Edifici e zone vincolate, demo-ricostruzione con identica sagoma e volume rientra in ristrutturazione edilizia

Edifici Vincolati

La Cassazione distingue tra interventi di nuova costruzione e ristrutturazione edilizia per edifici sottoposti a vincolo o situati in zone speciali

Riprendo un tema già trattato in altro precedente articolo, cioè la distinzione tra interventi rilevanti su edifici esistenti situati in certe zone vincolate o speciali, secondo quanto previsto dall’art. 3 comma 1 lettera d) DPR 380/01, come novellato dal D.L. 76/2020.

Faccio anche riferimento alla sentenza di Cassazione penale n. 47426/2021, relativa ad una fattispecie di demolizione e ricostruzione di edificio sottoposto a vincolo paesaggistico; nella stessa è ribadito il concetto già affrontato anche sul blog, cioè che la categoria di intervento di ristrutturazione edilizia (in generale) è influenzata dalla presenza del vincolo, a prescindere che riguardi una zona o singolo immobile (Cass. Pen. n. 33043/2016).

Vorrei focalizzare il caso della demolizione e ricostruzione (integrale) di edifici sottoposti a vincolo del D.Lgs. 42/2004 (d’ora in avanti “Codice”), e altre zone speciali.

L’ultima frase dell’articolo 3 comma 1 lettera d) DPR 380/01 non lascia spazio a molte interpretazioni:

Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a tutela ai sensi del codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, nonché, fatte salve le previsioni legislative e degli strumenti urbanistici, a quelli ubicati nelle zone omogenee A di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, o in zone a queste assimilabili in base alla normativa regionale e ai piani urbanistici comunali, nei centri e nuclei storici consolidati e negli ulteriori ambiti di particolare pregio storico e architettonico, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria;

Una possibile “speranza” di parziale esclusione potrebbe venire dalle norme regionali: infatti quella frase “nonché, fatte salve le previsioni legislative e degli strumenti urbanistici” lascia i margini aperti alle regioni per disapplicare parzialmente, come lascia intendere pure la Circolare MIT del 2 dicembre 2020; infatti non riguarderebbe immobili sottoposti a vincoli del Codice, in quanto tale frase è situata dopo i vincoli del D.Lgs. 42/2004.

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Devo fare un’altra premessa riguardante l’ambito della demolizione: dal TUE non è espressamente previsto se la demolizione dell’edificio/edifici debba essere intesa totale o anche parziale, e questo vale anche per la versione “gemella” di ristrutturazione edilizia pesante ex art. 10 comma 1 lettera c) del DPR 380/01.

Una risposta potrebbe venire dall’Allegato A del D.Lgs. 222/2016 (Decreto ‘SCIA 2’), in quanto parte integrante di un provvedimento che modificava il DPR 380/01; tuttavia l’arrivo del DL 76/2020 ha aperto ampi interrogativi su come e quanto considerare valido il previgente Allegato A, da leggersi forse in maniera “coordinata” col DL 76/2020? Lo scopriremo solo con le prossime giurisprudenze.

Fatte queste dovute premesse, cerco di arrivare rapidamente al contenuto e conclusioni

Demolizione e ricostruzione “fedelissima” edifici vincolati o situati in zone speciale,

Premesso (di nuovo) che non è ben chiaro se la demolizione si debba intendere parziale o integrale, quindi facciamo riferimento ai casi di demolizione completa o totale dell’edificio.

L’ultima frase dell’art. 3 c.1 lettera c) del TUE impone la demolizione e ricostruzione identica per molti parametri quando riguarda i seguenti edifici:

  1. sottoposti alla tutela del D.Lgs. 42/2004 (Codice dei beni culturali e Paesaggio);
  2. fatte salve le previsioni legislative e degli strumenti urbanistici:
    – Zone omogenee A (centri e nuclei storici)
    – Zone assimilabili alle Zone A, in base alla normativa regionale e ai piani urbanistici comunali
    – Centri e nuclei storici consolidati
    – Ulteriori ambiti di particolare pregio storico e architettonico

Per questi edifici, la demolizione e ricostruzione dovrà avvenire in maniera “fedelissima”, o perchè dovranno mantenere congiuntamente questi parametri e aspetti dell’edificio preesistente:

  • sagoma
  • prospetti
  • sedime
  • caratteristiche planivolumetriche e tipologiche
  • non siano previsti incrementi di volumetria;

E’ una condizione necessaria da rispettare, onde evitare di uscire dalla categoria di ristrutturazione edilizia (leggera o pesante) e di qualificare nuova costruzione.

Prima del D.L. 76/2020, ristrutturazione ricostruttiva fedele in zone vincolate

Anche prima dell’entrata in vigore del Decreto Semplificazioni (L. 120/2020) gli edifici sottoposti a vincolo del D.Lgs. 42/2004 erano soggetti al severo rispetto di vari parametri, come ci ricorda la Cassazione Penale con sentenza n. 47426/2021.

Riporto espressamente il passaggio:

le opere realizzate nell’immobile di cui all’imputazione – consistite nella realizzazione di un fabbricato sito in Pescara a seguito di demolizione dell’immobile preesistente – integravano una nuova costruzione e non una ristrutturazione edilizia in quanto l’intervento di demolizione e ricostruzione dell’immobile, ubicato in zona sottoposta a vincolo paesistico, non avevano rispettato la sagoma dell’edificio preesistente.

Ciò a conferma che già prima del D.L. 76/2020 gli edifici situati nelle zone paesaggisticamente vincolate, la demo-ricostruzione qualificava intervento di “nuova costruzione” anche la modifica della sagoma, con il relativo regime assentivo.

La ricostruzione fedele si applica anche agli edifici crollati o demoliti situati nelle stesse zone

Avevo già affrontato il tema del ripristino di edifici crollati o demoliti, il quale presuppone diverse condizioni affinché possa qualificarsi ristrutturazione edilizia senza sconfinare in nuova costruzione.

Per questo tipo di edifici la prima cosa da fare è svolgere l’accertamento della preesistente consistenza dell’immobile in base a riscontri documentali, con verifica comparata alle caratteristiche dimensionali del sito e con altri elementi certi e verificabili.

Una volta riscontrata la preesistente consistenza, anche con Stato Legittimo dell’immobile, è possibile procedere al ripristino dell’edificio diruto o demolito; ma nel caso di quelli sottoposti a vincolo o situati in zone speciali, il ripristino dovrà anch’esso avvenire in maniera “fedelissima”.

Si ripete anche quanto detto al paragrafo precedente in riferimento o “sconfinamento” nella ristrutturazione edilizia pesante art. 10 TUE; infatti ritengo che per questa particolare categoria di immobili crollato o demoliti integralmente o parzialmente, il loro ripristino con caratteristiche diverse sfugga dalla ristrutturazione e finisca per configurare nuova costruzione.

Conclusioni

E’ sempre più annodato l’intreccio tra categorie di ristrutturazione edilizia, ristrutturazione pesante e nuova costruzione.

Si possono presentare diverse situazioni in cui si rientra “apparentemente” nella ristrutturazione edilizia, quando invece si potrebbero qualificare (anche) nuova costruzione.

In questi casi l’invito alla prudenza non è mai troppa, consigliando di evitare le zone grigie.

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carlo pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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