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L’atto di trasferimento è valido a prescindere dal profilo della conformità o difformità della costruzione rispetto al titolo abilitativo menzionato

Si torna sul delicato tema della compravendita e del preliminare di vendita relativo ad immobile, in particolare quando presenta caratteristiche di irregolarità pesanti e qualificabili in totale difformità al permesso di costruire.

Significa che ci troviamo davanti ad un immobile costruito o modificato in maniera sostanziale, cioè con variazioni che avrebbero necessitato del relativo permesso di costruire.
Per valutare oggi il livello di gravità di queste opere abusive si deve fare riferimento al vigente regime repressivo del D.P.R. 380/01 anche per illeciti edilizi effettuati in passato (anche remoto), in quanto aventi carattere di illecito permanente.

Per inciso, la totale difformità dal permesso di costruire è un abuso edilizio anche penalmente rilevante, oltre che sostanziale dal punto di vista amministrativo e titoli edilizi: è possibile che siano messi in discussione anche aspetti non trascurabili come la sicurezza strutturale, le caratteristiche igieniche e di agibilità, ed altri ancora.

Non sono da considerare trascurabili neppure le variazioni essenziali al progetto approvato, perchè anch’esse sono sufficienti per essere sottoposte al medesimo regime repressivo e sanzionatorio degli abusi di totale difformità dal P.d.C.

Come comportarsi nei casi in cui emergano abusi edilizi di totale difformità al permesso di costruire quando si è stipulato un atto di trasferimento definitivo?

La nullità formale dell’atto di compravendita prescinde dal livello di difformità riscontrata

Premetto che una risposta più esaustiva puoi trovarla negli appositi capitoli del mio libro intitolato “Ante ’67” ancora acquistabile su Amazon.

La risposta a come comportarsi la possiamo desumere dalla normativa sulla commerciabilità degli immobili, della conformità e relativa giurisprudenza consolidata:

A seguito della predetta sentenza a SS.UU. di Cassazione, la giurisprudenza civile si è orientata ad essa, tuttavia devo rammentare che col D.L. 76/2020 è stato introdotto nell’articolo 9-bis D.P.R. 380/01 l‘obbligo di attestare lo Stato Legittimo e il relativo scostamento dallo stato di fatto (tolleranze edilizie).

Tale obbligo è autonomo e prescinde dalla classica “commerciabilità formale“, andando piuttosto a incidere sulla sostanziale conformità dell’immobile nei confronti dei titoli abilitativi.

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Nullità “formale” dell’atto di compravendita, svincolato dagli abusi edilizi e loro rilevanza

Partiamo prima di tutto dalla validità del rogito notarile di compravendita definitiva, cioè la nullità dell’atto di compravendita: dopo decenni di giurisprudenza sono stati chiariti i profili che rendono viziato di nullità l’atto di compravendita:

  • in presenza nell’atto della dichiarazione dell’alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all’immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato;
  • nel pronunciarsi sulla natura della nullità per violazione delle norme urbanistiche e, risolvendo il contrasto tra le sezioni semplici, l’approdo cui sono giunte le Sezioni Unite è nel senso che la nullità comminata dall’art. 46 d.P.R. n. 380 del 2001 e dagli art. 17 e 40 I. n. 47 del 1985 va ricondotta alla nullità “testuale”, la quale ricorre quando manca nell’atto di vendita il titolo abilitativo dell’immobile ed esso non sia realmente esistente, indipendentemente dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato;

Da quanto sopra, la nullità formale prevista dai predetti articoli non è scalfita o messa in discussione dall’entità e rilevanza delle difformità compiute rispetto ad un permesso di costruire o titolo edilizio rilasciato dalla P.A. (segnalo interessante Cass. Civ. 23506/2023).

Commerciabilità formale richiede menzione dei titoli abilitativo

Ecco perchè viene chiamata Commerciabilità formale, applicabile per questo tipo di immobili irregolari, la quale non costituisce un grado di protezione per l’acquirente.

In particolare il vigente regime di commerciabilità formale ha una portata limitata alla menzione dei titoli abilitativi “primari”, alla loro esistenza e che il titolo si riferisca a quell’edificio. Inoltre si ricorda anche lo specifico regime semplificato riservato in favore degli edifici costruiti anteriormente al 1 settembre 1967 cioè i famosi “ante ’67“.

All’acquirente resta però salva la possibilità di agire in giudizio per chiedere la risoluzione per inadempimento (grave), ove ne ricorrano i presupposti (vedasi le condizioni di compravendita per aliud pro alio).

Non è neppure automatica la possibilità di vedersi riconoscere la risoluzione per inadempimento anche per immobili affetti da totale difformità: se queste irregolarità risultassero effettivamente sanabili (o sanate in corso di causa), la contestazione perde forza.

In definitiva gli abusi riscontrati in totale difformità dal permesso o titolo concessorio non determinano automaticamente la nullità dell’atto.

Preliminare di vendita per immobile con totale difformità

Non è corretto neppure ipotizzare l’automatica estensione della nullità della compravendita quando l’immobile risulti affetto da abusi di totale difformità, per impossibilità giuridica di trasferire il bene compromesso.

Non è ammissibile l’ipotesi per cui la gravità delle difformità edilizie ed urbanistiche presenti sull’immobile promesso in vendita possa rendere nullo l’acquisto alla luce dell’articolo 40 L. 47/85 (cioè per il regime di commerciabilità “formale” riservato ai soli atti di trasferimento).

Motivo per cui anche la stipula di un preliminare di vendita deve prevedere idonee clausole sospensive per salvaguardarsi da possibili sorprese indesiderate, soprattutto legale alla scoperta postuma di irregolarità edilizie e urbanistiche.

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carlo pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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Questo articolo ha 3 commenti

  1. Mi scusi, devo vendere una villa che si trova in zona con vincolo paesaggistico tutela 1 (a Siracusa è il più blando, non so altrove)
    Il piano paesaggistico è stato reso ufficiale nel 2017
    L’immobile è stato costruito nel 2010.
    Nell’immobile insiste una difformità urbanisticamente sanabile (aumento di superficie di 40mq) è necessario chiedere anche l’autorizzazione alla soprintendenza considerata il ginepraio più ingarbugliato e detestabile che vi sia?
    Ho letto che lei rimette al buon senso dei funzionari la faccenda.. non conosco funzionari di buon senso.
    Come posso fare? Intanto ho la vendita bloccata.

  2. Leggo con interesse i suoi articoli. Mi chiedo: ma un immobile uso deposito con conformità catastale e difformità urbanistica non sanabile per vincoli paesaggistico, idrogeologico (abusi fatti dal precedente proprietario), è vendibile in qualche modo?

  3. Premesso che ho ascoltato l’articolo attraverso il riproduttore vocale non ho rilevato il riferimento alla sentenza di Cassazione sezioni unite citato nell’articolo

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