Condono edilizio e Sanatoria: differenze e limiti • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

13/06/2022
Carlo Pagliai
Condono Edilizio

Entrambe consentono la legittimazione a posteriori di opere illecite, con condizioni assai diverse

Sorvoliamo a spingersi troppo nella normativa passata e nelle procedure di regolarizzazione anteriori all’entrata in vigore della L. 47/85, cioè la prima legge che contestualmente diede il via ufficiale a due istituti e procedure di regolarizzazione:

Condono edilizio, inteso come procedura straordinaria di legittimazione a posteriori;
Accertamento di conformità, procedura a regime ordinario per ottenere il permesso di costruire in sanatoria (a cui dobbiamo affiancare la SCIA in sanatoria e la CILA tardiva).

Sono argomenti su cui c’è molto da scrivere, ma vorrei rimanere sintetico e circoscrivere le differenze sostanziali dopo le principali caratteristiche e vantaggi delle rispettive procedure.

Se preferisci vedere o ascoltare la versione video, puoi farlo qui:

Condono edilizio, tre norme straordinarie divenute sempre più restrittive

Ha natura straordinaria ed efficacia limitata nel tempo, poiché finalizzato a legittimare determinati illeciti edilizi compiuti entro le relative fasce temporali individuate da ciascina norma.

Non è un provvedimento automatico, anche se esiste una remota possibilità di formazione con Silenzio-assenso (di cui non consiglio di farci affidamento); al contrario, è piuttosto un provvedimento ottenibile dietro presentazione di specifica istanza, anch’essa da presentarsi tassativamente entro i rispettivi termini previsti dalla legge.

Non va neppure inteso come una “prescrizione generalizzata”, bensì come una specifica finestra aperta per alcune casistiche di irregolarità edilizie, e a certe condizioni di accesso: infatti vincoli di inedificabilità o i vincoli relativi potrebbero comunque portare al diniego della domanda.

Il condono può consentire il rilascio della Concessione edilizia in sanatoria, sopratutto per legittimare quegli abusi compiuti in contrasto con gli strumenti urbanistici approvati e/o adottati al momento dell’abuso e al momento della presentazione della domanda di condono, che altrimenti non risulterebbero sanabili con l’Accertamento di conformità.

Per esempio, senza la procedura di condono edilizio sarebbe impossibile sanare la costruzione di una villetta unifamiliare in zona agricola altrimenti vietata.

In Italia abbiamo avuto tre provvedimenti di Condono edilizio con le leggi:

n. 47/1985 (primo)
n. 724/1994 (secondo)
n. 326/2003 (terzo)

Ognuno di essi prevedeva distinte definizioni degli illeciti edilizi condonabili, requisiti e formalità differenti, pertanto non è corretto affermare che il secondo e terzo condono sono uguali tra loro e sopratutto al primo.

Infatti gli ultimi due fanno comunque riferimento alle disposizioni di cui ai capi IV e V della prima legge sul Condono, introducendo limiti di cubature ammissibili, esclusioni per certi vincoli, eccetera.

Il Condono ha anche effetti estintivi per gli aspetti sanzionatori penali, tramite il pagamento dell’oblazione, formalizzati attraverso attestazione emessa dall’autorità comunale circa la congruità dell’importo corrisposto a tale titolo.

Tra l’altro il condono edilizio può produrre effetti estintivi anche verso reati conseguenti alla violazione delle norme strutturali e antisismiche, previo pagamento delle relative sanzioni e importi quantificati nell’istruttoria secondo lette. Sugli aspetti vincolistici e paesaggistici occorre fare una serie di distinzioni per ciascuna delle tre norme straordinarie, m rimandiamo a specifica trattazione, in particolare per i vincoli istituito dopo la domanda di condono.

In materia di Agibilità/Abitabilità c’era la possibilità di ottenerla in deroga mediante le procedure di condono edilizio, aspetto dichiarato parzialmente incostituzionale nell’anno 1996.

Accertamento di Conformità (sanatoria edilizia ordinaria)

Con la legge sul primo Condono edilizio furono gettate le basi anche per la procedura operante a regime ordinario, quindi fuori dai casi consentiti dai provvedimenti di natura straordinaria dei tre Condoni edilizi L. n. 47/85, n. 724/94 e 326/2003.

