Solitamente prima di procedere alla stipula del rogito definitivo di compravendita le parti venditrici e acquirenti si dovrebbero scambiare i documenti e la bozza del contratto predisposta dal Notaio incaricato.
Altrettanto spesso le parti dovrebbero aver già visionato e studiato prima la documentazione sulla regolarità urbanistico edilizia dell’immobile, soprattutto visto l’obbligo imposto dall’articolo 34-bis comma 3 DPR 380/01. Esso impone l’attestazione di conformità delle tolleranze edilizie dell’unità immobiliare allo Stato Legittimo, asseverata da un Tecnico abilitato.
Purtroppo è assai probabile che lo scambio di documenti tecnici quali planimetrie, titoli edilizi e permessi, documenti catastali, eccetera, avvenga pochissimo tempo prima della data di stipula, o forse non avvenga affatto.
Intendo dire che forse le Parti si sono spinte a fare la proposta irrevocabile di acquisto, o il preliminare di vendita, sulla semplice base della planimetria catastale; anche se quest’ultima risulta perfettamente aggiornata e conforme allo stato effettivo dei luoghi dell’immobile, essa non garantisce niente sul versante della regolarità, conformità e legittimità dell’immobile.
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A maggior ragione, se notate una planimetria catastale aggiornata pochi giorni/settimane prima dell’atto di vendita, ma non risulta conseguente a specifico intervento edilizio con tanto di pratica urbanistica, i sospetti di qualche problemino sono fondati.
Potreste tranquillamente acquistare un immobile pienamente conforme dal punto di vista catastale e pienamente abusivo sul versante urbanistico edilizio.
Arrivando al caso in cui la relativa documentazione tecnica venga esibita soltanto al momento stesso del rogito finale di compravendita, la parte acquirente deve o dovrebbe comunque agire con diligenza adeguata. In altre parole gli acquirenti procedono a stipulare il rogito senza visionare il progetto di costruzione dell’immobile, le varianti e tutti i relativi titoli abilitativi edilizi.
Ciò significa che l’acquirente deve esaminare la documentazione tecnica e riscontrare le eventuali discordanze, difformità o contraddizioni tra le varie carte. Ma per fare questo tipo di valutazioni in maniera corretta bisogna essere come minimo Tecnici abilitati, in quanto la complessità della materia di Commerciabilità immobiliare è fuori dalla portata del cittadino.
Altra cosa: per l’acquirente la scoperta di abusi edilizi dopo la compravendita, non garantisce la nullità del rogito notarile.
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Ed ecco che il legislatore ha introdotto l’obbligo di far verificare da un Tecnico abilitato lo Stato Legittimo dell’immobile, asseverando la relativa tolleranza edilizia; non spetta al Comune fare questo tipo di verifiche, se non per reprimere e sanzionare gli illeciti edilizi.
Solitamente nell’atto di compravendita viene riportata la tipica dichiarazione formale di conformità dell’immobile ai titoli edilizi, rilasciata dal venditore e sul quale neppure costui ha la piena competenza per farlo (a meno che non si faccia assistere da un Tecnico abilitato o faccia lui la professione).
Trovo interessante riportare un passaggio estratto dalla sentenza di Cassazione Civile n. 27559/2023, riguardante una richiesta risarcimento danni per immobile viziato da difformità edilizie, in ordine alle garanzie sulla cosa venduta:
(omissis) l’art. 1489 c.c., sulla vendita di cosa gravata da oneri o da diritti di terzi, non trova applicazione con riferimento al pagamento di oneri derivanti da procedimenti di regolarizzazione urbanistico-edilizia, dei quali – però – il venditore abbia fatto menzione nell’atto di compravendita, trattandosi di pesi che non limitano il libero godimento del bene venduto (omissis)
Ciò comporta l’apertura di due scenari, in cui al venditore non potranno essere richiesta risoluzione del contratto, o riduzione del prezzo se egli:
Sul secondo scenario occorre porre molta cautela, perchè in giudizio verrà sicuramente sollevato un interrogativo: gli abusi edilizi presenti al momento della stipula, potevano essere “facilmente” riconoscibili dall’acquirente, sia sulla scorta della documentazione edilizia allegata, da quella catastale e altri allegati esibiti?
Ecco perchè dico: la buona fade nel settore immobiliare non paga, ma costa cara.
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