La diversità di zona urbanistica è equiparata alla diversa proprietà.

Il regime delle distanze legali fu profondamente cambiato dal DM 1444/68 volto a regolare la pianificazione territoriale.

Tale decreto riaffermò con decisione la prevalenza dell’interesse pubblico di un ordinato sviluppo dell’assetto del territorio, rispetto al quale gli eventuali interessi del privato a derogare diviene recessivo.

Il D.M. 1444/68 si andava quindi a sommare, e sovrapporre, con la disciplina in materia di distanze tra costruzioni e distanze dai confini normata dal Codice Civile (artt. 873 e segg).

In tale disciplina era prevista in certi casi la possibilità di derogare minori distanze dai confini qualora i privati confinanti si accordassero nei modi e termini di legge (oggi convenzione trascritta, in passato usavano scritture private registrate), ciò nel rispetto dei principi inderogabili di distanze tra costruzioni minime (distacco).

Tale aspetto emergeva sopratutto in merito al principio di prevenzione per coloro che per primi avevano costruito, o intendono costruire, a distanza dal confine inferiore a quella minima rispetto al fondo finitimo libero da costruzioni.

Fin qui tutto bene. Il terzo incomodo è rappresentato dal principio fondante dell’art. 873 e segg. del Codice Civile, che consente ai regolamenti locali potere di deroga in maniera più restrittiva sulla disciplina di distanze legali, rendendo ammissibili distanze maggiori.

Per regolamenti locali si intendono i Regolamenti Edilizi e Strumenti urbanistici generali (PRG).

Nelle cartografie dei Piani regolatori generali, o strumenti urbanistici comunali, si può notare la differenziazione del territorio urbanizzato nelle rispettive zone o ambiti di trasformazione/destinazione.

Ogni Piano regolatore ha provveduto a classificare le differenti previsioni di trasformazione e conservazione del territorio, anche con specifiche discipline individuazione.

Essendo tuttavia il DM 1444/68 finalizzato a dare una impostazione di uniformità nella redazione degli strumenti urbanistici, ogni Piano regolatore deve comunque specificare l’appartenenza di ogni sua tipologia e classificazione territoriale/urbana con le famigerate zone omogenee individuate dal DM 1444/68.

In genere gli strumenti urbanistici riportano quindi molte classificazioni, che per prassi consolidata sono inquadrate nelle tipiche sei zone omogenee generale, salvo maggiori specificazioni e sottozone:

  • A: centri e nuclei storici;
  • B: saturazione e completamento, totalmente o parzialmente edificate;
  • C: nuovi complessi insediativi ed espansione;
  • D: industriali, artigianali e produttive;
  • E: agricole;
  • F: attrezzature e impianti di interesse generale/collettivo;

Nell’ottica di classificare puntualmente  il territorio si presenti un PRG articolato con fittissime zone assai diverse tra loro.

Da qui la probabilità che due proprietà private siano censite in zone omogenee diverse tra loro è assai elevata.

E tale condizione impone alcuni limiti che non possono essere derogati, neppure con convenzioni di natura privatistica.

Ad esempio, se i due confinanti decidessero di accordarsi vicendevolmente di costruire sul confine, anche se ciò fosse espressamente consentito dai regolamenti/strumenti comunali, ciò andrebbe a confliggere con l’interesse pubblico di uno sviluppo ordinato del territorio, che prevale su quello privatistico.

Per esperienza professionale ho riscontrato nelle Norme Tecniche Attuative (NTA) il frequente principio:

I confini tra zone urbanistiche diverse sono assimilati ai confini di proprietà.

Si tratta di una consolidata impostazione emersa in sede giurisprudenziale.

Le distanze prescritte (art. 873, c.c.) nell’interesse privato fra gli edifici, nonché fra questi ed i confini, sono derogabili con il consenso fra vicini (Convenzione), ma non lo sono le distanze prescritte nella disciplina (a valenza eminentemente pubblicistica e, quindi, inderogabile) urbanistica e nel piano urbanistico, a tutela dell’interesse pubblico ad una progettazione urbanistica sistematicamente ordinata (Cons. di Stato VI n. 5064/2012).

Questo aspetto può portare a situazioni di confronto e contenzioso nel momento vengono avviate iniziative edificatorie comportanti nuove costruzioni o modifiche di sagome.

Nel caso di due proprietà confinanti aventi ciascuna differente classificazione di zona territoriale omogenea, nessuno di essi può pretendere dall’altro il rispetto delle norme previste per la zona omogenea in cui sorge la propria costruzione o si trova ubicato il proprio suolo.

Ciò comporterebbe che la costruzione del vicino verrebbe edificata con un regime che non è quello proprio, creando una possibile e ingiustificata disparità di trattamento con le altre costruzioni ricadenti nella zona in cui essa sorge.

Pertanto le costruzioni nascenti in una specifica zona omogenea, con relative distanze dai confini o dalle costruzioni verso lotti vicini, sono tenute a rispettare dette distanze a prescindere che il lotto confinante (o la costruzione preesistente su di esso) sia classificato in altra zona omogenea.

Ciascun proprietario, quindi, a prescindere dalla classificazione della zona del suolo di proprietà, edificato o meno, può pretendere che il confinante rispetti le distanze legali previste per la zona territoriale omogenea in cui sorge la costruzione del confinante stesso (Cass. civ. Sez. II, 17/11/2003, n. 17339; Distanze in edilizia, Studio legale Spallino, 2016 pag. 38).

Discorso particolare meritano le zone omogenee A (centri o agglomerati storici).

L’articolo 9 del DM n 1444/1968 non si applica tra due fabbricati sorgenti in due lotti confinanti tra loro e situati uno in zona omogenea A e l’altro in zona omogenea B, perchè in caso contrario si arriverebbe ad affermare anche l’ultrattività delle maggiori distanze tra costruzioni di 10 metri perfino in zona A, aspetto che sarebbe illogico e contrario alla disposizione del D.M. 1444/68 stesso (Tribunale di Como, sez. distaccata di Menaggio, ordinanza 10/10/2008; Distanze in edilizia, Studio legale Spallino, 2016 pag. 38).

In presenza di lotti finitimi aventi classificazione in zone omogenee diverse tra loro, qualora voglia essere intrapresa attività edificatoria, occorre porsi il problema ed evitare di prendere in considerazione la possibilità di derogare con convenzione privatistiche, proprio perchè l’interesse collettivo ad un’ordinato sviluppo e di pianificazione territoriale prevale su quello privato.

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CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica negli atti notarili e commerciabilità degli immobili

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