Acquirente immobile, scoprire abusi edilizi dopo compravendita non garantisce nullità rogito notarile • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

La scoperta di irregolarità e abusi edilizi dopo la compravendita non comporta la nullità dell’atto stesso

Al netto della possibilità di procedere con Risoluzione per inadempimento, non scatta l’ipotesi di nullità sostanziale del rogito notarile di compravendita, neanche motivando il contenuto di un atto illecito nel contatto.

Nella ordinanza di Cass. Civ. n. 15587/2022 la fattispecie riguarda la compravendita avvenuta nel 2003, costruito con licenza edilizia nel 1968. L’acquirente dopo poco tempo l’acquisto scopre che l’immobile presentava numerose irregolarità e difformità edilizie rispetto alla predetta licenza edilizia.

Da quanto si legge, risultano irregolarità gravi, quali aumento di volume e variazioni essenziali rispetto al progetto approvato. Eppure nella compravendita il venditore aveva reso la dichiarazione che l’immobile fosse stato costruito in conformità del nulla osta per lavori edili.

Per questi motivi ha avviato l’azione giudiziaria chiedendo la nullità dell’atto notarile di compravendita, in quanto l’immobile è risultato in parte abusivo e in parte non difforme alle licenza edilizia rilasciata. L’acquirente ha chiesto la nullità, con la restituzione del prezzo pagato, delle spese sostenute per l’atto di compravendita (notaio, imposte, ecc) e rimborso delle spese di miglioria già eseguiti.

Nella domanda non risulta essere stata chiesta l’eventuale risoluzione per inadempimento, o la sola richiesta danni conseguenti alla scoperta, sottolineando quindi che riguardasse soltanto la nullità del rogito notarile.

Esito della causa? Purtroppo all’acquirente dopo il danno arriva la beffa, perchè viene respinta la sua pretesa di nullità dell’atto.

Motivazione? La nullità sostanziale avanzata dall’acquirente non è tuttavia compatibile coi principi enunciati dalle Sezioni Unite di Cass. Civile n. 8230/2019, convalidante il solo carattere di nullità formale della normativa. E la presenza di difformità e irregolarità sono profili irrilevanti per la nullità formale dell’atto di compravendita (come prevista ai sensi dell’art. 40 L. 47/85 e art. 46 DPR 380/01).