Tale procedura, in gergo detta “sanatoria edilizia“, è oggi disciplinata dagli articoli 36 e 45 del DPR 380/01 (in precedenza lo era dagli articoli 13 e 22 della L. 47/85) e consente la regolarizzazione degli illeciti edilizi, nel rispetto di diverse condizioni e in particolare della “doppia conformità”.

Il rispetto della doppia conformità va riferito alla disciplina urbanistico-edilizia vigente contemporaneamente:

all’epoca dell’abuso;
al momento di presentazione dell’istanza;

Tra l’altro devo ricordarti che questa condizione essenziale non tiene conto degli aspetti di regolarità e legittimazione/sanabilità previsto dalle tante altre normative di settore e speciali, per esempio la Paesaggistica; ergo, la procedura di “sanatoria edilizia” è delimitata al perimetro puramente urbanistico edilizio, ma non va a sanare automaticame o implicitamente gli aspetti previsti da altre normative.

Inoltre il criterio della doppia conformità si estende anche verso quanto stabilito dal Comune, per esempio, dai propri strumenti urbanistici (noti come Piani Regolatori) secondo i criteri stabiliti dall’art. 36 del DPR 380/01 (criterio implicito anche nell’art. 37 c.4):

Doppia conformità ai strumenti urbanistici approvati:
– conformità agli strumenti urbanistici generali e di attuazione approvati vigenti al momento di realizzazione dell’opera;
– conformità agli strumenti urbanistici generali e di attuazione approvati vigenti alla presentazione della domanda;
Assenza contrasto con strumentazione urbanistica adottata:
– assenza di contrasto con strumenti urbanistici generali e di attuazione adottati al momento della realizzazione dell’opera;
– assenza di contrasto con strumenti urbanistici generali e di attuazione adottati al momento della presentazione della domanda;

Tutti e quattro i criteri devono essere soddisfatti, pena impossibilità di ottenere il rilascio del permesso di costruire in sanatoria (art. 36 TUE) e di vedersi dichiarare inefficace la SCIA in sanatoria (Art. 37).

Si capisce bene che rispettare congiuntamente tutte queste condizioni produce difficoltà non indifferenti, a volte insormontabili perchè possono configurare una combinazione rara: infatti la mancanza di rispetto di un requisito, anche apparentemente irrilevante, potrebbe precludere la regolarizzazione.

Differenze tra Condono e Sanatoria

Le due procedure hanno ambiti applicativi profondamente differenti, e non possono essere confusi come tra l’altro rilevato dalla giurisprudenza. La specialità del Condono edilizio rispetto a quella della sanatoria è prevalente, considerato le condizioni richieste per entrambi gli istituti. Sono due differenti istituti aventi effetto di regolarizzazione, producono effetti simili ma non uguali (Cass. Civ. III n. 6331/2007).

In estrema sintesi:

il Condono edilizio potrebbe legittimare interventi non assentibili in nessuna ipotesi dagli strumenti urbanistici e Piani regolatori, ad esempio la costruzione di manufatti oltre gli indici edificatori, cioè configurando una sanatoria anche sostanziale.
la Sanatoria edilizia potrebbe regolarizzare solo certi interventi rispettosi della doppia conformità, cioè che avrebbero astrattamente ottenuto il relativo permesso nell’ipotesi di loro richiesta sia all’epoca di abuso che ad oggi, costituendo soltanto una sanatoria formale;

Inoltre faccio presente che non esistono diverse versioni o modalità applicative della Sanatoria edilizia, dove la giurisprudenza si è consolidata in questi termini:

Sanatoria giurisprudenziale: non è ammessa in quanto permetterebbe di aggirare il limite della doppia conformità;
Sanatoria condizionata o con opere postume: non è ammessa in quanto il nostro ordinamento non concede una regolarizzazione in due tempi.

Nella giurisprudenza si è quindi affermata una applicazione rigidissima della doppia conformità, che non prevede deroghe.

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Conclusioni

Se proprio dovessi esprimermi senza filtro, dovrei dire che la domanda di condono edilizio ha qualche chance in più per regolarizzare illeciti edilizi, rispetto alla sanatoria edilizia.

Certamente, anche il Condono edilizio non ha poteri e ambito tali da superare qualsiasi previsione o normativa, anzi.

Sia per il Condono che per sanatoria, potrebbero esserci vincoli e restrizioni di varia natura tali da portare al diniego della procedura.

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare CONTATTI E CONSULENZE

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