, soprattutto lui, e nell’interesse della committenza, si deve fare parte dirigente di comunicare la sospensione dei lavori al comune e ai vari enti che comunque sono interessati, quindi tutte le norme settoriali che vi risparmio.

In quest’altro caso nel momento in cui il lavoro invece giunge senza incidente a destinazione e quindi è andato tutto liscio, bisogna comunque comunicare la fine lavori e l’ultima azione che diciamo è non è proprio un punto d’arrivo principe, è un punto di arrivo che bisogna raggiungere come un trampolino di lancio per un’altra fase delicatissima delle trasformazioni edilizie; si sta parlando appunto di tutta la parte di dichiarazioni di conformità, impiantistiche, edilizie, eccetera, agibilità, collaudi, perché alla fine c’è tutta questa serie di verifiche di conformità da effettuare.

E qui sono professionisti tecnici geometri architetti e ingegneri che hanno il diritto dovere di dover effettuare tutte queste verifiche che la normativa e la disciplina edilizia urbanistica richiede.

Vi voglio raccontare anche un caso in cui ciò non succede, vale a dire non viene presentata la fine dei lavori e perché, per una qualche strana ragione, non ci sono stati.

Abbiamo detto questo incidente di percorso incomprensioni e direttore lavori diciamo, un disaccordo con le soluzioni dell’impresa, con le linee e con i desiderata dei committenti, in questo caso si può arrivare alla situazione in cui uno dei tre, committente, impresa e direttore lavori, pianti le cose e quindi tutto rimane lì.

Così come cantiere sospeso, la fine lavori non viene mai consegnata, gli anni passano… lì diventa un problema.

Ho detto un problema perché nel momento in cui qualcuno andrà a riprendere i lavori, si arriverà alla situazione in cui quando sono stati effettivamente finiti; i lavori come erano effettivamente concluse quindi chi mi può dire con esattezza se certi muri, tramezzature, certi prospetti, certe opere erano compiute a quella data piuttosto che a un’altra magari, era stato rilasciato un permesso di costruire che è scaduto, oppure la scia sono decorsi i termini, peggio ancora dalla cila che manco ha i termini.

Questo il primo problema che si può presentare, un problema da un punto di vista di abusivismo e conformità edilizia urbanistica e quindi che mira a incidere su tutta la questione della regolarità edilizia,

anche per una futura commerciabilità e non è solo la questione cantieristica, sono sempre tutti aspetti interconnessi fra loro.

Secondo aspetto su cui si invita a riflettere: le agevolazioni le detrazioni fiscali.

Anche qui il fisco è nelle sue facoltà chiedere chiarimenti su quando sono stati finiti certi lavori che hanno diritto all’agevolazione rispetto ad altre classi.

Un caso molto particolare: tutti gli anni cambiano gli scaglioni nelle quote percentuali, in quel caso il fisco potrebbe in futuro anche contestare se la fine dei lavori è stata compiuta prima o dopo una certa soglia e chiedere la verifica e di quando siano state effettivamente compiute.

E da lì poi mettere in discussione anche il diritto alla detrazione o meno, ecco perché è sempre consigliato presentare la fine lavori anche e soprattutto per le Cila, quelle comunicazioni light delle pratiche edilizie, degli interventi diciamo di manutenzione straordinaria e di ristrutturazione leggerissima, neanche leggera, perché negli altri video già parlato più volte della definizione di ristrutturazione e di tutte le categorie di intervento.

Capite bene che dichiarare la fine dei lavori per tutti i settori è importante quanto edilizio quanto strutturale e quanto impiantistico e tutte le norme settoriali che vogliamo tirare in ballo bene.

Se sono stato abbastanza chiaro vorrei che tu commentassi, magari con una tua domanda o con un tuo caso, lo puoi scrivere qua sotto nella barra dei

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Infine se vuoi potrai condividere questo video anche con altri colleghi amici e attori del settore imprenditoriale, degli investimenti immobiliari e soprattutto del macro settore edilizio urbanistico.

Con questo video è tutto, ci diamo appuntamento al prossimo.

Un saluto da Carlo Pagliai.

 

This Post Has 6 Comments
  1. Andrebbe visto la discordanza. Certo è che la difformità è stata compiuta verso la SCIA, per cui occorre un titolo sanante dello stesso livello.

  2. buonasera Carlo, innanzitutto complimenti e grazie per il tuo prezioso contributo.
    il mio quesito è questo: per un locale commerciale a Roma è stata depositata una S.C.I.A. (motivo: accorpamento di due unità immobiliari) nel luglio del 2015, non chiusa, per una serie di problematiche, con comunicazione di fine lavori e quindi dichiarazione di variazione catastale per fusione.
    mi è stato commissionato adesso l’accatastamento ma mi sono accorta, in seguito al sopralluogo, che lo stato di fatto non è conforme al post operam dichiarato in S.C.I.A. (tramezzi non realizzati).
    qual’è ora la procedura corretta da seguire in questo caso? è possibile denunciare la difformità edilizia tramite C.I.L.A. e quindi provvedere alla variazione catastale? grazie mille

  3. Sinceramente: il Direttore Lavori cosa ci sta a fare? Cosa aspetta ad inviare a tutti, Comune compreso, una comunicazione di sospensione lavori?

  4. Abbiamo terminato lo scorso anno i lavori di costruzione di una nuova casa. Il committente sostiene di trovarsi senza denaro ed impossibilitato perciò a saldarci gli importi pattuiti a contratto. Nonostante non ci sia mai stata una fine lavori vive comunque nella nuova casa. Essendo teoricamente ancora un ‘cantiere’ restiamo noi come impresa responsabili? Come possiamo procedere? Che cosa rischiano le diverse figure comunque implicate ( committente, direttore dei lavori, responsabile della sicurezza) ?
    La ringrazio della sua disponibilità.

  5. Stiamo valutando l’acquisto di una casa composta da due unità separate catastalmente. Su una di queste sono stati effettuati dei lavori strutturali ma non è mai stata presentata la chiusura lavori…l’immobile nn è commerciabile? Presentate una chiusura dei lavori oggi, a distanza di qualche anno, può creare problemi ai futuri possessori visto che l’immobile in questione deve essere ristrutturato?

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