Acquirente immobile, scoprire abusi edilizi dopo compravendita non garantisce nullità rogito notarile

Se volete fare un acquisto sicuro dovete attivare la buona diligenza prima ancora di firmare un preliminare di vendita

La questione della conformità urbanistica è il principale tema che muove questo blog da anni, fin dalla sua attivazione; è un tema che tocca due versanti importanti del settore immobiliare:

• le compravendite;
• le trasformazioni edilizie e urbanistiche.

In entrambi i casi, si tratta di investimenti e impegni a lungo termine, per i quali da sempre è indispensabile usare la massima cautela (in questo paese poi…).

La questione della conformità urbanistica si è rafforzata con l’introduzione dello Stato Legittimo degli immobili nel Testo Unico Edilizia all’art. 9-bis.

1. Regime di Commerciabilità, nullità dell’atto e abusi edilizi
2. La scoperta di irregolarità dopo la compravendita: Cass. Civ. 15587/2022

Regime di Commerciabilità, nullità dell’atto e abusi edilizi

Tuttavia permangono ancora troppe convinzioni sulla Commerciabilità degli immobili e sulla possibilità di “annullare” l’atto notarile di compravendita per colpa di abusi edilizi, cioè riprendere i soldi e restituire la casa al venditore. Premesso che la disciplina aggiuntiva sullo Stato Legittimo per ora sottace sulle conseguenze del suo mancato rispetto, restano le conseguenze legate al regime di Commerciabilità degli immobili previste dagli articoli 40 L. 47/85 e 46 DPR 380/01.

Essi prevedono particolari obblighi da rispettare nel rogito notarile di compravendita immobiliare, a pena di nullità dei relativi atti. Il chiarimento applicativo di questa nullità contrattuale è giunto dopo tanti anni con la celebre sentenza della Cassazione Civile a Sezioni Unite 8230/2019 (la trovi spiegata in questo post e nel mio libro intitolato “Ante ’67”).

In estrema sintesi, e senza parlare di risoluzione per inadempimento, la nullità del rogito notarile scatta soltanto a certe condizioni:

• mancata menzione degli estremi dei titoli abilitativi;
• menzione degli estremi, ma non riferiti all’immobile del contratto;
• falsa attestazione per costruzione iniziata anteriormente al 1 settembre 1967;

Questi principi, sono costantemente ribaditi dopo la sentenza a SS.UU. di Cassazione Civile n. 8230/2019, anche nella ordinanza Cass. Civ. n. 15587/2022 che analizziamo nel successivo paragrafo.

La scoperta di irregolarità e abusi edilizi dopo la compravendita non comporta la nullità dell’atto stesso

Al netto della possibilità di procedere con Risoluzione per inadempimento, non scatta l’ipotesi di nullità sostanziale del rogito notarile di compravendita, neanche motivando il contenuto di un atto illecito nel contatto.

Nella ordinanza di Cass. Civ. n. 15587/2022 la fattispecie riguarda la compravendita avvenuta nel 2003, costruito con licenza edilizia nel 1968. L’acquirente dopo poco tempo l’acquisto scopre che l’immobile presentava numerose irregolarità e difformità edilizie rispetto alla predetta licenza edilizia.

Da quanto si legge, risultano irregolarità gravi, quali aumento di volume e variazioni essenziali rispetto al progetto approvato. Eppure nella compravendita il venditore aveva reso la dichiarazione che l’immobile fosse stato costruito in conformità del nulla osta per lavori edili.

Per questi motivi ha avviato l’azione giudiziaria chiedendo la nullità dell’atto notarile di compravendita, in quanto l’immobile è risultato in parte abusivo e in parte non difforme alle licenza edilizia rilasciata. L’acquirente ha chiesto la nullità, con la restituzione del prezzo pagato, delle spese sostenute per l’atto di compravendita (notaio, imposte, ecc) e rimborso delle spese di miglioria già eseguiti.

Nella domanda non risulta essere stata chiesta l’eventuale risoluzione per inadempimento, o la sola richiesta danni conseguenti alla scoperta, sottolineando quindi che riguardasse soltanto la nullità del rogito notarile.

Esito della causa? Purtroppo all’acquirente dopo il danno arriva la beffa, perchè viene respinta la sua pretesa di nullità dell’atto.

Motivazione? La nullità sostanziale avanzata dall’acquirente non è tuttavia compatibile coi principi enunciati dalle Sezioni Unite di Cass. Civile n. 8230/2019, convalidante il solo carattere di nullità formale della normativa. E la presenza di difformità e irregolarità sono profili irrilevanti per la nullità formale dell’atto di compravendita (come prevista ai sensi dell’art. 40 L. 47/85 e art. 46 DPR 380/01).

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